ரியல் எஸ்டேட்: உச்ச நீதிமன்றம் அதிரடி! வீடு வாங்கியவர்களுக்கு இனி தாமத இழப்பீடு உண்டு!

வீடு கட்டி முடித்த பிறகும், வீடு வாங்கியவர்கள் தாமதத்திற்கு இழப்பீடு கேட்கலாம் என உச்ச நீதிமன்றம் அதிரடியாக தீர்ப்பளித்துள்ளது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் இனி சிக்கலை சந்திக்க நேரிடும்.

என்ன நடந்தது?

இந்திய உச்ச நீதிமன்றம் ஒரு முக்கிய தீர்ப்பை வழங்கியுள்ளது. இனிமேல், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களிடமிருந்து வீடு வாங்கியவர்கள், தங்கள் வீட்டைப் பெற்றுக்கொண்ட பிறகும், கட்டி முடிப்பதில் ஏற்பட்ட தாமதத்திற்கு இழப்பீடு கோரலாம். நீதிபதிகள் விக்ரம் நாத் மற்றும் வி. மோகனா ஆகியோர் அடங்கிய அமர்வு, "வீட்டைப் பெற்றுக்கொண்டது மட்டுமே, தாமதத்தால் ஏற்பட்ட இழப்பிற்கு இழப்பீடு கேட்கும் உரிமையை ரத்து செய்யாது" என்று திட்டவட்டமாகக் கூறியுள்ளது.

மேலும், டெவலப்பர்-வாங்குபவர் ஒப்பந்தத்தில் (Builder-Buyer Agreement) நடுவர் மன்றக் பிரிவு (Arbitration Clause) இருந்தாலும், நுகர்வோர் குறைதீர்ப்பு மன்றத்தை (Consumer Forum) அணுகுவதை தடுக்க முடியாது என்றும் நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியுள்ளது. நுகர்வோர் புகார் ஏற்கப்பட்டால், அது நுகர்வோர் நீதிமன்றத்திலேயே விசாரிக்கப்பட வேண்டும். இதனால், டெவலப்பர்கள் தங்களுக்கு சாதகமாக தனியார் நடுவர் மன்றங்களுக்கு வழக்குகளைத் திருப்பிவிடும் சட்ட சிக்கல்களிலிருந்து வாடிக்கையாளர்களுக்கு விடுதலை கிடைத்துள்ளது.

இந்த வழக்கு 2005-ல் இருந்து நிலுவையில் இருந்த டி.கே.ஏ. பத்மநாபன் எதிர் அபிஹான் கூட்டுறவு குழு வீட்டுவசதி சங்கம் லிமிடெட் வழக்கில் இந்த தீர்ப்பு வந்துள்ளது. வீட்டைப் பெற்ற பிறகு வாடிக்கையாளர் 'நுகர்வோர்' இல்லை என்ற முந்தைய தீர்ப்புகளை உச்ச நீதிமன்றம் ரத்து செய்துள்ளது.

முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஏன் முக்கியம்?

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு செய்பவர்களுக்கு இந்த தீர்ப்பு ஒரு பெரிய மாற்றத்தைக் கொண்டு வந்துள்ளது. இதுவரை, டெவலப்பர்கள் வீட்டை ஒப்படைத்த பிறகு, தாமதத்திற்கான அபராதங்களைத் தவிர்க்க 'வீட்டைப் பெற்றுக்கொண்டது' என்ற வாதத்தைப் பயன்படுத்தினர். ஆனால், இனி அப்படி செய்ய முடியாது. இதனால், டெவலப்பர்கள் கடந்தகால தாமதங்களுக்கு சட்ட ரீதியான சிக்கல்களை எதிர்கொள்ள நேரிடும்.

குறிப்பாக, திட்டங்களை தாமதமாக முடிக்கும் மோசமான வரலாற்றைக் கொண்ட நிறுவனங்களுக்கு இது மிகவும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும். சரியான நேரத்தில் திட்டங்களை முடிக்கும் நிறுவனங்களுக்கு பெரிய பாதிப்பு இல்லை என்றாலும், காலக்கெடுவை தவறவிட்ட நிறுவனங்கள் அதிக எண்ணிக்கையிலான சட்டரீதியான புகார்களை சந்திக்க நேரிடும். இதனால், சரியான நேரத்தில் வீடுகளை வழங்கத் தவறிய டெவலப்பர்களுக்கு சட்டச் செலவுகள் மற்றும் நிதிப் பொறுப்புகள் அதிகரிக்கலாம்.

சட்ட அபாயத்தில் மாற்றம்

இந்த தீர்ப்பு, டெவலப்பர்கள் நுட்பமான சட்ட விதிகளைப் பயன்படுத்தி பொறுப்புகளில் இருந்து தப்பிக்கும் திறனைக் கட்டுப்படுத்துகிறது. நடுவர் மன்றப் பிரிவுகள் நுகர்வோர் மன்றங்களைத் தவிர்ப்பதற்குப் பயன்படுத்த முடியாது என்பதை உறுதி செய்வதன் மூலம், வாடிக்கையாளர்கள் வழக்கு தொடர்வதை நீதிமன்றம் எளிதாகவும் மலிவாகவும் மாற்றியுள்ளது. டெவலப்பர்களுக்கு, இதன் பொருள் என்னவென்றால், வழக்கு தொடரப்படும் அபாயம் இனி திட்டத்தின் வீடு ஒப்படைக்கும் கட்டத்திற்கு மட்டும் வரையறுக்கப்படவில்லை.

அதிக தாமதங்கள் உள்ள டெவலப்பர்கள் இப்போது மிகவும் பாதிக்கப்படக்கூடியவர்கள். நீண்டகால வழக்குகள் ஒரு நிறுவனத்தின் நற்பெயரையும் இருப்புநிலைக் குறிப்பையும் பாதிக்கும் என்பதை முதலீட்டாளர்கள் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். இது வீடுகளை விற்பனை செய்யும் முக்கிய வணிகத்தை மாற்றாவிட்டாலும், மோசமான திட்ட மேலாண்மையுடன் தொடர்புடைய நிதி அபாயத்தை இது அதிகரிக்கிறது.

நிதிநிலை மற்றும் லாப வரம்புகளில் தாக்கம்

சட்டரீதியான பொறுப்புகள் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு மறைமுக செலவுகளாக செயல்படக்கூடும். ஒரு டெவலப்பர் பெரிய அளவிலான உரிமைகோரல்களை எதிர்கொண்டால், அது அவர்களின் பணப்புழக்கத்தையும், அதன் மூலம் அவர்களின் லாப வரம்புகளையும் பாதிக்கலாம். முதலீட்டாளர்கள், நிறுவனங்களின் நிதி அறிக்கைகளில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள 'தற்செயல் பொறுப்புகள்' (contingent liabilities - எதிர்கால செலவுகளின் சாத்தியக்கூறுகள்) மீது மிகுந்த கவனம் செலுத்த வேண்டும். ஒரு நிறுவனத்திற்கு பல தாமதமான திட்டங்கள் இருந்தால், இந்த சட்ட அபாயங்கள் முதலீட்டாளரின் பகுப்பாய்வின் முக்கிய பகுதியாக இருக்க வேண்டும்.

முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?

ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தங்கள் வாடிக்கையாளர் குறைதீர்ப்பு செயல்முறைகளை எவ்வாறு கையாளுகின்றன என்பதை முதலீட்டாளர்கள் கண்காணிக்க வேண்டும். சரியான நேரத்தில் டெலிவரி மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மைக்கு முன்னுரிமை அளிக்கும் நிறுவனங்கள் இந்த தீர்ப்பால் குறைவாக பாதிக்கப்படும். மாறாக, மீண்டும் மீண்டும் திட்ட தாமதங்களின் வரலாற்றைக் கொண்ட நிறுவனங்கள் வரும் காலாண்டுகளில் அதிக சட்ட அபாயங்களை எதிர்கொள்ளக்கூடும்.

நிறுவனத்தின் காலாண்டு வருவாய் அறிக்கைகளில் குறிப்பிடப்படும் சட்ட ஒதுக்கீடுகள் அல்லது தீர்வுகள் அதிகரிப்பது போன்றவற்றை முக்கியமாக கவனிக்க வேண்டும். கூடுதலாக, குறிப்பிட்ட டெவலப்பர்களுக்கு எதிரான நுகர்வோர் புகார்களின் போக்கைக் கவனிப்பது அவர்களின் செயல்பாட்டு ஆரோக்கியம் மற்றும் திட்ட செயலாக்கத்தின் தரம் பற்றிய நுண்ணறிவை வழங்க முடியும்.