ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள்: திவால் நிறுவனங்களை வாங்குவதன் மூலம் லாபம் ஈட்டும் உத்தி!

இந்தியாவில் சிறிய மற்றும் நடுத்தர ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள், நிலம் வாங்கும் செலவைக் குறைக்க புதிய உத்தியைக் கடைபிடிக்கின்றனர். மும்பை, டெல்லி-என்.சி.ஆர், பெங்களூரு போன்ற முக்கிய நகரங்களில் நிலத்தின் விலை கட்டுப்படுத்த முடியாத அளவுக்கு உயர்ந்துள்ள நிலையில், நேரடியாக நிலம் வாங்குவதற்குப் பதிலாக, திவால் நிலையில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களை வாங்குவதில் இவர்கள் கவனம் செலுத்துகின்றனர்.

தேசிய கம்பெனி சட்ட தீர்ப்பாயத்தின் (NCLT) மூலம், நலிவடைந்த நிறுவனங்களை வாங்கி, அதன் மூலம் அந்த நிறுவனங்களின் ப்ராஜெக்ட்கள், வளர்ச்சி உரிமைகள் மற்றும் சொத்துக்களை தங்கள் கட்டுப்பாட்டிற்குள் கொண்டு வருகின்றனர். பல நடுத்தர நிறுவனங்களுக்கு, இது சொகுசு சந்தைகளில் நுழைய ஒரு வேகமான, ஆனால் சிக்கலான வழியாக உள்ளது.

முக்கிய கையகப்படுத்துதல்கள் மற்றும் சந்தை நிலவரம்

சமீபத்திய தகவல்களின்படி, இந்தத் துறையில் கணிசமான நகர்வுகள் உள்ளன. உதாரணமாக, ரேடியஸ் & டிசர்வ் லேண்ட் டெவலப்பர்ஸ் நிறுவனத்தை பாரத்வாஜ் பில்ட்கான் LLP வாங்குவதற்கு தீர்ப்பாயம் ஒப்புதல் அளித்துள்ளது. இந்த ஒப்பந்தத்தில், ₹3,255 கோடி-க்கும் அதிகமான கடன் சுமை கொண்ட நிறுவனம் கையகப்படுத்தப்பட்டது. இதேபோல், ஓரியண்டல் ஸ்ட்ரக்சுரல் இன்ஜினியர்ஸ், ₹895 கோடி கடன் சுமை கொண்ட Accil Corporation நிறுவனத்தை (Holiday Inn Jaipur City Center-ன் உரிமையாளர்) வாங்க NCLT ஒப்புதல் வழங்கியுள்ளது. புனேயில், மாந்த்ரா ப்ராப்பர்டீஸ் அண்ட் டெவலப்பர்ஸ், பல போட்டியாளர்களுக்குப் பிறகு, சித்தி ராஜ் ஹவுசிங் ப்ராஜெக்ட்ஸ் நிறுவனத்தை வாங்க ஒப்புதல் பெற்றுள்ளது.

இந்த ஒப்பந்தங்கள், நலிவடைந்த ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள், வெறும் மீட்புப் பணி என்ற நிலையிலிருந்து ஒரு மூலோபாய கையகப்படுத்துதல் வாய்ப்பாகப் பார்க்கப்படுவதைக் காட்டுகிறது. இந்திய கம்பெனிகள் திவால் மற்றும் நொடிப்புச் சட்ட வாரியத்தின் (IBBI) தரவுகளின்படி, நொடிப்புச் சட்டத்தின் கீழ் தீர்வுக்காக அனுமதிக்கப்படும் நிறுவனங்களில் சுமார் 22% ரியல் எஸ்டேட் துறையைச் சேர்ந்தவை. இது, பல டெவலப்பர்கள் ஒரே நிறுவனத்திற்காக போட்டியிடுவதால், இந்த சொத்துக்களுக்கு அதிக போட்டி இருப்பதைக் காட்டுகிறது.

இதில் உள்ள ஆபத்துகள் என்ன?

நிலப் பற்றாக்குறையை சமாளிக்க இந்த வழி ஒரு வழியாக இருந்தாலும், இதில் ஆபத்துகள் நிறைந்துள்ளன. நிபுணர்களின் எச்சரிக்கையின்படி, ஒரு ஏலத்தை வெல்வது லாபத்திற்கு உத்தரவாதம் அளிக்காது. ஒரு நலிவடைந்த டெவலப்பர் பெரும்பாலும் தீர்க்கப்படாத சிக்கல்களின் வலையமைப்புடன் வருவார். முதலீட்டாளர்கள், கையகப்படுத்தப்பட்ட சொத்துக்களில், டைட்டில் தகராறுகள், காலாவதியான அனுமதிகள், நிலுவையில் உள்ள வழக்குகள், வீடு வாங்குபவர்கள், கடன் வழங்குநர்கள் மற்றும் ஒப்பந்ததாரர்களின் உரிமைகோரல்கள் போன்ற குறிப்பிடத்தக்க சிக்கல்கள் இருக்கலாம் என்பதை அறிந்திருக்க வேண்டும்.

சுத்தமான நிலத்தை வாங்குவதைப் போலல்லாமல், நொடிப்புச் செயல்முறை மூலம் ஒரு நிறுவனத்தை வாங்குவதற்கு ஆழமான முழுமையான விசாரணை தேவை. டெவலப்பர், நிறுத்தப்பட்ட கட்டுமானப் பணிகளைத் தீர்க்கவும், கடன் வழங்குபவர்களுடன் கடன்களைத் தீர்க்கவும், வேலையை மீண்டும் தொடங்க தேவையான சட்டப்பூர்வ அனுமதிகளைப் பெறவும் செயல்படும் திறனைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். இந்தச் சவால்களை நிர்வகிப்பதில் டெவலப்பர் தவறினால், திட்டத்தின் செலவு கடுமையாக உயர்ந்து, அவர்களின் சொந்த நிதிநிலை மற்றும் பணப்புழக்கத்தின் மீது அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தும்.

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சந்தை பார்வையாளர்களுக்கு, கையகப்படுத்துதல் மட்டுமல்லாமல், ப்ராஜெக்ட் நிர்வாகத்தில் அந்த நிறுவனத்தின் சாதனைப் பதிவையும் கண்காணிப்பது முக்கியம். பெரும் செலவு மிதமிஞ்சி போவதாலோ அல்லது சட்ட தாமதங்களாலோ பாதிக்கப்படாமல், நிறுத்தப்பட்ட ப்ராஜெக்ட்களை டெவலப்பர் வெற்றிகரமாக மீட்டெடுக்கிறாரா என்பதைக் கண்காணிப்பது அவசியம். இந்த உத்தியின் வெற்றி, இறுதியில் நலிவடைந்த ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள சிக்கலான சட்ட மற்றும் நிதிப் பொறுப்புகளை வழிநடத்தும் டெவலப்பரின் திறனைப் பொறுத்தது.