இரண்டாவது வீடு முதலீடு: வாடகை வருமானம் கடனை விட குறைவா? இந்தியாவில் இதுதான் நிதர்சனம்!

இந்தியாவில் பல முதலீட்டாளர்களுக்கு, ஒரு இரண்டாவது வீட்டைக் கட்டுவது என்பது எதிர்காலத்திற்கான ஒரு உறுதியான சொத்தை உருவாக்குவதற்கான அல்லது செல்வத்தை பெருக்குவதற்கான நம்பகமான வழியாகக் கருதப்படுகிறது. இருப்பினும், ரியல் எஸ்டேட்டை ஒரு நிதி முதலீடாகக் கருதும்போது, அதன் உணர்ச்சிகரமான ஈர்ப்புக்கு அப்பாற்பட்டுப் பார்க்க வேண்டும். நிதி ரீதியாகப் பார்த்தால், எதிர்பார்க்கப்படும் வருமானத்திற்கும் உண்மையான பணப்புழக்கத்திற்கும் இடையே உள்ள இடைவெளி கணிசமாக இருக்கும்.

வாடகை வருமானத்தின் நிதர்சனம்

முதலீட்டாளர்கள் மத்தியில் ஒரு பொதுவான தவறான கருத்து என்னவென்றால், இரண்டாவது வீடு எவ்வளவு செயலற்ற வருமானத்தை ஈட்ட முடியும் என்பதுதான். இந்தியாவின் பல நகர்ப்புற சந்தைகளில், குடியிருப்பு வாடகை வருமானம் பொதுவாக ஆண்டுக்கு 2% முதல் 3% வரை இருக்கும். உதாரணமாக, ₹1 கோடி மதிப்புள்ள ஒரு சொத்து மாத வாடகையாக ₹25,000 ஈட்டினால், ஆண்டு மொத்த வருமானம் 3% மட்டுமே. மேலும், பராமரிப்புக் கட்டணங்கள், சொத்து வரிகள், காப்பீடு மற்றும் சொத்து காலியாக இருக்கும் காலங்களுக்கான செலவுகள் ஆகியவற்றால் இந்த எண்ணிக்கை குறைகிறது. இந்த செலவுகளைக் கழித்த பிறகு, நிகர வருமானம் பெரும்பாலும் மிகக் குறைவாக இருக்கும், இது சொத்தை ஒரு சுய-நிலைத்த சொத்தாக செயல்பட வைப்பதை கடினமாக்குகிறது.

கடன் மற்றும் பணப்புழக்க அழுத்தம்

இரண்டாவது சொத்துக்கு கடன் பயன்படுத்துவது குறிப்பிடத்தக்க நிதி அழுத்தத்தை ஏற்படுத்துகிறது. ஏனெனில், வீட்டுக் கடனுக்கான மாதாந்திர EMI-யை விட வாடகை வருமானம் குறைவாக இருப்பதால், உரிமையாளர் பெரும்பாலும் தனது மற்ற சேமிப்புகள் அல்லது சம்பள வருமானத்தைப் பயன்படுத்தி அந்த சொத்துக்கு நிதியளிக்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் இருக்கிறார். இது ஒரு எதிர்மறையான பணப்புழக்க சூழ்நிலையை உருவாக்குகிறது, அங்கு முதலீட்டாளர் இன்னும் லாபம் ஈட்டாத ஒரு சொத்தை வைத்திருக்க பணம் செலுத்துகிறார். வட்டி விகிதங்கள் உயர்ந்தால் இந்த அழுத்தம் அதிகரிக்கிறது, ஏனெனில் கடனின் செலவு அதிகரிக்கும் போது, குத்தகை ஒப்பந்தத்தின் காலம் வரை வாடகை வருமானம் பொதுவாக நிலையாக இருக்கும்.

பணப்புழக்கமின்மை மற்றும் ஊகத்தின் அபாயங்கள்

ரியல் எஸ்டேட் அடிப்படையில் ஒரு பணப்புழக்கமற்ற சொத்து ஆகும், அதாவது பணம் தேவைப்படும்போது அதை உடனடியாக விற்க முடியாது. பங்கு அல்லது கடன் பத்திரங்களைப் போலல்லாமல், குறிப்பாக மெதுவான சந்தையில் ஒரு சொத்தை விற்க மாதங்கள் ஆகலாம். மேலும், எதிர்கால உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களை நம்பியிருக்கும் முதலீட்டாளர்கள் - வரவிருக்கும் மெட்ரோ பாதைகள் அல்லது நெடுஞ்சாலைகள் போன்றவை - கணிசமான தாமதங்களின் அபாயத்தை எதிர்கொள்கின்றனர். இந்த மேம்பாடுகள் யதார்த்தமாகவில்லை அல்லது எதிர்பார்த்தபடி குத்தகைதாரர்களை ஈர்க்கவில்லை என்றால், சொத்தின் மதிப்பு மற்றும் வாடகை தேவை தேக்கமடையக்கூடும், இதனால் முதலீட்டாளர் வெளியேறுவதற்கு கடினமான ஒரு சொத்துடன் விடப்படுவார்.

வரி மற்றும் பராமரிப்பு பரிசீலனைகள்

வரி கண்ணோட்டத்தில், வாடகைக்கு விடப்பட்ட சொத்துக்களுக்கான கடனில் உள்ள வட்டி கழிக்கப்படக்கூடியதாக இருந்தாலும், வாடகை வருமானம் ஒரு தனிநபரின் மொத்த வரி விதிக்கக்கூடிய வருமானத்திலும் சேர்க்கப்படுகிறது. நிகர வரி நன்மை என்பது முதலீட்டாளரின் வருமான வரி அடுக்கையும், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட வரி ஆட்சியையும் பெரிதும் சார்ந்துள்ளது. கூடுதலாக, ஒரு வீட்டு உரிமையாளராக இருப்பது சொத்து பராமரிப்பு, நம்பகமான குத்தகைதாரர்களைக் கண்டறிதல் மற்றும் சட்ட அல்லது பராமரிப்பு சிக்கல்களை நிர்வகித்தல் போன்ற செயல்பாட்டு பொறுப்புகளை உள்ளடக்கியது. முதலீட்டாளர் இந்த பணிகளைச் செய்ய ஒரு சொத்து மேலாண்மை நிறுவனத்தை நியமித்தாலும், கூடுதல் சேவை கட்டணங்கள் ஏற்கனவே குறைவாக உள்ள வாடகை வருவாயை மேலும் குறைக்கின்றன. முதலீட்டாளர்கள் இந்த நிகர வருவாயை கவனமாக கண்காணிக்க வேண்டும் மற்றும் மூலதனம் அதிக பணப்புழக்கத்துடன், வருமானம் ஈட்டும் கருவிகளில் சிறப்பாகப் பயன்படுத்தப்படலாமா என்பதைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.