SEBI அறிவிப்பு: REITs, InvITs-க்கு சிறுபான்மை பங்கு முதலீட்டுக்கு அனுமதி? நிதி திரட்ட புதிய வழி!

இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களுக்கான நிதி திரட்டும் முறையில் பெரிய மாற்றத்தை ஏற்படுத்தக்கூடிய ஒரு அறிவிப்பை இந்தியப் பங்குச்சந்தை மற்றும் பத்திரங்கள் வாரியம் (SEBI) வெளியிட்டுள்ளது. கடந்த ஆகஸ்ட் 6, 2026 அன்று, SEBI, ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) மற்றும் உள்கட்டமைப்பு முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (InvITs) ஆகியவை, கட்டுமானத்தில் இருக்கும் மூன்றாம் தரப்பு திட்டங்களில் கூட, சிறுபான்மை பங்குகளை வாங்குவதற்கு அனுமதிக்கும் ஒரு ஆலோசனையை முன்வைத்துள்ளது. தற்போது, இந்த அறக்கட்டளைகள் பொதுவாக தாங்கள் முதலீடு செய்யும் சிறப்பு நோக்க வாகனங்களில் (SPVs) கட்டுப்பாட்டு ஆர்வத்தை வைத்திருக்க வேண்டும். ஆனால், இந்த புதிய விதிமுறை டெவலப்பர்கள் மற்றும் அறக்கட்டளைகள் இருவருக்கும் ஒரு நெகிழ்வான மாற்றாக அமையும்.

கட்டுப்பாட்டை இழக்காமல் நிதி பெறுவது எப்படி?

பல டெவலப்பர்களுக்கு, பணம் திரட்டுவது என்பது ஒரு சொத்தின் கணிசமான பகுதியை விற்பது ஆகும். இதனால், திட்டத்தின் மீதான கட்டுப்பாடு குறையக்கூடும். ஆனால், இந்த புதிய விதிமுறைகள் ஒரு சொத்தின் ஒரு பகுதியை பணமாக்கி, மீதியை தங்களிடமே வைத்துக்கொள்ள டெவலப்பர்களுக்கு உதவும். இதன் மூலம் நிலம், கட்டுமானம் அல்லது கடன் திருப்பிச் செலுத்துதல் போன்றவற்றுக்கு உடனடி பணம் கிடைக்கும். மேலும், டெவலப்பர்கள் தொடர்ந்து திட்டத்தை நிர்வகிக்கவும் முடியும்.

REITs மற்றும் InvITs-க்கு, இது ஒரு நிலையான சொத்து பட்டியலை உருவாக்க உதவும். ஒரு திட்டம் முழுமையாக முடிந்து, பெரிய அளவிலான கையகப்படுத்தலுக்கு தயாராகும் வரை காத்திருக்காமல், இந்த அறக்கட்டளைகள் இப்போது ஆரம்ப நிலையிலேயே முதலீடு செய்ய முடியும். இது எதிர்கால, உயர்தர சொத்துக்களைப் பெறுவதற்கான தெளிவான பாதையை உருவாக்கும்.

நிர்வாகம் மற்றும் இடர் பரிசீலனைகள்

இந்த முன்மொழிவு புதிய வாய்ப்புகளைத் திறந்தாலும், சில சவால்களையும் கொண்டுள்ளது. சிறுபான்மை பங்கு என்றால், REIT அல்லது InvIT-க்கு தினசரி செயல்பாட்டு முடிவுகள் அல்லது மூலதனச் செலவினங்களில் முழு உரிமையுடன் ஒப்பிடும்போது குறைவான செல்வாக்கு இருக்கலாம். இதைச் சமாளிக்க, SEBI ஒரு கட்டாய 'கிளைட் பாத்' (glide path) போன்ற நிபந்தனைகளைச் சேர்த்துள்ளது. இது, அறக்கட்டளை எப்போது, எப்படி சிறுபான்மை பங்கிலிருந்து முழு கட்டுப்பாட்டிற்கு மாறும் என்பது குறித்த தெளிவான, பிணைப்பு ஒப்பந்தத்தைக் குறிக்கிறது.

முதலீட்டாளர்கள் நிர்வாகக் கட்டமைப்புகளைக் கண்காணிக்க வேண்டும், ஏனெனில் சிறுபான்மை முதலீட்டாளர்களுக்கும் டெவலப்பர்களுக்கும் இடையே முரண்பாடுகள் ஏற்படலாம். மேலும், பங்குதாரர் ஒப்புதல் வரம்பை, அனைத்து யூனிட் வைத்திருப்பவர்களில் 75% என்பதிலிருந்து, வாக்களிக்கப்பட்ட மொத்த வாக்குகளில் 75% ஆக மாற்றுவதாகவும் SEBI முன்மொழிந்துள்ளது. இது அறக்கட்டளைகளுக்கான முடிவெடுக்கும் செயல்முறையை திறமையாக்குவதற்காக வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளது. இருப்பினும், பங்குதாரர் ஒப்பந்தங்களின் வலிமை மற்றும் திட்ட அளவில் வெளிப்படைத்தன்மை ஆகியவற்றைப் பொறுத்தே இறுதி தாக்கம் அமையும்.

சந்தைப் பங்கேற்பாளர்களுக்கான அடுத்த படிகள்

இந்தியாவில் REIT மற்றும் InvIT சந்தை குறிப்பிடத்தக்க வளர்ச்சியைக் கண்டுள்ளது. முதலீடுகள் மற்றும் நிர்வகிக்கப்படும் சொத்துக்கள் பல டிரில்லியன் ரூபாய் அளவை எட்டியுள்ளன. இந்த முன்மொழிவு இன்னும் ஆலோசனை கட்டத்தில் இருப்பதால், அறக்கட்டளைகள் செயல்படும் விதத்தில் உடனடியாக எந்த மாற்றமும் ஏற்படாது. ஒழுங்குமுறை ஆணையம் ஆகஸ்ட் 27, 2026 வரை பொதுமக்களின் கருத்துக்களைக் கோரியுள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சந்தை ஆய்வாளர்கள், அதிகபட்ச முதலீட்டு வரம்புகள் மற்றும் எந்தத் திட்டங்கள் அத்தகைய முதலீடுகளுக்குத் தகுதி பெறுகின்றன என்பதற்கான கடுமையான அளவுகோல்கள் போன்ற குறிப்பிட்ட பாதுகாப்பு விதிகளைப் புரிந்துகொள்ள இறுதி ஒழுங்குமுறைகளைக் கண்காணிக்கலாம்.