நீதிமன்றத்தின் அதிரடி: வீடு வாங்குவோருக்கே முதல் மரியாதை
உச்ச நீதிமன்றம், தனது சிறப்பு அதிகாரமான Article 142-ஐ பயன்படுத்தி, 'முழுமையான நீதியை' நிலைநாட்டியுள்ளது. Supertech Limited நிறுவனத்தின் 16 முடங்கிய ப்ராஜெக்ட்களை NBCC (India) Limited நிறுவனம் கையிலெடுத்து முடிக்க வேண்டும் என்ற அதன் உத்தரவு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு புதிய முன்னுதாரணத்தை (precedent) உருவாக்கியுள்ளது. இதன்படி, நிதி மற்றும் செயல்பாட்டு கடன் கொடுத்தவர்களை (financial and operational creditors) விட, வீடு வாங்கியவர்களின் நலன்களுக்கே உச்சபட்ச முன்னுரிமை வழங்கப்படும்.
இது, டிசம்பர் 12, 2024 அன்று தேசிய நிறுவன சட்ட மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தின் (NCLAT) உத்தரவை உறுதிப்படுத்துகிறது. இனிமேல், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் திவால் நடவடிக்கைகளில் (insolvency proceedings), வீடு வாங்கியவர்களின் கோரிக்கைகளுக்கு அதிக வலிமை சேர்க்கும் வாய்ப்புள்ளது. இதன் மூலம், டெவலப்பர்கள் மீது திட்டங்களை குறித்த நேரத்தில் முடிக்க வேண்டிய அழுத்தம் அதிகரிக்கும்.
கடன் கொடுத்தவர்களுக்கு 'கட்' நிச்சயம்?
கடன் கொடுத்தவர்கள், அதாவது வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்கள், தாங்கள் கொடுத்த கடன் தொகைக்கு கணிசமான இழப்பை (substantial 'haircuts') ஏற்க வேண்டியிருக்கும். வீடு வாங்கியவர்கள் தங்களுக்குரிய வீடுகளை, அனைத்து வசதிகளுடன் முழுமையாகப் பெற்ற பின்னரே, கடன் கொடுத்தவர்களின் கோரிக்கைகள் பரிசீலிக்கப்படும். இது, வீடு வாங்குவோருக்கு உடனடி நிவாரணம் அளிப்பதோடு மட்டுமல்லாமல், ரியல் எஸ்டேட் திவால் சட்ட கட்டமைப்பில் (real estate insolvency framework) அதிகார சமநிலையை மாற்றி அமைக்கிறது.
NBCC-யின் பொறுப்பு - நிதி நிலைமை என்ன?
அரசுக்கு சொந்தமான NBCC (India) Limited நிறுவனம், நாடு முழுவதும் பரவியுள்ள Supertech-ன் இந்த 16 ப்ராஜெக்ட்களையும், இதில் சுமார் 49,748 வீடுகளையும் கட்டி முடிக்கும் மிகப்பெரிய பொறுப்பை ஏற்றுள்ளது. ஏற்கனவே, NBCC-க்கு சுமார் ₹1.2 லட்சம் கோடி மதிப்பிலான ப்ராஜெக்ட் மேனேஜ்மென்ட் கன்சல்டன்சி ஆர்டர்கள் உள்ளன. மேலும், இந்நிறுவனம் கடன்-பங்கு விகிதம் (debt-to-equity ratio) 0% என்ற வலுவான நிதிநிலையுடன், கணிசமான ரொக்க கையிருப்புடன் (cash reserves) திகழ்கிறது. கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில், அதன் லாபம் 51.0% CAGR வளர்ச்சி கண்டுள்ளது.
இருப்பினும், ஏறக்குறைய இருபது ஆண்டுகள் பழமையான, நின்றுபோன திட்டங்களை பல மாநிலங்களில் கட்டி முடிப்பது என்பது NBCC-க்கு ஒரு பெரிய சவாலாக இருக்கும். இது அதன் செயல்பாட்டு திறனை சோதிக்கும். இருந்தாலும், நிறுவனத்தின் வலுவான நிதி நிலைமையும், கடன்கள் இல்லாத தன்மையும் இந்த சவாலை சமாளிக்க உதவும்.
ரியல் எஸ்டேட் துறை & IBC: ஒரு பார்வை
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை, கார்ப்பரேட் திவால் தீர்வு செயல்முறைகளில் (CIRP) சுமார் 25% பங்களிப்புடன் முக்கியத்துவம் பெற்றுள்ளது. திவால் மற்றும் நொடித்துப் போதல் சட்டம் (IBC) மூலம் நெருக்கடியில் உள்ள டெவலப்பர்களை நிவர்த்தி செய்ய முயற்சிகள் நடக்கின்றன. நாடு முழுவதும் சுமார் 4.1 லட்சம் வீடுகள் மற்றும் ₹4.1 லட்சம் கோடி மதிப்பிலான திட்டங்கள் தேக்கநிலையில் உள்ளன.
IBC-யில், ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களுக்கான தீர்வு காலக்கெடு (resolution timelines) பெரும்பாலும் 600 நாட்களைத் தாண்டி, சட்டப்பூர்வமான 270 நாட்களை மீறுகிறது. ஜூன் 2024 நிலவரப்படி, 46% ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் மீட்கப்பட்டுள்ளன. கடன் கொடுத்தவர்கள் சராசரியாக 32% இழப்பைச் சந்திக்கின்றனர்.
எதிர்காலம் என்ன?
இந்த நீதிமன்றத் தீர்ப்பு, எதிர்காலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் திவால் வழக்குகளில் ஒரு முக்கிய வழிகாட்டியாக அமையும். வீடு வாங்குவோருக்கு முன்னுரிமை அளித்து, NBCC போன்ற ஒரு பொதுத்துறை நிறுவனத்தை பொறுப்பேற்கச் செய்தது, நுகர்வோர் நலனைப் பாதுகாப்பதில் நீதிமன்றத்தின் தீவிரத்தை காட்டுகிறது. இது NBCC-யின் எதிர்கால திட்டமிடல் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் துறை மீதான நம்பிக்கையில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும்.