வீடு வாங்குபவர்களுக்கு சாதகமான உச்ச நீதிமன்றத் தீர்ப்பு: டெவலப்பர்களுக்கு அதிகரிக்கும் பொறுப்பு!

ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கு எச்சரிக்கை மணி: உச்ச நீதிமன்றத்தின் அதிரடி தீர்ப்பு!

இந்தியாவின் உச்ச நீதிமன்றம், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் இடையிலான உறவில் ஒரு முக்கிய திருப்புமுனையை ஏற்படுத்தியுள்ளது. இனி, ஒரு வீடு வாங்குபவர் தனது சொத்தை வாடகைக்கு (Lease) விட்டிருந்தாலும், அவர் 'கன்ஸ்யூமர்' (Consumer) இல்லை என்று டெவலப்பர்கள் எளிதில் வாதிட முடியாது. மாறாக, அந்த சொத்து கமர்ஷியல் பர்பஸுக்காக (Commercial Purpose) வாங்கப்பட்டது என்பதை டெவலப்பர்களே நிரூபிக்க வேண்டிய முழு பொறுப்பும் அவர்கள் மீதே சுமத்தப்பட்டுள்ளது. இந்த முக்கிய தீர்ப்பு, கன்ஸ்யூமர் ப்ரொடெக்ஷன் ஆக்ட், 1986-ன் கீழ் ஒருவரின் கன்ஸ்யூமர் நிலையை தீர்மானிக்கும் விதிகளில் பெரிய மாற்றத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளது.

'ஆதிக்கம் செலுத்தும் நோக்கம்' - இனி டெவலப்பர்களின் தலையெழுத்து!

இந்த வழக்கின் சாராம்சம் 'ஆதிக்கம் செலுத்தும் நோக்கம்' (Dominant Purpose) என்ற கோட்பாட்டில் அடங்கியுள்ளது. ஒரு சொத்து, லாபம் ஈட்டும் நோக்கத்துடன் வாங்கப்பட்டது என்பதை நிரூபித்தால் மட்டுமே, அந்த வாங்குபவர் கன்ஸ்யூமர் பாதுகாப்பு சட்டத்தின் கீழ் வரமாட்டார். ஆனால், உச்ச நீதிமன்ற நீதிபதிகள் பிரஷாந்த் குமார் மிஷ்ரா மற்றும் என்.வி. அஞ்சாரியா ஆகியோர், ஒரு சொத்தை லீசிங் விடுவது மட்டுமே ஒருவரின் கமர்ஷியல் நோக்கத்தை உறுதி செய்துவிடாது என்று தெளிவுபடுத்தியுள்ளனர். இதற்கு முன், தேசிய நுகர்வோர் குறைதீர் ஆணையம் (NCDRC) போன்ற அமைப்புகள், சொத்தை லீசிங் விட்டாலே கன்ஸ்யூமர் என்ற அங்கீகாரத்தை நிராகரித்து வந்தன. இந்த நடைமுறையை உச்ச நீதிமன்றம் இப்போது மாற்றியமைத்துள்ளது. அதாவது, வெறும் லீசிங் ஒப்பந்தத்தை மட்டுமே அடிப்படையாக வைத்து, டெவலப்பர்கள் தங்கள் தரப்பு நியாயத்தை வாதிட முடியாது. வாங்குபவரின் முக்கிய நோக்கம் லாபம் ஈட்டுவதாகவே இருந்தது என்பதை வலுவான ஆதாரங்களுடன் அவர்களே நிரூபிக்க வேண்டும்.

டெவலப்பர்களுக்கு என்ன பாதிப்பு? ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் அடுத்த கட்டம் என்ன?

இந்த தீர்ப்பு, MGF Developers போன்ற ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களுக்கு பெரும் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும். ஏற்கனவே MGF Developers, M3M Group உடனான நிலத் தகராறுகள் உள்ளிட்ட பல சட்டச் சிக்கல்களை சந்தித்து வரும் நிலையில், இவர்களது சட்டரீதியான வியூகங்களில் (Legal Strategies) மாற்றம் தேவைப்படும். இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை 2026-ம் ஆண்டில் நிலையான வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கிறது. குடியிருப்பு, வணிகம் மற்றும் லாஜிஸ்டிக்ஸ் பிரிவுகளில் தேவை அதிகரித்து வரும் சூழலில், டெவலப்பர்கள் மீது கூடுதல் பொறுப்பு சுமத்தப்பட்டுள்ளது. RERA (Real Estate Regulation and Development Act) போன்ற சட்டங்கள் ஏற்கனவே திட்டப் பதிவு, எஸ்க்ரோ கணக்குகள், காலக்கெடு அறிவிப்புகள் போன்ற வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதி செய்து வரும் நிலையில், இந்த தீர்ப்பு டெவலப்பர்களின் பொறுப்புணர்வை மேலும் அதிகரிக்கிறது.

Lilavati Kirtilal Mehta Medical Trust v. Unique Shanti Developers (2020) மற்றும் Shriram Chits (India) Private Limited v. Raghachand Associates (2024) போன்ற முந்தைய வழக்குகளின் தீர்ப்புகளையும் உச்ச நீதிமன்றம் இங்கே குறிப்பிட்டுள்ளது. இது, சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் நுகர்வோர் உரிமைகளை வலுப்படுத்தும் ஒரு தொடர்ச்சியான நீதித்துறை நகர்வாகக் கருதப்படுகிறது. முன்பு டெவலப்பர்கள் பயன்படுத்தி வந்த ஒரு சட்ட ஓட்டையை இந்த தீர்ப்பு அடைத்துள்ளது. இதனால், சட்டரீதியான சவால்கள் மற்றும் வழக்கு செலவுகள் அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது. மேலும், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் அந்நிய நேரடி முதலீடுகள் தொடர்ந்து அதிகரித்து வரும் நிலையில், இந்த தீர்ப்பு ஒரு நிலையான ஒழுங்குமுறைச் சூழலை உருவாக்க உதவுகிறது. அதே சமயம், டெவலப்பர்கள் இன்னும் அதிக கவனத்துடன் செயல்பட வேண்டிய கட்டாயத்தை இது ஏற்படுத்துகிறது.

வாங்குபவர்களுக்கு நம்பிக்கையூட்டும் தீர்ப்பு!

இந்த தீர்ப்பு, வீடு வாங்குபவர்கள் மத்தியில் பெரும் நம்பிக்கையை ஏற்படுத்தும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அவர்கள் தங்கள் சொத்தை வாடகைக்கு விட்டாலும், அவர்களது உரிமைகள் பாதுகாக்கப்படும் என்ற உறுதி கிடைக்கும். பெரிய அளவில் லாபம் ஈட்டும் நோக்கத்தை முதன்மையாகக் கொண்டாலன்றி, தனிநபர்கள் அல்லது நிறுவனங்கள் நுகர்வோராகவே கருதப்படுவார்கள் என்ற நீதித்துறையின் நிலைப்பாடு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சமமான நடைமுறைகளை ஊக்குவிக்கும். எதிர்காலத்தில், டெவலப்பர்கள் தங்கள் விற்பனை ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் பிரச்சனைகள் தீர்க்கும் முறைகளில் அதிக கவனம் செலுத்துவார்கள். வாடிக்கையாளர் சேவை நடைமுறைகளிலும் மாற்றங்கள் ஏற்படக்கூடும்.