ரியல் எஸ்டேட் தாமதங்களுக்கு இனி டெவலப்பர்கள் மட்டுமே பொறுப்பு: உச்சநீதிமன்றம் அதிரடி தீர்ப்பு!

டெவலப்பர்களின் பொறுப்பு அதிகரிப்பு - உச்சநீதிமன்ற தீர்ப்புக்குப் பின்

Joint Development Agreement (JDA)களில், கட்டுமானப் பணிகளில் ஏற்படும் தாமதங்களுக்கு இனி டெவலப்பர்கள் மட்டுமே முழுப் பொறுப்பு ஏற்க வேண்டும் என்றும், நில உரிமையாளர்கள் பொறுப்பிலிருந்து விடுவிக்கப்படுகிறார்கள் என்றும் உச்சநீதிமன்றம் தனது சமீபத்திய தீர்ப்பில் தெளிவாகக் கூறியுள்ளது. இந்த முக்கிய தீர்ப்பு, நில உரிமையாளர்களுக்கு ஒரு பெரிய நிவாரணம் அளித்துள்ளது. JDA-வில் கையெழுத்திட்டதாலோ அல்லது டெவலப்பர்களுக்கு General Power of Attorney (GPA) வழங்கியதாலோ மட்டும், கட்டுமான காலக்கெடுவை கடைபிடிக்காததற்கோ அல்லது தாமதத்திற்கோ நில உரிமையாளர்களைப் பொறுப்பாக்க முடியாது என உச்சநீதிமன்றம் வலியுறுத்தியுள்ளது. ஒப்பந்த விதிகள் மற்றும் டெவலப்பர்களின் கடமைகளை நிறைவேற்றுவதில் உள்ள குளறுபடிகள் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் பொறுப்பு தீர்மானிக்கப்பட வேண்டும் என நீதிபதிகள் குறிப்பிட்டுள்ளனர்.

JDA கட்டமைப்பில் ஒரு மாற்றம்

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் Joint Development Agreement (JDA)கள் மிகவும் பிரபலமடைந்து வருகின்றன. இதன் மூலம் நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் நில மதிப்பை பயன்படுத்தி, சொந்தமாக டெவலப்மென்ட் செய்யாமலேயே லாபம் ஈட்ட முடியும். பொதுவாக, நில உரிமையாளர்கள் நிலத்தை வழங்குவார்கள், அதே சமயம் டெவலப்பர்கள் திட்டமிடல், நிதி திரட்டுதல், கட்டுமானம் மற்றும் விற்பனை போன்ற அனைத்து வேலைகளையும் கவனித்துக் கொள்வார்கள். பிறகு, லாபம் அல்லது கட்டிடம் குறிப்பிட்ட விகிதத்தில் பகிர்ந்து கொள்ளப்படும்.

இந்த புதிய தீர்ப்பின்படி, JDA ஒப்பந்தத்தில் கட்டுமானப் பணிகள் மற்றும் டெலிவரி செய்வதற்கான பொறுப்புகள் டெவலப்பர்களிடம் மட்டுமே ஒப்படைக்கப்பட்டிருந்தால், டெவலப்பர்களின் தாமதத்தால் ஏற்படும் பாதிப்புகளுக்கு நில உரிமையாளர்களைப் பொறுப்பேற்கச் செய்ய முடியாது. டெவலப்பர்கள் ஒப்பந்த விதிகளை மீறினால், நில உரிமையாளர்களை மறைமுகமாகப் பொறுப்பாக்க முடியாது என்றும், ஒப்பந்தத்தில் உள்ள இழப்பீடு வழங்கும் ஷரத்துக்கள் (Indemnity clauses) மிக முக்கியமானவை என்றும் நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியுள்ளது.

இருப்பினும், வாங்குபவர்களுக்கு சொத்துரிமை மாற்றம் (Title transfer) மற்றும் விற்பனை ஒப்பந்தத்தை (Sale deeds) நிறைவேற்றுவது போன்ற விஷயங்களில் நில உரிமையாளர்களும் டெவலப்பர்களும் கூட்டாகப் பொறுப்பேற்க வேண்டும். இதன் மூலம், டெவலப்பர்களின் தாமதத்தால் ஏற்படும் நிதி தாக்கங்களுக்கு டெவலப்பர்கள் மட்டுமே பொறுப்பாவார்கள்.

டெவலப்பர்களுக்கு அதிகரிக்கும் இடர் (Risk)

நில உரிமையாளர்களுக்கு நிவாரணம் அளிக்கும் இந்த தீர்ப்பு, ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களின் இடர் சுயவிவரத்தை (risk profile) கணிசமாக உயர்த்தியுள்ளது. இனி தங்கள் திட்டத் தாமதங்களுக்கான விளைவுகளை டெவலப்பர்கள் நில உரிமையாளர்கள் மீது சுமத்த முடியாது. இதனால், வீடு வாங்குபவர்கள் இனி நேரடியாக டெவலப்பர்களிடம் நஷ்ட ஈடு கோரி வழக்கு தொடர்வதற்கான வழி தெளிவாகியுள்ளது.

இந்த தீர்ப்பு, டெவலப்பர்கள் தங்களது திட்ட நிர்வாகத்தை (project governance) வலுப்படுத்தவும், வெளிப்படையான தகவல்களை வழங்கவும், யதார்த்தமான காலக்கெடுவை நிர்ணயிக்கவும், வலுவான இடர் பங்கீட்டை (risk allocation) உறுதி செய்யவும் வேண்டிய அழுத்தத்தை அதிகரிக்கும். மேலும், இந்த தீர்ப்பு, JDA திட்டங்களுக்கான இடர் மதிப்பீட்டை (risk assessment) மறுபரிசீலனை செய்ய நிதி நிறுவனங்களைத் தூண்டக்கூடும், இது டெவலப்பர்களிடமிருந்து மேம்பட்ட பாதுகாப்பு ஏற்பாடுகளைக் கோர வழிவகுக்கும்.

எதிர்காலப் பார்வை: ஒப்பந்தத் துல்லியமும் டெவலப்பர் கவனமும்

உச்சநீதிமன்றத்தின் இந்த உத்தரவு, வருங்காலத்தில் வரவிருக்கும் Joint Development Agreement (JDA)களின் வடிவமைப்பில் முக்கிய மாற்றங்களைக் கொண்டுவரும். குறிப்பாக, கட்டுமானப் பொறுப்புகள், இழப்பீட்டு ஷரத்துக்கள் மற்றும் காலக்கெடுவை வரையறுப்பதில் அதிக கவனம் செலுத்தப்படும். சட்ட வல்லுநர்கள், நில உரிமையாளர்கள் தங்களது உரிமை மாற்றத்தை (title conveyance) உறுதி செய்வதிலும், வலுவான இழப்பீட்டு ஷரத்துக்களுடன் ஒப்பந்தங்களை உருவாக்குவதிலும் கவனமாக இருக்க வேண்டும் என்று அறிவுறுத்துகின்றனர்.

டெவலப்பர்களுக்கு, இந்த தீர்ப்பு திட்ட மேலாண்மை, வெளிப்படையான தகவல் தொடர்பு மற்றும் கால அட்டவணைகளைத் துல்லியமாகப் பின்பற்றுவதன் அவசியத்தை மீண்டும் வலியுறுத்துகிறது. இந்த தீர்ப்பு, ரியல் எஸ்டேட் வர்த்தகங்களுக்கு ஒரு கணிக்கக்கூடிய சூழலை உருவாக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது, அதே நேரத்தில் டெவலப்பர்கள் தங்களது ஒப்பந்தக் கடமைகளை நிறைவேற்றுவதில் அதிக பொறுப்புடன் செயல்பட வேண்டும்.