RERA கலைக்கப்படுமா? உச்ச நீதிமன்றம் அதிரடி: பில்டர்களுக்கு ஆதரவாக செயல்படுவதாக குற்றச்சாட்டு!

உச்ச நீதிமன்றத்தின் அதிருப்தி: RERA-வின் எதிர்காலம் என்ன?

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் வாடிக்கையாளர் பாதுகாப்பை உறுதிசெய்யும் நோக்கில் கொண்டுவரப்பட்ட RERA சட்டம், தற்போது அதன் செயல்பாடுகள் குறித்து உச்ச நீதிமன்றத்தின் கடுமையான விமர்சனத்தை எதிர்கொண்டுள்ளது. இந்தச் சட்டம் பில்டர்களுக்குச் சாதகமாகச் செயல்படுவதாகவும், வீடு வாங்குவோரைப் பாதுகாப்பதில் திறம்பட இல்லை என்றும் உச்ச நீதிமன்ற நீதிபதிகள் கருத்து தெரிவித்துள்ளனர். தலைமை நீதிபதி எஸ்.கே. கௌல் தலைமையிலான அமர்வு, "இந்த அமைப்பையே கலைத்துவிடலாம்" என்று சில சமயங்களில் கருத்துத் தெரிவித்ததாகக் கூறப்படுகிறது. RERA உத்தரவுகள், குறிப்பாகத் திரும்பப் பெறுதல் (refunds) மற்றும் வீடுகளை ஒப்படைப்பது (possession) தொடர்பான உத்தரவுகள், பெரும்பாலும் நிறைவேற்றப்படாமல் போவதாகவும், இது பலவீனமான பொறுப்புக்கூறல் (accountability), தாமதமான உத்தரவுகள் மற்றும் அதிகரிக்கும் வழக்குகள் போன்றவற்றைக் காட்டுவதாகவும் நீதிமன்றம் சுட்டிக்காட்டியுள்ளது. இந்த விமர்சனம், மாநில அரசுகள் தங்கள் RERA அதிகார அமைப்புகளையும், அமலாக்க வழிமுறைகளையும் மேம்படுத்த வேண்டியதன் அவசியத்தை உணர்த்துகிறது. ஒட்டுமொத்தமாக, இந்தச் சட்டத்தின் மீதான விமர்சனங்கள், ரியல் எஸ்டேட் துறை மீதான பரந்த முதலீட்டாளர் நம்பிக்கையையும், மனநிலையையும் பாதிக்கலாம்.

RERA: நோக்கமும், செயல்பாடுகளும்

2016-க்கு முந்தைய நிலைமை: RERA அறிமுகப்படுத்தப்படுவதற்கு முன்பு, இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறை வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் ஒழுங்குமுறைகள் இன்றி தவித்தது. திட்டங்களில் சராசரியாக 24 முதல் 48 மாதங்கள் வரை தாமதம் ஏற்பட்டது. ஆயிரக்கணக்கான கோடி ரூபாய் முதலீட்டாளர் பணம் முடிக்கப்படாத திட்டங்களில் முடங்கியது. டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் நியாயமற்ற ஒப்பந்தங்களை உருவாக்கினர். வாடிக்கையாளர்கள் நுகர்வோர் நீதிமன்றங்களில் (Consumer Courts) நிவாரணம் தேட வேண்டியிருந்தது, ஆனால் அது பெரும் காலதாமதத்தையும், சிரமத்தையும் ஏற்படுத்தியது.

RERA அறிமுகத்திற்குப் பிறகு, திட்டப் பதிவுகள் (project registration), வாடிக்கையாளர் நிதிகளை எஸ்க்ரோ கணக்குகளில் (escrow accounts) டெபாசிட் செய்வது (சுமார் 70%), மற்றும் ஒப்புதல்கள் குறித்த வெளிப்படைத்தன்மை போன்றவை கட்டாயமாக்கப்பட்டன. நாடு முழுவதும் 1.15 லட்சத்திற்கும் அதிகமான புகார்கள் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன, இதில் சுமார் 65-70% தீர்க்கப்பட்டுள்ளன. இந்த மேம்பாடுகள், உலக ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்படைத்தன்மை குறியீட்டில் இந்தியாவின் நிலையை 2014-ல் 41-ல் இருந்து 2022-ல் 34-ஆக உயர்த்தியுள்ளது. இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிறுவன முதலீடு ஆண்டுக்கு 5 பில்லியன் டாலருக்கும் அதிகமாக உள்ளது, இது 2026-ல் 6-7 பில்லியன் டாலரை எட்டும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. மே 2025 நிலவரப்படி, மகாராஷ்டிராவில் மட்டும் 50,000-க்கும் மேற்பட்ட திட்டங்கள் உட்பட, 1.19 லட்சத்திற்கும் அதிகமான திட்டங்கள் மற்றும் 97.14 லட்சத்திற்கும் அதிகமான யூனிட்கள் RERA-வின் கீழ் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. இந்திய ரியல் எஸ்டேட் தொழில் 2025-ல் சுமார் 290 பில்லியன் டாலராகவும், 2030-ல் 970 பில்லியன் டாலராகவும் வளரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது.

சவால்களும், சிக்கல்களும்

RERA சட்டத்தின் அமலாக்கத்தில் பல முக்கியச் சிக்கல்கள் உள்ளன:

• திவால் மற்றும் கடனாளிச் சட்டம் (IBC) மோதல்: RERA மற்றும் IBC (Insolvency and Bankruptcy Code) இடையே உள்ள அதிகார வரம்பு மோதல்கள் ஒரு முக்கிய சவாலாக உள்ளது. டெவலப்பர்கள் திவாலாகும்போது, வாடிக்கையாளர்களின் கோரிக்கைகள் நிதி கடன் வழங்குபவர்களுக்குக் கீழ் வரிசைப்படுத்தப்படலாம். இதனால், RERA உத்தரவுகள் பயனற்றதாகிவிடுகின்றன.
• மாநிலங்களில் சீரற்ற அமலாக்கம்: RERA சட்டம் மாநிலங்களில் சீராக அமல்படுத்தப்படவில்லை. மகாராஷ்டிரா, உத்தரப் பிரதேசம் போன்ற மாநிலங்களில் புகார்கள் 3-6 மாதங்களுக்குள் தீர்க்கப்படுகின்றன, ஆனால் மற்ற மாநிலங்களில் ஒரு வருடத்திற்கும் மேலாகிறது. சில RERA அதிகாரிகளில் தொழில்நுட்ப மற்றும் சட்டப் பதவிகளில் 20-30% காலியிடங்கள் உள்ளன. கர்நாடகாவில், K-RERA-க்கு வரவேண்டிய 650 கோடி ரூபாய்க்கும் அதிகமான தொகையை வசூலிப்பதில் சிரமம் உள்ளது. சில இடங்களில் வசூல் விகிதம் 20% மட்டுமே.
• டெவலப்பர்களின் ஒத்துழையாமை: திட்டப் பதிவுகள் மற்றும் எஸ்க்ரோ கணக்குகள் போன்ற RERA விதிமுறைகளை டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் தவிர்த்தோ அல்லது தாமதப்படுத்தியோ வருகின்றனர். 60 நாட்களுக்குள் குறைகளைத் தீர்க்கும் வாக்குறுதி பெரும்பாலும் நிறைவேற்றப்படுவதில்லை. இணங்காத டெவலப்பர்களுக்கு எதிராக 200-க்கும் மேற்பட்ட கைது வாரண்டுகள் பிறப்பிக்கப்பட்டுள்ளன.

சீர்திருத்தங்கள் மற்றும் எதிர்காலப் பார்வை

RERA-வை கலைப்பதை விட, அதை வலுப்படுத்துவதே சிறந்தது எனத் தொழில் நிபுணர்கள் கருதுகின்றனர். இதற்காக, வரி அதிகாரிகள் போன்ற தானியங்கி வசூல் அமலாக்க அதிகாரங்களை RERA-வுக்கு வழங்குதல், திவால் செயல்முறைகளுடன் தெளிவான ஒருங்கிணைப்பை ஏற்படுத்துதல், மற்றும் டெவலப்பர்களின் நிதி நெருக்கடிகள் குறித்த முழுமையான வெளிப்படுத்தலைக் கட்டாயமாக்குதல் போன்ற சீர்திருத்தங்கள் முன்மொழியப்பட்டுள்ளன. RERA சட்டம், நுகர்வோர் நலன்களுக்கு ஒரு வலுவான பாதுகாவலனாக உருவாகுவதை உறுதிசெய்ய, இந்த அமலாக்க மற்றும் ஒழுங்குமுறை இடைவெளிகளை நிவர்த்தி செய்வது அவசியம்.