டெவலப்பர் திவால்நிலை நடவடிக்கைகளில் வீட்டு உரிமையாளர் சங்கங்கள் தலையிடுவதை உச்ச நீதிமன்றம் தடை செய்தது

உச்ச நீதிமன்றம் வியாழக்கிழமை ஒரு முக்கிய தீர்ப்பை வழங்கியது, வீட்டு உரிமையாளர் சங்கங்கள் (homebuyers' societies) மற்றும் குடியிருப்பு நலச் சங்கங்கள் (RWAs) ஒரு டெவலப்பர் நிறுவனத்தின் திவால்நிலை நடவடிக்கைகளில் (insolvency proceedings) பொதுவாக தலையிட முடியாது என்று கூறியது. இந்த தீர்ப்பு, 2016 ஆம் ஆண்டின் திவால் மற்றும் நொடிப்புச் சட்டம் (Insolvency and Bankruptcy Code - IBC) கீழ் உள்ள நடைமுறை உரிமைகள் மற்றும் வரம்புகளை தெளிவுபடுத்துகிறது.

லோகஸ் ஸ்டான்டியை (Locus Standi) தெளிவுபடுத்துதல்

நீதிபதிகள் ஜே.பி. பர்திவாலா மற்றும் ஆர். மகாதேவன் ஆகியோர் அடங்கிய அமர்வு, தக்ஷஷிலா ஹைட்ஸ் இந்தியா பிரைவேட் லிமிடெட் தொடர்பான திவால்நிலை நடவடிக்கைகளை உறுதி செய்தது. IBC என்பது கார்ப்பரேட் கடனாளி (corporate debtor) நிறுவனத்தை மீட்டெடுப்பதற்கான (revival) ஒரு கருவிதானே தவிர, உடனடி வசூலிக்கான சாதனம் அல்ல என்பதை அவர்கள் வலியுறுத்தினர். மறுசீரமைப்பு நோக்கமில்லை என்றால், மாற்று சட்டப்பூர்வ வழிகள் உள்ளன.

வீட்டு உரிமையாளர் சங்கமான Elegna Co-operative Housing and Commercial Society Ltd, தாக்கல் செய்திருந்த தலையீட்டு மனுவை நிராகரித்த தேசிய நிறுவன சட்ட மேல்முறையீட்டு தீர்ப்பாயத்தின் (NCLAT) தீர்ப்பை நீதிமன்றம் உறுதி செய்தது. சங்கத்திற்கு நிறுவனத்தின் மேல்முறையீட்டில் தலையிட லோகஸ் ஸ்டான்டி இல்லை என்பதே முக்கிய காரணமாகும்.

தனிநபர் உரிமைகள் vs. சங்கத்தின் நிலை

IBC, ஒரு முழுமையான சட்டமாக (self-contained code), சட்டப்படி வரையறுக்கப்பட்ட பிரிவுகளுக்கு மட்டுமே பங்கேற்பு உரிமைகளை (participatory rights) வழங்குகிறது. பிரிவு 5(7) இன் படி, ஒரு நிதி கடனாளி (financial creditor) என்பவர், யாருக்கு நிதி கடன் (financial debt) கடனாக உள்ளதோ அவர் ஆவார். பிரிவு 5(8)(f) இன் விளக்கத்தின்படி தனிப்பட்ட ஒதுக்கீட்டாளர்கள் (allottees) நிதி கடனாளிகளாக கருதப்பட்டாலும், இந்த நிலை அவர்களின் சங்கங்களுக்கு அல்லது கூட்டமைப்புகளுக்கு தானாக விரிவுபடுத்தப்படாது.

ஒரு சங்கம் அதன் உறுப்பினர்களிடமிருந்து ஒரு தனி சட்டப்பூர்வ அமைப்பாகும். சங்கம் தானே நிதியை வழங்கவில்லை, ஒதுக்கீட்டு ஒப்பந்தங்களில் கையெழுத்திடவில்லை, அல்லது ஒதுக்கீடுகளைப் பெறவில்லை என்றால், அது நிதி கடனாளி என்ற நிலையை கோர முடியாது. கார்ப்பரேட் திவால்நிலை தீர்வு செயல்முறையை (CIRP) தொடங்குவதற்கான அல்லது அதில் பங்கேற்பதற்கான உரிமை, கடன் பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் சட்டத்திலிருந்து எழுகிறது, சங்க அல்லது பிரதிநிதித்துவ நலன்களிலிருந்து அல்ல.

செயல்முறை துஷ்பிரயோகத்தைத் தடுத்தல்

இதுபோன்ற தலையீடுகளை அனுமதிப்பது "நிதி கடனாளி" என்ற சட்டப்பூர்வ வரையறையை தவறாக விரிவுபடுத்தும், இது தனிப்பட்ட ஒதுக்கீட்டாளர்களின் உரிமைகளை மீறக்கூடும் மற்றும் பிரதிநிதித்துவத்தின் ஒரு சட்டத்திற்கு அப்பாற்பட்ட அடுக்கை உருவாக்கும். இத்தகைய தலையீடுகள், கூட்டுக் நலன்களின் போர்வையில், நிறுவன கடனாளிகள் (corporate debtors) திவால்நிலை நடவடிக்கைகளில் தடைகளை ஏற்படுத்துவதற்கும் தாமதப்படுத்துவதற்கும் வழிவகுக்கும் என்று நீதிமன்றம் எச்சரித்தது. Pioneer Urban Land வழக்கில் இத்தகைய துஷ்பிரயோகம் முன்னரே சுட்டிக்காட்டப்பட்டது.

IBCயின் பிரிவு 7 இன் கீழ் உள்ள நடவடிக்கைகள், அனுமதி (admission) கட்டத்தில் இருதரப்பு (bipartite) கொண்டவை, இதில் நிதி கடனாளி மற்றும் கார்ப்பரேட் கடனாளி மட்டுமே ஈடுபடுவர். இந்த ஆரம்ப கட்டத்தில், மற்ற கடனாளிகள் உட்பட, தொடர்பில்லாத மூன்றாம் தரப்பினருக்கு விசாரணைக்கான சுயாதீன உரிமை இல்லை. இந்த கோட்பாடு உச்ச நீதிமன்றத்தால் தொடர்ந்து உறுதிப்படுத்தப்பட்டுள்ளது.

ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான தாக்கங்கள்

வீட்டு உரிமையாளர்களின் கூட்டுப் பிரதிநிதித்துவம் சட்டப்பூர்வமாக ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டுள்ளது என்றும், இது பொதுவாக CIRP ஒப்புதலுக்குப் பிறகு அங்கீகரிக்கப்பட்ட பிரதிநிதித்துவ பொறிமுறையின் மூலம் எழுகிறது என்றும் நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது. IBC, முன்-அனுமதி அல்லது மேல்முறையீட்டு நிலைகளில் தற்காலிக (ad hoc) அல்லது சுய-நியமிக்கப்பட்ட பிரதிநிதித்துவத்தை அனுமதிக்காது. ரியல் எஸ்டேட் ஒதுக்கீட்டாளர்களுக்கு, பிரிவு 7 இன் கீழ் விண்ணப்பங்கள், நிர்ணயிக்கப்பட்ட எண்ணிக்கையிலான ஒதுக்கீட்டாளர்களால் கூட்டாக தாக்கல் செய்யப்பட வேண்டும்.

Elegna சங்கம் ஒரு நிதி அல்லது செயல்பாட்டு கடனாளி (operational creditor) அல்ல என்றும், அது திவால்நிலை பிரதிநிதித்துவத்திற்காக அல்லாமல் பராமரிப்பு நோக்கங்களுக்காக நிறுவப்பட்டது என்றும் அமர்வு முடிவு செய்தது. இது பிரிவு 7 மனுவின் மையமாக இருந்த நிதி பரிவர்த்தனையின் தரப்பினராக இல்லை. எனவே, அதற்கு சட்டப்பூர்வ மேல்முறையீட்டு உரிமை இல்லை, இது லோகஸ் ஸ்டான்டி இல்லாதது குறித்த NCLAT இன் நிலைப்பாட்டை உறுதி செய்கிறது. இதுபோன்ற தலையீட்டை அனுமதிப்பது, சட்டத்தின் கீழ் எதிர்பார்க்கப்படும் விரைவான திவால்நிலை கட்டமைப்பை பலவீனப்படுத்தும்.