ரியல் எஸ்டேட் 'நோ EMI' ஆஃபர்கள்: வீட்டு வாங்குவோர் கவனிக்க வேண்டிய ஆபத்துகள்!

வீடு கட்டும் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள், வாடிக்கையாளர்களைக் கவரும் வகையில் 'கைவசம் வீடு வரும் வரை EMI இல்லை' போன்ற திட்டங்களை அளிக்கின்றன. இவை இலவச சலுகை போல் தோன்றினாலும், மறைமுக செலவுகள் மற்றும் நிதி ஆபத்துகளுடன் வருகின்றன. ஏனென்றால், வீட்டுக் கடன் வாங்குபவரின் பெயரிலேயே இருப்பதால், டெவலப்பர் பணம் செலுத்தத் தவறினாலோ அல்லது திட்டம் தாமதமானாலோ, சட்டப்பூர்வ பொறுப்பு வாங்குபவருக்கே சேரும். இந்த சலுகைகளுக்குப் பின்னால் உள்ள நிதி யதார்த்தத்தை இங்கு காண்போம்.

என்ன நடந்தது?

கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளை முன்பதிவு செய்ய ஊக்குவிக்க, ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் 'கைவசம் வரும் வரை EMI இல்லை' (No EMI till possession) என்ற சலுகைகளை அடிக்கடி பயன்படுத்தி வருகின்றனர். இந்த திட்டங்களில், வாங்குபவருக்காக வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி (சில சமயங்களில் அசல் தொகையையும்) ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு, பொதுவாக 24 முதல் 36 மாதங்கள் வரை, அல்லது வீடு ஒப்படைக்கும் தேதி வரை டெவலப்பர் செலுத்துவார். அதாவது, நீங்கள் உங்கள் புதிய வீட்டிற்கு குடிபோகும் வரை எதுவும் செலுத்தத் தேவையில்லை என்பது போன்ற சந்தைப்படுத்தல் செய்தி இது. இது ஒரு நிதிச் சலுகையாகத் தோன்றினாலும், அடிப்படையில் இது ஒரு நிதி ஏற்பாடாகும், இதில் டெவலப்பர் குறிப்பிட்ட காலத்திற்கு வங்கிக்கு வாங்குபவரின் சார்பாக பணம் செலுத்துகிறார்.

இந்த திட்டத்தின் மறைமுக செலவுகள்

பல முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கு, மிகப்பெரிய ஆபத்து என்னவென்றால், இந்த 'இலவச' வட்டி என்பது அரிதாகவே இலவசம். டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் இந்த வட்டி செலவை அபார்ட்மெண்டின் மொத்த விற்பனை விலையிலேயே சேர்த்துவிடுகிறார்கள். இதன் பொருள், வழக்கமான கட்டணத் திட்டத்துடன் ஒப்பிடும்போது, வாங்குபவர் சொத்துக்கு அதிக விலை கொடுக்க நேரிடலாம். மேலும், இந்த திட்டத்தை ஒருவர் தேர்ந்தெடுத்தால், தவணைகளில் பணம் செலுத்துபவர்களுக்கு டெவலப்பர்கள் பொதுவாக வழங்கும் 'முன்பதிவு தள்ளுபடி' அல்லது 'ரொக்கப் பணத் தள்ளுபடிகளை' இழக்க நேரிடலாம். சொத்தின் விலையைக் கணக்கிடும்போது, வட்டி மானியத்திற்காக அதிகப்படியாகச் செலுத்துகிறோமா என்பதைக் கண்டறிய, சப்வென்ஷன் திட்டம் உள்ளேயும் வெளியேயும் உள்ள மொத்த விலையை வாங்குபவர்கள் ஒப்பிட வேண்டும்.

கடன் ஏன் ஒரு ஆபத்து?

வாங்குபவர்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டிய மிக முக்கியமான காரணி, கடன் வாங்குபவர், வங்கி மற்றும் டெவலப்பர் இடையேயான சட்ட உறவு. டெவலப்பர் சில ஆண்டுகளுக்கு வட்டி செலுத்தினாலும், கடன் வாங்குபவரின் பெயரிலேயே அங்கீகரிக்கப்படுகிறது. இது வீட்டு வாங்குபவருக்கு நேரடி சட்டப் பொறுப்பை உருவாக்குகிறது. டெவலப்பர் நிதி நெருக்கடியில் சிக்கி வங்கியில் பணம் செலுத்துவதை நிறுத்தினால், வங்கி டெவலப்பரை அல்ல, வாங்குபவரையே சட்டப்படி அணுகி பணத்தை வசூலிக்கும். இது வாங்குபவரின் கடன் மதிப்பீட்டையும் (Credit Score) நிதி நிலையையும் கடுமையாகப் பாதிக்கும். வாங்குபவர் அடிப்படையில் டெவலப்பரின் வாக்குறுதிக்கு ஒரு உத்தரவாதம் அளிப்பவராகச் செயல்படுகிறார், இது பெரும்பாலும் கவனிக்கப்படாத ஒரு பெரிய ஆபத்து.

திட்ட தாமதப் பொறி

'EMI இல்லை' திட்டங்கள், டெவலப்பர் திட்டத்தை சரியான நேரத்தில் முடிப்பதைப் பொறுத்தது. கட்டுமானம் ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட காலத்தைத் தாண்டி தாமதமானால், EMI செலுத்தும் டெவலப்பரின் கடமை காலாவதியாகலாம், ஆனால் வாங்குபவரின் கடன் செயலில் இருக்கும். இந்த சூழ்நிலையில், வாங்குபவர் இன்னும் வீடு கிடைக்கும் வரை முழு EMI-யையும் செலுத்த வேண்டிய கட்டாயத்திற்கு உள்ளாகலாம், இது தற்போது வசிக்கும் வாடகைக்கு மேல் குறிப்பிடத்தக்க நிதிச் சுமையை சேர்க்கிறது. வாடகை மற்றும் EMI ஆகிய இரண்டையும் சுமக்கும் இந்த 'இரட்டைச் சுமை', திட்டங்கள் காலக்கெடுவைத் தவறவிடும்போது ஒரு பொதுவான பிரச்சனையாகும்.

ஒழுங்குமுறை சூழல் (Regulatory Context)

ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம் (RERA) வெளிப்படைத்தன்மைக்கு ஒரு கட்டமைப்பை வழங்குகிறது மற்றும் டெவலப்பர்கள் துல்லியமான திட்ட விவரங்கள் மற்றும் காலக்கெடுவை வழங்க வேண்டும் என்று கட்டாயப்படுத்தினாலும், வங்கிக்கு வாங்குபவரின் பொறுப்பை இது நீக்குவதில்லை. தாமதங்கள் அல்லது திட்டத் தோல்விகளுக்கு இழப்பீடு கோர RERA உதவுகிறது, ஆனால் அத்தகைய உரிமைகோரல்களுக்கான சட்ட செயல்முறைகள் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் மற்றும் விலை உயர்ந்ததாக இருக்கும். இதன் விளைவாக, ஒழுங்குமுறை அமைப்புகள் முன்பு சப்வென்ஷன் திட்டங்கள் குறித்து எச்சரிக்கைகளை வெளியிட்டுள்ளன, வாங்குபவர்கள் அடிப்படை கடன் ஆபத்தை அறிந்திருக்க வேண்டும் என்று வலியுறுத்துகின்றன.

முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?

'EMI இல்லை' திட்டத்திற்கான ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திடுவதற்கு முன், வாங்குபவர்கள் குறிப்பிட்ட விவரங்களைத் தேட வேண்டும். முதலில், திட்டத்தின் கீழ் உள்ள சொத்தின் மொத்த விலையையும், வழக்கமான கட்டணத் திட்டத்துடன் ஒப்பிட்டு, மறைமுக விலை உயர்வுகளைக் கண்டறியவும். இரண்டாவதாக, திட்டத்தை முடிப்பதிலும், நிதி ஸ்திரத்தன்மையிலும் டெவலப்பரின் வரலாற்றை ஆராயவும், ஏனெனில் வாங்குபவரின் கடன் ஆரோக்கியம் டெவலப்பரின் பணம் செலுத்தும் திறனைப் பொறுத்தது. மூன்றாவதாக, டெவலப்பர் வட்டி செலுத்தத் தவறினால் என்ன நடக்கும் என்பதைப் புரிந்துகொள்ள கடன் ஒப்பந்தத்தை கவனமாகப் படிக்கவும். இறுதியாக, திட்டத்திற்குத் தேவையான அனைத்து அனுமதிகளும் உள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்தவும், ஏனெனில் அனுமதிகள் இல்லாதது தாமதங்களுக்கும் அதன் விளைவாக நிதி அழுத்தத்திற்கும் ஒரு முதன்மைக் காரணமாகும்.