சொத்து வாங்குவதில் ஒரு சிக்கல்: கட்டுமானத்தில் உள்ளதா அல்லது உடனடியாகக் குடிபுகுவதா?

மூலதனப் பகிர்வில் ஒரு முரண்பாடு

சொத்து வாங்குவதில் உள்ள முக்கியப் பிரச்சனை என்னவென்றால், உடனடியாகப் பயன்படுத்தக் கிடைக்கும் சொத்துக்கு அதிக விலை கொடுப்பதற்கும், எதிர்கால விநியோகத்திற்காக தள்ளுபடி செய்வதற்கும் இடையிலான சமரசமாகும். முதலீட்டாளர்கள், சொத்து மதிப்பு உயரும் என நம்பி, குறிப்பாகச் சந்தை ஏற்றத்தில் இருக்கும்போது, கட்டுமானத்தில் உள்ள சொத்துக்களில் அதிக கவனம் செலுத்துகிறார்கள். இருப்பினும், தற்போதைய சந்தை நிலவரங்கள், இதுபோன்ற சொத்துக்களின் உள் வருவாய் விகிதம் (Internal Rate of Return), EMIக்கு முந்தைய வட்டி மற்றும் தாமதமான அல்லது நிறுத்தப்பட்ட திட்டங்களில் முடங்கியுள்ள மூலதனத்தின் வாய்ப்புச் செலவு ஆகியவற்றால் பாதிக்கப்படுகிறது.

மாறாக, தயாராக இருக்கும் வீடுகள், சதுர அடிக்கு அதிக விலை கொண்டிருந்தாலும், வாடகை வருவாய் அல்லது வாடகைப் பணத்தைச் சேமிப்பதன் மூலம் உடனடியாகப் பணம் ஈட்டக்கூடிய நன்மைகளை வழங்குகின்றன.

விலை நன்மைகள் குறைதல்

சந்தை புள்ளிவிவரங்களின்படி, முக்கிய நகரங்களில் புதிய திட்டங்களுக்கும், கட்டி முடிக்கப்பட்ட சொத்துக்களுக்கும் இடையிலான விலை வித்தியாசம் கணிசமாகக் குறைந்துள்ளது. குறிப்பாக எஃகு, சிமெண்ட் மற்றும் திறமையான தொழிலாளர் செலவுகள் போன்ற உள்ளீட்டுச் செலவுகள் அதிகரிப்பதால், டெவலப்பர்கள் இந்தப் புதிய செலவுகளை தற்போதைய விற்பனை விலையில் நேரடியாகச் சேர்க்கின்றனர். கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளுக்கான சரக்கு மற்றும் சேவை வரி (GST) வித்தியாசம், பரிவர்த்தனை மதிப்பில் 1% முதல் 5% வரை வரியாகச் செயல்படுவதைக் கருத்தில் கொள்ளும்போது, ஆரம்ப தள்ளுபடி பெரும்பாலும் இல்லாமல் போகிறது.

மேலும், வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள், சொத்தை வைத்திருப்பதற்கான செலவைக் கவனமாகப் பார்க்க வேண்டியதன் அவசியத்தை உணர்த்துகின்றன. வருமானம் தராத சொத்தை வைத்துக்கொண்டு, கடனுக்கான வட்டியையும் செலுத்துவது என்பது, முதல் தாமத அறிவிப்பு வரும் வரை பலர் குறைத்து மதிப்பிடும் ஒரு விஷயமாகும்.

கட்டமைப்பு அபாயங்கள் மற்றும் நிறுவன மேற்பார்வை

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (RERA) வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரித்திருந்தாலும், அது ஒரு நிறுவனத்தின் நிதி ஸ்திரத்தன்மைக்கு உத்தரவாதம் அளிக்காது. நிறுவன பகுப்பாய்வுகளின்படி, திட்ட அளவிலான கடன் என்பது ஒரு முக்கிய அபாய காரணியாகத் தொடர்கிறது. வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் கவர்ச்சிகரமான வசதிகள் அல்லது விளம்பரங்களைப் பார்த்துவிட்டு, டெவலப்பரின் கடன் சுயவிவரத்தைப் புறக்கணிக்கிறார்கள்.

திட்டச் செயலாக்கச் சுழற்சிகளை ஆய்வு செய்யும்போது, நடுத்தர நிறுவனங்கள் குறிப்பாக வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது பணப்புழக்க அழுத்தத்தை எதிர்கொள்கின்றன. இதனால் கட்டுமானப் பணிகள் தேங்குவதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் அதிகரிக்கின்றன. பெரிய, பன்முகப்படுத்தப்பட்ட டெவலப்பர்கள் நிறுவனக் கடனைப் பெற வசதி பெற்றிருந்தாலும், சிறிய நிறுவனங்கள் கடன் நெருக்கடிகளுக்கு ஆளாகின்றன, இது திட்டங்களை வழங்குவதற்கான காலக்கெடுவைப் பாதிக்கிறது, முதலீட்டை நீண்டகால சட்டப் பிரச்சனையாக மாற்றுகிறது.

மறைக்கப்பட்ட கடமைகள்: ஒரு எச்சரிக்கை பார்வை

குறைந்த அபாயத்தை விரும்பும் பார்வையில், கட்டுமானத்தில் உள்ள பிரிவு ஒரு சமச்சீரற்ற அபாய சுயவிவரத்தைக் கொண்டுள்ளது. வாங்குபவர்கள், கட்டுமான காலத்தில் டெவலப்பருக்குப் பாதுகாப்பற்ற கடனாளிகளாகச் செயல்படுகிறார்கள். ஒரு டெவலப்பர் திவாலானால், RERA பாதுகாப்புகள் இருந்தாலும், பணத்தைத் திரும்பப் பெறுவதற்கான சட்டப்பூர்வ வழி பெரும்பாலும் நீண்டதாக இருக்கும்.

மேலும், எதிர்பாராத விலை உயர்வு விதிகள் அல்லது செலவுகளைக் குறைக்கும் போது ஏற்பட்ட தரக்குறைவுகள் போன்ற மறைக்கப்பட்ட செலவுகள், சொத்து கிடைத்த பிறகு குறிப்பிடத்தக்க பராமரிப்புச் செலவுகளுக்கு வழிவகுக்கும். தயாராக இருக்கும் சொத்துக்கள், அதிக விலை கொண்டதாகத் தோன்றினாலும், அவை முழுமையான உடல் பரிசோதனை மற்றும் தொழில்நுட்ப தணிக்கைகளை அனுமதிக்கின்றன. இது, கட்டி முடிக்கப்படாத நிலப் பகுதிகளில் காணப்படும் மறைக்கப்பட்ட கட்டுமானக் குறைபாடுகள் அல்லது சட்டப்பூர்வ தலைப்பு சிக்கல்களின் ஊக அபாயங்களை நீக்குகிறது.