RERA சட்டம் 10 ஆண்டுகள்: ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்படைத்தன்மை அதிகரிப்பு, டெவலப்பர்களின் லாபம் குறைவு!

வாடிக்கையாளர் நம்பிக்கை அதிகரிப்பு

10 ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, இந்திய ரியல் எஸ்டேட் (Regulation and Development) Act (RERA) சட்டம் அமலுக்கு வந்தது. இது சொத்து சந்தையில் பெரிய மாற்றங்களை ஏற்படுத்தியது. முக்கியமாக, டெவலப்பர்கள் வாடிக்கையாளர்களிடமிருந்து பெறும் நிதியில் 70% தொகையை, குறிப்பிட்ட திட்டத்திற்கென பிரத்யேகமாக அமைக்கப்படும் எஸ்க்ரோ கணக்குகளில் (Escrow Accounts) டெபாசிட் செய்ய வேண்டும் என்ற விதி அமல்படுத்தப்பட்டது.

இது டெவலப்பர்கள் வாடிக்கையாளர் பணத்தை தவறாக பயன்படுத்துவதை தடுக்கிறது. மேலும், இந்த நிதி நேரடியாக கட்டுமான பணிகளுடன் இணைக்கப்பட்டுள்ளது. கட்டாயமாக திட்டப் பதிவுகள் (Project Registration) மற்றும் மாநில RERA இணையதளங்களில் பகிரப்படும் விரிவான தகவல்கள், சந்தையை மேலும் வெளிப்படையாக்கியுள்ளன. வாடிக்கையாளர்களுக்கு சிறந்த தகவல்கள் கிடைப்பதால், அவர்கள் தைரியமாக முதலீடு செய்ய இது வழிவகுத்துள்ளது. இந்த மாற்றங்கள் சொத்து பரிவர்த்தனைகளை வாடிக்கையாளர்களுக்கு தெளிவாகவும், கணிக்கக்கூடியதாகவும் மாற்றியுள்ளதாக நிபுணர்கள் கூறுகின்றனர்.

டெவலப்பர்களுக்கான மறைமுக செலவுகள்

RERA சட்டம் பொறுப்புணர்வை அதிகரித்தாலும், டெவலப்பர்களுக்கு கணிசமான புதிய செலவுகளையும், சிக்கல்களையும் உருவாக்கியுள்ளது. கடுமையான இணக்க விதிகள் (Compliance Rules), அனுமதிகள் பெறுதல் மற்றும் தகவல்களை வெளிப்படுத்துதல் போன்றவை அதிக நேரம் மற்றும் வளங்களை கோருகின்றன. சிறிய டெவலப்பர்களுக்கு இந்த விதிகள் சவாலாக அமைந்து, சந்தையில் சிறுசிறு நிறுவனங்கள் குறைய வழிவகுக்கலாம்.

திட்ட காலக்கெடுவை கணிக்கக்கூடியதாக மாற்றுவதை நோக்கமாகக் கொண்டிருந்தாலும், திட்ட ஒப்புதல் பெறுவதிலும், கட்டுமான பணிகளை விரைவுபடுத்துவதிலும் இன்னமும் தடைகள் நீடிக்கின்றன. இந்த அதிகரித்த செயல்பாட்டு செலவுகள் (Operational Expenses) டெவலப்பர்களின் லாப வரம்புகளை நேரடியாக பாதிக்கின்றன.

சந்தை மதிப்புகள் குறித்த பார்வை

RERA-வின் மேம்பட்ட வாடிக்கையாளர் பாதுகாப்புக்கு சந்தை பதிலளித்துள்ளது. உதாரணமாக, DLF Ltd. நிறுவனம் தற்போது தோராயமாக 18 பில்லியன் டாலர்கள் சந்தை மதிப்புடன், சுமார் 48 மடங்கு P/E விகிதத்தில் வர்த்தகமாகிறது. Godrej Properties Ltd. நிறுவனம் சுமார் 65 மடங்கு P/E மற்றும் 6 பில்லியன் டாலர்கள் சந்தை மதிப்புடனும், Oberoi Realty Ltd. நிறுவனம் 50-க்கும் மேற்பட்ட P/E மற்றும் சுமார் 5 பில்லியன் டாலர்கள் சந்தை மதிப்புடனும் வர்த்தகம் செய்கின்றன. இந்த உயர் மதிப்பீடுகள், துறையின் ஸ்திரத்தன்மையில் முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கையை காட்டுகின்றன.

எனினும், RERA வழங்கும் பாதுகாப்பின் காரணமாகவே இந்த மதிப்பீடுகள் உயர்ந்துள்ளதாகவும், வலுவான, நிலையான வருவாய் வளர்ச்சியை இது பிரதிபலிக்கவில்லை என்றும் சில ஆய்வாளர்கள் கவலை தெரிவிக்கின்றனர். சந்தை, ஒழுங்குமுறை பாதுகாப்பிற்கு அதிக மதிப்பளித்து, இணக்கச் செலவுகள் மற்றும் கட்டுமான செலவுகளால் ஏற்படும் நிதி அழுத்தத்தை குறைத்து மதிப்பிடுவதாக கூறப்படுகிறது.

பொருளாதார காரணிகளும், முதலீட்டாளர் கவலைகளும்

ஒழுங்குமுறை சுமைகளுக்கு அப்பால், டெவலப்பர்கள் பரந்த பொருளாதார சவால்களையும் எதிர்கொள்கின்றனர். கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை உயர்வு மற்றும் வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள் அழுத்தத்தை அதிகரிக்கின்றன. RERA முழுமையாக அமல்படுத்தப்பட்ட பிறகு ரியல் எஸ்டேட் துறையின் செயல்திறன் கலவையாகவே உள்ளது.

டெவலப்பர் பங்குகளின் தற்போதைய விலைகள் நிலைத்திருக்குமா என்பதில் ஆய்வாளர்கள் மத்தியில் கருத்து வேறுபாடு உள்ளது. வருவாய் வளர்ச்சி குறைந்தாலோ அல்லது கடன் செலவுகள் உயர்ந்தாலோ லாப வரம்புகள் மேலும் குறையக்கூடும் என்ற கவலை உள்ளது.

எதிர்காலப் பாதை

முன்னோக்கிச் செல்லும்போது, இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறை லாபத்தைத் தொடர, தொடர்ச்சியான ஒழுங்குமுறை தேவைகளை சமநிலைப்படுத்த வேண்டும். RERA ஒரு முதிர்ந்த மற்றும் இணக்கத்தை மையமாகக் கொண்ட சந்தையை நிறுவியிருந்தாலும், ஒப்புதல் செயல்முறைகளை சீரமைப்பதும், கட்டுமானத் திறனை மேம்படுத்துவதும் முக்கியம். நகரமயமாதல் மற்றும் வீட்டுத் தேவை தொடர்ந்து வளர்ச்சியைத் தூண்டுகின்றன. ஆனால், டெவலப்பர்கள் உயரும் இணக்கச் செலவுகளை எவ்வாறு நிர்வகித்து, ஆரோக்கியமான லாப வரம்புகளைப் பராமரிக்கிறார்கள் என்பதை சந்தை உன்னிப்பாகக் கவனிக்கும். இந்த சமநிலையைக் கண்டறிவதே துறையின் எதிர்கால முதலீட்டு ஈர்ப்பை நிர்ணயிக்கும்.