Whalesbook
RERA திருத்தம்: அமலாக்கத்தில் உள்ள பலவீனம் மாறவில்லை
மத்திய வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற விவகாரங்கள் அமைச்சகம் (MoHUA), 'ஜன் விஸ்வாஸ்' சட்டத்தின் மூலம் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டத்தை (RERA) புதுப்பித்துள்ளது. இந்த மாற்றம் RERA-வின் பிரிவு 68-ஐ திருத்துகிறது. இதன்படி, சொத்து மதிப்பில் 10% வரை அபராதம் மற்றும் சிறை தண்டனைக்கு பதிலாக, இப்போது 10% வரை நிதி அபராதம் மட்டுமே விதிக்கப்படும்.
இது வீடு வாங்குபவர்களுக்கு நல்ல செய்தி போல் தோன்றினாலும், நடைமுறையில் இதன் தாக்கம் மிகக் குறைவு. ஏனெனில், சிறை தண்டனை விதி என்பது வீடு வாங்குபவர்களே புகார் அளிப்பதால் அரிதாகவே பயன்படுத்தப்பட்டது. மறுபுறம், டெவலப்பர்கள் பிரிவு 63 மற்றும் 64-ன் கீழ் கடுமையான அபராதங்கள் மற்றும் சிறை தண்டனையை எதிர்கொள்ள வேண்டியிருக்கும், ஆனாலும் இவையும் கூட அரிதாகவே வழக்கு பதியப்பட்டுள்ளன.
உண்மையான பிரச்சனை: அமலாக்கம்
RERA-வின் கீழ் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு உள்ள முக்கிய பிரச்சனை, உத்தரவுகளை அமல்படுத்துவதில் உள்ள சிரமமே தவிர, விதிமீறலுக்கான சிறை தண்டனை அல்ல. பணத்தை திரும்பத் தர அல்லது சொத்தை ஒப்படைக்க உத்தரவிடப்பட்ட டெவலப்பர்கள், இந்த உத்தரவுகளை அடிக்கடி மீறுகின்றனர். அதிகாரிகள் நிலுவைத் தொகை போல் அபராதங்களை வசூலிக்க முயன்றாலும், அந்த செயல்முறை மாதங்கள் அல்லது ஆண்டுகள் கூட ஆகிறது.
குற்றமற்றதாக்குதல் vs நுகர்வோர் பாதுகாப்பு
உடனடியாக சொத்து கிடைப்பது என்பது வாழ்வதற்கான உரிமை என உச்ச நீதிமன்றம் ஏற்கனவே RERA-வின் வலுவான அமலாக்கத்தின் தேவையை வலியுறுத்தியுள்ளது. 'ஜன் விஸ்வாஸ்' சட்டம் பொதுவாக பல்வேறு சட்டங்களில் குற்றவியல் அபராதங்களை நீக்குவதன் மூலம் வணிக இணக்கத்தை எளிதாக்குவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. இருப்பினும், RERA, குறிப்பாக பிரிவு 68-ல் இதைச் செயல்படுத்துவது, ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள நுகர்வோர் பாதுகாப்பை வெறும் வணிக ஒழுங்குமுறையாக தவறாகக் கருதுகிறது.
இந்த திருத்தம், RERA உத்தரவுகளை பயனுள்ளதாக்குவதில் உள்ள முக்கியமான பிரச்சனையைத் தவிர்த்து, ஒரு மேலோட்டமான நடவடிக்கையாகும். RERA-வை வலுப்படுத்த உண்மையான சீர்திருத்தங்களில், அபராதங்களை மீட்பதற்கான செயல்முறையை மேம்படுத்துதல், சொத்துக்களை நேரடியாகப் பறிமுதல் செய்ய RERA அதிகாரிகளுக்கு அதிகாரம் அளித்தல் மற்றும் தீர்ப்பாயங்களில் உள்ள காலியிடங்களை நிரப்புதல் ஆகியவை அடங்கும்.
ரியல் எஸ்டேட் துறை பின்னணி
ரியல் எஸ்டேட் துறையில் திட்ட தாமதங்கள் மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாமை போன்ற பிரச்சனைகளைக் கையாள்வதற்காக RERA அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. 'ஜன் விஸ்வாஸ்' சட்டம் பல்வேறு தொழில்களில் இணக்கத்தை சீரமைக்க முயன்றாலும், ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள தனித்துவமான நுகர்வோர் பாதுகாப்புத் தேவைகளைக் கருத்தில் கொண்டு RERA-வில் அதன் பயன்பாடு கவனமாக பரிசீலிக்கப்பட வேண்டும். டெவலப்பர்கள் பெரும்பாலும் நீண்ட மீட்பு செயல்முறைகளை நம்பி, விதிமீறல்களுக்கான அபராதங்களைத் தாமதப்படுத்த அல்லது தவிர்க்க வழிகளைக் கண்டறிந்துள்ளனர்.
வீடு வாங்குபவர்களுக்கு இதன் அர்த்தம் என்ன?
அதிகாரங்களை வலுப்படுத்துதல், நிதி மீட்பதற்கான சிறந்த வழிகள் மற்றும் திறமையான தீர்ப்பாயங்கள் போன்ற அமலாக்கத்தில் குறிப்பிடத்தக்க முன்னேற்றங்கள் இல்லாமல், 'ஜன் விஸ்வாஸ்' திருத்தம் வீடு வாங்குபவர்கள் refund மற்றும் property possession-க்காக எதிர்கொள்ளும் நீண்ட காத்திருப்பை மாற்றும் வாய்ப்பில்லை. RERA உத்தரவுகள் டெவலப்பர்களுக்கு எதிராக பிணைக்கப்பட்டதாகவும், திறம்பட செயல்படுத்தப்படுவதாகவும் உறுதி செய்வதில் உள்ள முக்கிய சவால் இன்னும் தீர்க்கப்படாமலேயே உள்ளது.