Whalesbook
இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (REIT) சந்தையில் ஒரு முக்கிய மாற்றத்தை கொண்டு வந்துள்ளது. இதுவரை, வங்கிகள் REITs-க்கு நேரடியாக கடன் வழங்க அனுமதிக்கப்படவில்லை. ஸ்பெஷல் பர்பஸ் வெஹிக்கிள்ஸ் (SPVs) மூலமாக மட்டுமே மறைமுகமாக இந்த கடன் வசதி கிடைத்தது. ஆனால், RBI வெளியிட்டுள்ள புதிய வரைவு அறிவிப்பின்படி, இனிமேல் பட்டியலிடப்பட்ட REITs நேரடியாக வங்கிகளிடம் கடன் பெறலாம்.
இந்திய REIT சந்தை, $2.26 டிரில்லியன் மதிப்புள்ள உலக சந்தையுடன் ஒப்பிடுகையில் மிகச் சிறியதாக உள்ளது. இந்த புதிய விதிமுறைகள், மூலதன செலவுகளை (Capital Costs) குறைத்து, இந்திய REIT சந்தையின் வளர்ச்சியைத் துரிதப்படுத்தும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதற்கான கருத்து கேட்பு மார்ச் 6, 2026 வரை நடைபெறும் என்றும், ஜூலை 1, 2026 முதல் இது அமலுக்கு வரக்கூடும் என்றும் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.
இந்த தாராளமயமாக்கல் (Liberalization) என்பது சில கடுமையான நிபந்தனைகளுடன் வருகிறது. கடன் பெற விரும்பும் REITs, குறைந்தது 3 வருட செயல்பாட்டு அனுபவத்தைக் கொண்டிருக்க வேண்டும். மேலும், கடந்த 2 நிதியாண்டுகளில் லாபம் ஈட்டியிருக்க வேண்டும். ஒரு REIT மற்றும் அதன் SPV-க்களுக்கு வங்கிகள் கொடுக்கும் மொத்த கடன், அந்த REIT-ன் மொத்த சொத்து மதிப்பில் 49%-க்கு மிகாமல் கட்டுப்படுத்தப்படும்.
முக்கியமாக, நிலம் வாங்குவதற்காக (Land Acquisition) வங்கிகள் கடன் வழங்காது. ஏற்கனவே இறுதி செய்யப்பட்ட திட்டங்களுக்கு மட்டுமே கடன் வழங்கப்படும். கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் முறையிலும் (Repayment Schedule) மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன. 'புல்லட் பேமென்ட்' (Bullet Payment) எனப்படும் ஒரே தவணையில் முழு தொகையையும் திருப்பிச் செலுத்தும் முறைக்கு அனுமதி இல்லை. மாறாக, கடன் தொகையை படிப்படியாக திருப்பிச் செலுத்தும் (Amortised) முறையே பின்பற்ற வேண்டும்.
தற்போது, இந்திய REIT சந்தையின் சந்தை மூலதனம் சுமார் 20 பில்லியன் டாலராக உள்ளது. இது 2030-ஆம் ஆண்டில் 25 பில்லியன் டாலராக உயரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த புதிய விதிமுறைகள், Embassy Office Parks REIT (சந்தை மூலதனம் சுமார் ₹40,174 கோடி) மற்றும் Mindspace Business Parks REIT (சந்தை மூலதனம் சுமார் ₹29,227 கோடி) போன்ற நிறுவனங்களுக்கு சாதகமான சூழலை உருவாக்கலாம்.
ரியல் எஸ்டேட் துறை என்பது இயல்பாகவே பொருளாதார ஏற்றத்தாழ்வுகள், வட்டி விகித மாற்றங்கள் போன்ற அபாயங்களைக் கொண்டது. நிலம் வாங்குவதற்கு கடன் வழங்கக் கூடாது என்ற கட்டுப்பாடு, இந்த அபாயங்களைக் குறைக்க RBI எடுத்துள்ள முக்கிய நடவடிக்கைகளில் ஒன்றாகும். ஒட்டுமொத்தமாக, இந்த சீரான அணுகுமுறை, இந்திய REIT சந்தையை வலுவான அடித்தளத்துடன் வளர்ச்சிப் பாதைக்கு இட்டுச் செல்லும் என நம்பப்படுகிறது.