2019 முதல் 2026 இரண்டாம் காலாண்டுக்குள் Noida-வில் சொத்து விலை **125%**ம், Gurugram-ல் **117%**ம் உயர்ந்துள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் இப்போது முதலீட்டின் மதிப்பை உயர்த்துவதுடன், நிலையான வாடகை வருமானத்தையும் (Rental Income) அளிக்கும் 'இரட்டை வருவாய்' (Dual-Return) மாடலை நோக்கி செல்கின்றனர். ஆனால், நிபுணர்கள் சில இடர் அபாயங்கள் குறித்து எச்சரித்துள்ளனர்.
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் புதிய மாற்றம்!
தேசிய தலைநகர் பிராந்தியத்தின் (NCR) ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு முக்கிய மாற்றம் ஏற்பட்டுள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் சொத்து விலையின் வளர்ச்சி எவ்வளவு என்பதை மட்டும் பார்ப்பதோடு நிற்காமல், 'இரட்டை வருவாய்' (Dual-Return) மாதிரிக்கு முக்கியத்துவம் கொடுக்கத் தொடங்கியுள்ளனர். இது சொத்து மதிப்பின் உயர்வையும், நிலையான வாடகை வருமானத்தையும் கணக்கில் கொள்கிறது. Noida மற்றும் Gurugram ஆகியவை முதலீட்டிற்கான முக்கிய நகரங்களாக மாறியுள்ளன.
Noida: உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சிக்கு கிடைத்த பலன்
2019 முதல் 2026 ஆம் ஆண்டின் இரண்டாம் காலாண்டு வரையிலான தரவுகளின்படி, Noida-வில் குடியிருப்பு விலைகள் 125% அதிகரித்துள்ளன. இந்த மகத்தான வளர்ச்சிக்கு காரணம், இங்கு மேற்கொள்ளப்பட்ட பெரிய அளவிலான உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள்தான். குறிப்பாக, ஜெவார் (Jewar) அருகே அமையவுள்ள Noida சர்வதேச விமான நிலையம் (Noida International Airport) நீண்ட கால முதலீடுகளை ஈர்க்கும் முக்கிய காரணியாக உள்ளது. மேலும், மெட்ரோ ரயில் சேவைகள் விரிவாக்கம் மற்றும் Noida-Greater Noida இணைப்பு சாலை மேம்பாடு ஆகியவை இந்த பகுதியை IT வல்லுநர்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு மிகவும் கவர்ச்சிகரமானதாக மாற்றியுள்ளது. இது வாடகை தேவையும் குறையாமல் இருக்க உதவுகிறது.
Gurugram: பெருநிறுவனங்களின் ஆதரவு
இதே காலகட்டத்தில் Gurugram-ல் குடியிருப்பு விலைகள் 117% உயர்ந்துள்ளன. குடியிருப்பு விரிவாக்கத்தை மட்டுமே நம்பியிருக்கும் பகுதிகளைப் போலல்லாமல், Gurugram-ன் பலம் அதன் முக்கிய கார்ப்பரேட் மற்றும் வேலைவாய்ப்பு மையமாக இருப்பதே ஆகும். பன்னாட்டு நிறுவனங்கள் மற்றும் நிதிச் சேவை நிறுவனங்களின் தொடர்ச்சியான இருப்பு, வாடகை தேவையை சீராகப் பராமரிக்க உதவுகிறது. Golf Course Road போன்ற பிரபலமான இடங்களும், Dwarka Expressway போன்ற புதிய சாலைகளும் டெவலப்பர்கள் தங்கள் திட்டங்களை குவிக்கும் முக்கிய பகுதிகளாக உள்ளன.
வாடகை வருவாயின் முக்கியத்துவம் (Rental Yields)
முதலீட்டாளர்களுக்கு, வாடகை மூலம் கிடைக்கும் ஆண்டு வருவாயான ரெண்டல் ஈல்ட் (Rental Yield) உயர்வு ஒரு முக்கிய வளர்ச்சியாகும். Noida-வில் இது சுமார் 3.9% ஆகவும், Gurugram-ல் சுமார் 4.3% ஆகவும் உயர்ந்துள்ளது. இது முதலீட்டாளர்களுக்கு நிலையான வருமானத்தை அளிக்கிறது. இதனால், சொத்து விலை உயரும் என்ற நம்பிக்கையை மட்டும் நம்பி இருக்க வேண்டியதில்லை. இது குறுகிய கால சந்தை ஊகங்களைச் சார்ந்திருப்பதைக் குறைக்கிறது.
அபாயங்களும் சந்தை யதார்த்தங்களும்
இந்த நேர்மறையான போக்கு இருந்தபோதிலும், முதலீட்டாளர்கள் பல அபாயங்களை எதிர்கொள்கின்றனர். ஒரு முக்கிய கவலை என்னவென்றால், சில குறிப்பிட்ட பகுதிகளில், நிலவும் உள்கட்டமைப்பை விட வேகமாக சொத்து மதிப்புகள் உயர்ந்துவிடக்கூடும். இது வாங்குபவர்கள் விலையை கட்டுப்படியாகாததாகக் கண்டால், தேவையில் சரிவை ஏற்படுத்தக்கூடும். மேலும், சந்தையில் புதிய திட்டங்களின் எண்ணிக்கை குறையக்கூடும் என்பதும் ஒரு சப்ளை சவால் ஆகும்.
கொள்கை மாற்றங்களும் ஒரு பங்கு வகிக்கின்றன. உதாரணமாக, டெல்லி மாஸ்டர் பிளான் 2047 (Delhi Master Plan 2047) புதிய, போட்டித்தன்மை வாய்ந்த வீட்டு வசதிகளை அறிமுகப்படுத்தலாம். இது பரந்த பிராந்தியத்தில் தேவை-வழங்கல் சமநிலையை மாற்றக்கூடும். மேலும், திட்டங்களை செயல்படுத்துவதில் உள்ள தடங்கல்களும் ஒரு முக்கிய அபாயமாகும். டெவலப்பரைப் பொறுத்து செயல்திறன் மாறுபடும், கட்டுமான தாமதங்கள் விலை உயர்வு மற்றும் வாடகை வருவாய் ஈட்டுவதில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தலாம்.
எதிர்காலத்தில், முதலீட்டாளர்கள் கண்காணிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள், ஜெவார் விமான நிலையத்தின் உண்மையான செயல்பாட்டு காலக்கெடு, துவாரகா எக்ஸ்பிரஸ்வே போன்ற முக்கிய சாலைகளின் நிறைவு மற்றும் புதிய திட்டங்களின் போக்கு ஆகியவை ஆகும். இந்த காரணிகளைக் கண்காணிப்பது எதிர்கால வருவாய் எதிர்பார்ப்புகளை நிர்வகிப்பதற்கு அவசியமாகும்.