வங்கிகளின் சொத்து ஏலம்: சட்ட சிக்கல்களும், எச்சரிக்கையான முதலீடும்!

என்ன நடக்கிறது?

வங்கிகள் மற்றும் சொத்து சீரமைப்பு நிறுவனங்கள் (ARCs) கடன் வாங்கிக் கட்டாதவர்களின் சொத்துக்களை ஏலம் விடுவதை அதிகளவில் செய்து வருகின்றன. இந்த ஏலங்கள், சந்தை விலையை விடக் குறைவான விலையில் சொத்துக்களை வாங்கும் ஒரு வாய்ப்பாகக் கூறப்படுகின்றன.

ஆனால், சமீப காலமாக ஒரு புதிய போக்கு உருவாகியுள்ளது. கடனாளிகள், திவால் மற்றும் நொடிப்புச் சட்டம் (IBC - Insolvency and Bankruptcy Code) மற்றும் கடன் மீட்பு தீர்ப்பாயங்கள் (DRT - Debt Recovery Tribunals) போன்ற சட்ட வழிகளைப் பயன்படுத்தி, இந்த சொத்து விற்பனைகளை சட்ட ரீதியாக எதிர்க்கவோ அல்லது நிறுத்தவோ முயல்கின்றனர். இதனால், ஏலத்தில் சொத்தை வாங்குபவர், அந்த சொத்தின் உரிமை மற்றும் விற்பனையின் இறுதித்தன்மை குறித்து நீதிமன்றத்தில் நீண்ட சட்டப் போராட்டங்களை சந்திக்க நேரிடும்.

'As Is Where Is' ஆபத்து

முதலீட்டாளர்கள் புரிந்துகொள்ள வேண்டிய முக்கிய விஷயங்களில் ஒன்று, வங்கி ஏலங்கள் 'உள்ளதை உள்ளபடி' (as is where is) என்ற அடிப்படையில் நடத்தப்படுகின்றன. அதாவது, வாங்குபவர் சொத்தை அதன் தற்போதைய நிலையில், அதனுடன் தொடர்புடைய அனைத்து கடன்கள், வில்லங்கங்கள் மற்றும் சட்டச் சிக்கல்களுடன் ஏற்றுக்கொள்ள வேண்டும். நிலுவையில் உள்ள நீதிமன்ற வழக்குகள், சட்டவிரோத குத்தகைதாரர்கள் அல்லது செலுத்தப்படாத நகராட்சி வரிகள் போன்ற பிரச்சினைகள் ஏதேனும் இருந்தால், அவை அனைத்தும் விற்பனைக்குப் பிறகு புதிய உரிமையாளருக்கு மாறும். பலர் தள்ளுபடி விலையில் மட்டுமே கவனம் செலுத்துகின்றனர். ஆனால், மறைந்திருக்கும் சட்ட அல்லது கட்டமைப்புச் சிக்கல்களைச் சரிபார்க்கத் தவறினால், ஒரு நல்ல ஒப்பந்தம் கூட நிதி மற்றும் சட்ட சிக்கல்களாக மாறக்கூடும்.

சட்டப் போராட்டம்

SARFAESI சட்டம் (வங்கிகள் சொத்துக்களைப் பறிமுதல் செய்து கடனைத் திரும்பப் பெற அனுமதிப்பது) மற்றும் IBC சட்டம் (திவால்நிலையை நிர்வகிப்பது) ஆகிய இரண்டு சட்ட அமைப்புகளுக்கு இடையே ஒரு மோதல் அதிகரித்து வருகிறது. சில கடனாளிகள் IBC-யின் பிரிவு 96-ஐப் பயன்படுத்தி தனிப்பட்ட திவால்நிலைக்கு விண்ணப்பிக்கின்றனர். இந்த விண்ணப்பம், மீட்பு நடவடிக்கைகளைத் தற்காலிகமாக நிறுத்தும் ஒரு 'தடை உத்தரவை' (moratorium) செயல்படுத்தும். இது ஒரு சட்டரீதியான சாம்பல் நிறப் பகுதியை உருவாக்குகிறது. SARFAESI-யின் கீழ் தொடங்கப்பட்ட ஏலங்கள் திடீரென நிறுத்தப்படவோ அல்லது தாமதப்படுத்தப்படவோ கூடும். இந்த இரு சட்டங்கள் செயல்படும் விதத்தில் உள்ள தெளிவின்மை, சில கடனாளிகளுக்கு ஏல செயல்முறையைத் தாமதப்படுத்த ஒரு வழியை வழங்கியுள்ளது. இதனால், வங்கிகளும், ஏலத்தில் வென்ற வாங்குபவர்களும் தீர்ப்பாய நீதிமன்றங்களில் தங்கள் நிலையை நிலைநிறுத்த வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர்.

நீதிமன்றங்களின் கவலை

நீதிமன்றங்கள் இந்த துஷ்பிரயோகத்தைக் கவனிக்கத் தொடங்கியுள்ளன. உதாரணமாக, சில நீதிமன்றங்கள், கடனைத் தீர்ப்பதற்குப் பதிலாக, வெறும் தாமதப்படுத்துவதற்காகவே திவால் நடவடிக்கைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன என்று கவலை தெரிவித்துள்ளன. இது, தேவையற்ற தாமதங்களைத் தடுக்க, securitization விண்ணப்பங்களை விரைவுபடுத்துமாறு தீர்ப்பாயங்களுக்கு உத்தரவிட வழிவகுத்துள்ளது. இது ஏல செயல்முறையின் நம்பகத்தன்மைக்கு ஒரு நல்ல அறிகுறியாக இருந்தாலும், ஏல வாங்குபவர்களுக்கான சூழல் இன்னும் கணிக்க முடியாததாகவே உள்ளது.

வாங்குபவர்களுக்கான அத்தியாவசிய சோதனைகள்

வங்கி ஏலங்களில் சொத்து வாங்க நினைக்கும் முதலீட்டாளர்கள், கடுமையான சட்ட ஆவண ஆய்வுக்கு (due diligence) முன்னுரிமை அளிக்க வேண்டும். இது சொத்தின் இருப்பிடம் மற்றும் ஆரம்ப விலையைத் தாண்டிச் செல்ல வேண்டும். உரிமை தொடர்பான தகராறுகள் இல்லை என்பதை உறுதிப்படுத்த, வாங்குபவர்கள் ஒரு சுயாதீனமான டைட்டில் சர்ச் (title search) செய்ய வேண்டும். சொத்து அல்லது கடனாளி, DRT அல்லது பிற மேல்முறையீட்டு மன்றங்களில் நிலுவையில் உள்ள வழக்குகளில் ஈடுபட்டுள்ளார்களா என்பதைச் சரிபார்ப்பது மிகவும் முக்கியம். கடனாளிக்கு எதிராக ஏதேனும் திவால்நிலை விண்ணப்பங்கள் உள்ளதா எனச் சரிபார்ப்பதும் ஒரு முக்கிய படியாகும். ஏல அறிவிப்பை மதிப்பாய்வு செய்து, உரிமையின் நிலையைச் சரிபார்க்க ஒரு சட்ட நிபுணரை அணுகுவது, சட்டச் சிக்கல்களில் உள்ள சொத்துக்களைத் தவிர்க்க உதவும். இந்த வாய்ப்புகளை அணுகும்போது, இந்த செயல்முறை வழக்கமான சந்தை பரிவர்த்தனை போல் நேரடியானது அல்ல என்பதையும், சட்டச் சவால்கள் எழுந்தால் பொறுமை தேவைப்படலாம் என்பதையும் முதலீட்டாளர்கள் தெளிவாகப் புரிந்துகொள்ள வேண்டும்.