இந்திய சொத்து விற்பனையில் NRI-களே ஜாக்கிரதை! ₹12.5 லட்சம் TDS-ஐ தவிர்க்க எளிய வழி

NRI சொத்து விற்பனையில் TDS பிரச்சனை

இந்தியாவில் சொத்துக்களை விற்கும் வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்கள் (NRI) ஒரு பெரிய நிதிச் சிக்கலை எதிர்கொள்கின்றனர். அதுதான், மொத்த விற்பனை விலையின் மீது விதிக்கப்படும் அதிகப்படியான TDS (Tax Deducted at Source). இதனால், கையில் இருக்கும் பணம் கணிசமாகக் குறைகிறது. இந்த சிக்கலைச் சமாளிக்க, NRI-கள் முன்கூட்டியே திட்டமிட்டு சட்டரீதியான வழிகளைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.

₹12.5 லட்சம் TDS சுமை!

ஒரு NRI இந்தியாவில் சொத்தை விற்கும்போது, வாங்குபவர் வருமான வரிச் சட்டத்தின் பிரிவு 195-ன் கீழ் TDS பிடித்தம் செய்ய வேண்டும். வசிக்கும் இந்தியர்களுக்கு சொத்து விற்பனையில் ₹50 லட்சத்துக்கு மேல் 1% TDS என்றால், NRI-களுக்கு இது மிகவும் அதிகம். நீண்ட கால மூலதன ஆதாயங்களுக்கு (long-term capital gains) சுமார் 12.5% அல்லது குறுகிய கால ஆதாயங்களுக்கு (short-term capital gains) 30% வரை வரி விதிக்கப்படலாம். முக்கியமாக, குறைந்த TDS certificate பெறவில்லை என்றால், இந்த TDS பிடித்தம் மொத்த விற்பனை விலையிலேயே 12.5% ஆக இருக்கும். உதாரணமாக, ₹1 கோடி மதிப்புள்ள சொத்தை ஒரு NRI விற்று, பணவீக்கம் (indexation) மற்றும் வரி விலக்குகளைக் கழித்த பிறகு உண்மையான லாபம் குறைவாக இருந்தாலும், வாங்குபவர் ₹12.5 லட்சம் வரை TDS ஆகப் பிடித்தம் செய்ய வேண்டியிருக்கும். இந்தத் தொகை, NRI தங்கள் வரி அறிக்கையை தாக்கல் செய்து ரீஃபண்ட் (refund) பெறும் வரை, சுமார் ஆறு முதல் பன்னிரண்டு மாதங்களுக்கு வரித்துறையிடம் முடங்கிவிடும். இது அவர்களின் நிதித் திட்டமிடலில் பெரும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும்.

Form 128: உங்கள் தீர்மானம்

இந்த பண முடக்கத்தைத் தவிர்க்க, சொத்து விற்பனைக்கு முன்பாகவே குறைந்த அல்லது பூஜ்ஜிய TDS certificate பெற விண்ணப்பிப்பதே முக்கிய வழி. வருமான வரிச் சட்டம், 2025-ன்படி (Income Tax Act, 2025), Form 128 (முன்பு Form 13) இதற்காகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த படிவத்தின் மூலம், NRI-கள் தங்கள் உண்மையான வரிப் பொறுப்பு, நிலையான TDS தொகையை விடக் குறைவு என்பதை அசஸிங் ஆபீசரிடம் (Assessing Officer - AO) சமர்ப்பிக்கலாம். வாங்கிய செலவு, இன்டெக்சேஷன் நன்மைகள் மற்றும் வரி விலக்குகள் போன்ற ஆதாரங்களை TRACES போர்டல் வழியாகச் சமர்ப்பிப்பதன் மூலம், AO ஒரு certificate வழங்குவார். இது, சொத்து வாங்குபவருக்கு சரியான, குறைந்த TDS பிடித்தம் செய்ய அதிகாரமளிக்கும். இதனால், NRI-கள் தங்கள் முழு விற்பனைத் தொகையையும் உடனடியாகப் பெற முடியும்.

விழிப்புணர்வு மற்றும் நேரம் மிக முக்கியம்

இந்த பிரச்சனைக்கான முக்கியக் காரணம், வரி செலுத்துவோரிடையே போதிய விழிப்புணர்வு இல்லாததுதான். NRI-களிடமிருந்து வரி வசூலிக்க வருமான வரிச் சட்டம் இருந்தாலும், நிலையான அதிக TDS விகிதங்கள் உண்மையான லாபம் குறைவாக இருக்கும்போது சிக்கல்களை ஏற்படுத்துகின்றன. பல NRI-கள், மற்றும் சில சமயங்களில் வரி ஆலோசகர்கள்கூட, குறைந்த TDS certificate பெறுவதற்கான வாய்ப்பைத் தவறவிட்டு, ரீஃபண்ட் செயல்முறையை நாடுகின்றனர். இது மிக முக்கியம்: குறைந்த TDS certificate-க்கு விற்பனை முடிவடைவதற்கு முன்பாகவே விண்ணப்பிக்க வேண்டும். TDS ஏற்கனவே பிடித்தம் செய்யப்பட்ட பிறகு விண்ணப்பித்தால், அந்த விற்பனைக்கு certificate பொருந்தாது, பின்னர் ரீஃபண்ட் மட்டுமே கிடைக்கும். இதுகுறித்து வரி ஆலோசனை தளங்கள் வலியுறுத்துகின்றன: "மக்கள் செய்யும் ஒரு முக்கிய தவறு: டீல் முடிந்த பிறகு விண்ணப்பிப்பது. அது வேலை செய்யாது. பணம் பெறுவதற்கு முன்பே விண்ணப்பிக்க வேண்டும்."

சொத்து விற்பனைக்கு அப்பால்: மற்ற பயன்பாடுகளும்

Form 128 என்பது சொத்து விற்பனைக்கு மட்டுமல்ல; வட்டி, ராயல்டி, தொழில்முறை கட்டணம் மற்றும் வாடகை போன்ற TDS-க்கு உட்பட்ட பிற வருமானங்களுக்கும் பயன்படுத்தப்படலாம். தற்போதைய பொருளாதார சூழ்நிலையில் (2026), சாதகமான மாற்று விகிதங்கள் மற்றும் வெளிப்படையான சந்தை காரணமாக NRI-கள் இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட்டில் அதிக ஆர்வம் காட்டி வருகின்றனர். 2026-க்குள் NRI சொத்து முதலீடுகள் கணிசமாக வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இந்த சூழலில், மூலதனத்தைத் தக்கவைக்க உதவும் Form 128 போன்ற கருவிகள் நிதித் திட்டமிடலுக்கு மிகவும் அவசியமானதாகிறது. ஆண்டுதோறும் சுமார் 1.2 லட்சம் Form 128 விண்ணப்பங்கள் தாக்கல் செய்யப்பட்டாலும், பல தகுதியான வரி செலுத்துவோருக்கு இது இன்னும் தெரியாமல் இருக்கலாம்.

நடைமுறைச் சிக்கல்களும் வாங்குபவரின் பொறுப்புகளும்

Form 128-ல் உள்ள முக்கிய சவால்கள், தகவல் பற்றாக்குறை மற்றும் நடைமுறைகளை ஏற்றுக்கொள்வதில் தாமதம் ஆகியவை ஆகும். இது சட்டபூர்வமான ஒரு முறையாக இருந்தாலும், வரி செலுத்துவோர் விழிப்புணர்வுடனும் விரைவாகச் செயல்படுவதையும் பொறுத்தே இதன் வெற்றி அமையும். TRACES போர்டல் வழியாக பெரும்பாலும் டிஜிட்டல் முறையில் நடைபெறும் இந்த செயல்முறை வேகத்தை நோக்கமாகக் கொண்டது. இருப்பினும், ஆவணப் பிழைகள் அல்லது செயலாக்க தாமதங்கள் சிக்கல்களை ஏற்படுத்தலாம். வருமான வரிச் சட்டம், 2025-க்கு ஏற்ப புதுப்பிக்கப்பட்ட படிவங்கள் மற்றும் பிரிவுகளுடன் பரிச்சயம் தேவைப்படுகிறது.

வாங்குபவர்களுக்கும் பொறுப்புகள் உள்ளன: NRI-களிடமிருந்து வாங்கும் போது, வசிக்கும் நபர்களுக்கான PAN-க்கு பதிலாக, பிரிவு 195-ன் கீழ் TDS-ஐ டெபாசிட் செய்ய Tax Deduction and Information Number (TAN) தேவை. வாங்குபவர்கள் இணங்கத் தவறினால், அபராதங்கள் மற்றும் வட்டி விதிக்கப்படும். இது NRI சொத்து ஒப்பந்தங்களில் சம்பந்தப்பட்ட அனைவருக்கும் சிக்கலை அதிகரிக்கிறது.

எதிர்காலம்: டிஜிட்டல் இணக்கம் மற்றும் NRI வளர்ச்சி

இந்திய வரி அதிகாரிகள், TRACES போன்ற தளங்களைப் பயன்படுத்தி Form 128-க்கான டிஜிட்டல் இணக்கத்தை ஊக்குவிக்கின்றனர். இது வரி செலுத்துவோர் அனுபவத்தை மேம்படுத்தவும், தேவையற்ற மூலதன தாமதங்களைத் தவிர்க்கவும் உதவுகிறது. NRI-கள் இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் நிதிச் சந்தைகளில் அதிகளவில் ஈடுபடுவதால், பொருளாதார வாய்ப்புகள் மற்றும் தொடர்புகள் காரணமாக, Form 128 போன்ற விதிகள் பற்றிய விழிப்புணர்வும் பயன்பாடும் அதிகரிக்கும். உரிய நேரத்தில் Form 128-க்கு விண்ணப்பிப்பதன் மூலம் அதிகப்படியான TDS-ஐ சட்டப்பூர்வமாகக் குறைப்பது, NRI-கள் தங்கள் நிதி மற்றும் மூலதனத்தை இந்தியாவில் நிர்வகிப்பதற்கு ஒரு முக்கிய கருவியாக அமைகிறது.