வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்கள் (NRI) இந்தியாவில் சொத்துக்களை விற்கும்போது, ஆவணப் பிழைகள், வரி இணக்கமின்மை மற்றும் சட்ட நடைமுறைகளில் ஏற்படும் தவறுகளால் பணத்தை இழக்கின்றனர். விற்பனையைத் தொடங்கும் முன் TDS, பவர் ஆஃப் அட்டர்னி (POA), மற்றும் FEMA விதிமுறைகள் குறித்து சரியான திட்டமிடல் அவசியம்.
Detailed Coverage
சொத்து விற்பனையில் NRI-க்கள் சந்திக்கும் சவால்கள்
இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை விற்கும் வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்கள் (NRI), சந்தைப் போக்கினால் மட்டுமல்லாமல், தவிர்க்கக்கூடிய நிர்வாக மற்றும் சட்டப் பிழைகளாலும் பெரும் நிதி இழப்புகளைச் சந்திக்கின்றனர். பல முதலீட்டாளர்கள், பரிவர்த்தனை பாதியிலேயே இருக்கும்போது சிக்கலான வரி மற்றும் ஒழுங்குமுறைத் தேவைகளை எதிர்கொள்கின்றனர். இதனால், இறுதி விற்பனைத் தொகையில் பெரும் இழப்பு ஏற்படுவதுடன், சில சமயங்களில் ஒப்பந்தங்களே ரத்தாகவும் வாய்ப்புள்ளது.
வரி மற்றும் ஒழுங்குமுறை வேறுபாடுகள்
NRI விற்பனையாளர்களுக்கு முக்கியக் கவலை அளிக்கும் விஷயம், இந்தியாவில் வசிக்கும் இந்தியர்களுடன் ஒப்பிடும்போது வரி விதிப்பில் உள்ள வேறுபாடுதான். தற்போதைய விதிகளின்படி, NRI-க்களுக்கு சொத்து விற்பனை விலையில் 12.5% அல்லது அதற்கும் அதிகமான TDS (Tax Deducted at Source) பிடித்தம் செய்யப்படுகிறது. இது ₹50 லட்சத்துக்கு மேல் உள்ள பரிவர்த்தனைகளுக்கு வசிக்கும் இந்தியர்களுக்குப் பொருந்தும் 1% TDS-ஐ விட மிக அதிகம். மேலும், மூலதன ஆதாயங்களுக்கான (Capital Gains) அடிப்படை வரி விலக்கு வரம்புகளை NRI-க்கள் பெறுவதில்லை. முறையான முன்-விற்பனைத் திட்டமிடல் இல்லாமல், பலர் அதிகப்படியாக வரி செலுத்திவிடுகிறார்கள் அல்லது கிடைக்கக்கூடிய விலக்குகளைத் திறம்படப் பயன்படுத்தத் தவறிவிடுகிறார்கள்.
மேலும், வெளிநாட்டு நாணய மேலாண்மைச் சட்டத்தை (FEMA) பின்பற்றுவது கட்டாயமாகும். விற்பனை மூலம் கிடைக்கும் பணம், விற்கும்போது NRI-யின் இந்திய வங்கிக் கணக்கிலிருந்து அவர்களின் Non-Resident Ordinary (NRO) கணக்கிற்கு டெபாசிட் செய்யப்பட வேண்டும். இந்த குறிப்பிட்ட வங்கி வழிகளை மீறினால், ஒழுங்குமுறை ஆய்வுகளுக்கும் அபராதங்களுக்கும் வழிவகுக்கும், இது ஒரு சாதாரண நிதிப் பரிவர்த்தனையை சிக்கலான சட்டப் பிரச்சனையாக மாற்றும்.
பொதுவான ஆவணப் பிழைகள் மற்றும் சட்டச் சிக்கல்கள்
பல சொத்துப் பரிவர்த்தனைகள், உரிமை ஆவணங்களில் உள்ள சிக்கல்களால் தோல்வியடைகின்றன. காலாவதியான பட்டா பதிவுகள் அல்லது தற்போதைய நிலையை சரியாகப் பிரதிபலிக்காத உரிமைப் பத்திரங்கள், ஒரு வாங்குபவர் கிடைத்தவுடன் பெரும் தடைகளை உருவாக்கலாம். குடும்பங்களுக்குள், சொத்தை அன்பளிப்பாக வழங்குவதற்கும் விற்பதற்கும் இடையே குழப்பம் ஏற்படுகிறது. அன்பளிப்புப் பத்திரம் (Gift Deed) அல்லது குடும்பத் தீர்வுப் பத்திரம் (Family Settlement Deed) மூலம் சட்டப்பூர்வமாக சொத்தை மாற்றியிருக்கக்கூடிய ஒரு சூழ்நிலையில், NRI-க்கள் தவறுதலாக விற்பனை செயல்முறையைத் தேர்ந்தெடுத்து அதிக முத்திரைக் கட்டணம் மற்றும் பரிவர்த்தனைச் செலவுகளைச் சந்திக்கலாம்.
மற்றொரு பொதுவான தவறு, பவர் ஆஃப் அட்டர்னி (POA) பயன்படுத்துவதாகும். தொலைதூரத்தில் சொத்தை நிர்வகிப்பதற்காக இது நோக்கமாக இருந்தாலும், தவறாகச் செயல்படுத்தப்பட்ட அல்லது பதிவு செய்யப்படாத POA இந்தியாவில் பெரும்பாலும் செல்லுபடியாகாது. இதேபோல், சர்வதேச ஆவணங்களுக்கு இந்தியத் தூதரகத்தின் முத்திரையை மட்டும் நம்பியிருப்பது ஒரு பொதுவான பிழை; இதுபோன்ற ஆவணங்கள் சட்டப்பூர்வமாக பிணைக்கப்படுவதற்கு உள்ளூர் துணைய பதிவாளர் அலுவலகத்தில் முறையான பதிவு தேவைப்படுகிறது. சரியான நிரந்தர கணக்கு எண் (PAN) அட்டை இல்லாதது போன்ற சிறிய குறைபாடுகள் கூட, பேச்சுவார்த்தைகளைத் தாமதப்படுத்தி, வாங்குபவர்கள் பின்வாங்க வழிவகுக்கும்.
சுமூகமான பரிவர்த்தனையை உறுதிசெய்ய, முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் உரிமைப் பத்திரங்களைச் சரிபார்த்து, பட்டா பதிவுகளை உறுதிசெய்து, சாத்தியமான வாங்குபவர்களுடன் ஈடுபடுவதற்கு முன்பு, வரி நிபுணர்களுடன் கலந்தாலோசித்து ஒப்பந்தத்தை வடிவமைக்க வேண்டும். இந்த ஆவணங்கள் மற்றும் இணக்க விஷயங்களை முன்கூட்டியே தீர்ப்பது, சொத்தின் மதிப்பைப் பாதுகாப்பதற்கும், நிதிப் பரிமாற்றத்தை சுமூகமாக உறுதி செய்வதற்கும் மிகவும் பயனுள்ள வழியாகும்.