மும்பை ரியல் எஸ்டேட்: ₹1.05 கோடி திருப்பித்தர உத்தரவு! காரணம் தெரியுமா?

மும்பையில் உள்ள ஒரு ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர், ஏற்கனவே முழுமையாக பணம் செலுத்திய ஒரு வீட்டையும் வேறொருவருக்கு விற்றதால், வாங்கிய தம்பதிக்கு ₹1.05 கோடி பணத்தை வட்டியுடன் திரும்பச் செலுத்த வேண்டும் என மாநில நுகர்வோர் ஆணையம் உத்தரவிட்டுள்ளது. இது, கட்டுமானத்தில் உள்ள சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதில் உள்ள ஆபத்துகளையும், பணம் செலுத்தும் முன் சட்ட ஆவணங்களை சரிபார்ப்பதன் முக்கியத்துவத்தையும் எடுத்துக்காட்டுகிறது.

என்ன நடந்தது?

மும்பையைச் சேர்ந்த ஒரு ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பருக்கு எதிராக மகாராஷ்டிரா மாநில நுகர்வோர் குறைதீர் ஆணையம் கடுமையான உத்தரவைப் பிறப்பித்துள்ளது. ராய்காட்டைச் சேர்ந்த ஒரு தம்பதிக்கு ₹1.05 கோடி பணத்தை திருப்பிச் செலுத்தும்படி அந்த டெவலப்பர் நிறுவனத்திற்கு ஆணையம் உத்தரவிட்டுள்ளது. வாடிக்கையாளர்கள் ஏற்கனவே முழுமையாக பணம் செலுத்திய ஒரு வீட்டையும், அந்த டெவலப்பர் வேறொரு மூன்றாம் தரப்பினருக்கு விற்றது கடுமையான நியாயமற்ற வர்த்தக நடைமுறை என ஆணையம் கண்டறிந்துள்ளது.

இந்த வழக்கு 2013 இல் மும்பையில் ஒரு அபார்ட்மெண்ட் முன்பதிவு செய்ததில் தொடங்கியது. ஆரம்பத்தில் திட்டத்தில் தாமதம் ஏற்பட்டதால், அந்த தம்பதி 'பே வியூ' (Bay View) திட்டத்தில் இடம் மாற்றப்பட்டனர். 2018 ஆம் ஆண்டிற்குள் ₹90 லட்சத்தை முழுமையாக செலுத்திய போதிலும், வாங்குபவர்களுக்கு வீட்டின் உரிமை வழங்கப்படவில்லை அல்லது பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை ஒப்பந்தமும் (Registered Sale Agreement) கிடைக்கவில்லை. நிலைமை மோசமடைந்தபோது, டெவலப்பர் பணத்தைத் திருப்பிச் செலுத்த காசோலைகளை வழங்கினார், ஆனால் போதிய நிதி இல்லாததால் அவை வங்கியில் பணமில்லாமல் திரும்பிவிட்டன.

சட்ட ரீதியான தீர்ப்பு

சட்ட நடவடிக்கைகள் நடைபெற்றபோது, டெவலப்பர் தரப்பு குற்றச்சாட்டுகளை மறுக்கத் தவறியதால், ஆணையம் இந்த வழக்கை ஒருதரப்பு விசாரணையாக (Ex-parte) நடத்தியது. டெவலப்பரின் நடவடிக்கைகள் சேவையில் தெளிவான குறைபாடு என நீதிமன்றம் கருதியது. ஆரம்ப முன்பதிவுத் தொகை மற்றும் பிற சரிசெய்தல்கள் உட்பட ₹1.05 கோடி அசல் தொகையைத் திருப்பிச் செலுத்துவதோடு மட்டுமல்லாமல், ஒப்பந்தம் கையெழுத்தான தேதியிலிருந்து ஆண்டுக்கு 10% வட்டி செலுத்தவும் ஆணையம் உத்தரவிட்டது.

மேலும், மன உளைச்சலுக்காக ₹50,000 மற்றும் வழக்கு செலவுகளுக்காக ₹25,000 இழப்பீடு வழங்கவும் உத்தரவிடப்பட்டுள்ளது. குறிப்பாக, பணம் செலுத்துவதற்கு 60 நாட்கள் காலக்கெடு நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த காலக்கெடுவிற்குள் பணம் செலுத்தத் தவறினால், அசல் தொகையின் மீதான வட்டி 15% ஆக அதிகரிக்கும்.

வாங்குபவர்களுக்கு ஏன் கவனமாக இருக்க வேண்டும்?

இந்த வழக்கு, கட்டுமானத்தில் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள நிதி அபாயங்களை நினைவூட்டுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (RERA) வெளிப்படைத்தன்மையைக் கொண்டுவர நிறுவப்பட்டிருந்தாலும், திட்ட தாமதங்கள் மற்றும் டெவலப்பர் நிர்வாக சீர்கேடுகள் போன்ற சம்பவங்கள் இன்னும் நடக்கின்றன.

இந்த சர்ச்சையில் முக்கிய பிரச்சினை, முழுப் பணம் செலுத்தியும் பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை ஒப்பந்தம் இல்லாததுதான். இந்தியாவில், பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை ஒப்பந்தம் ஒரு சொத்தின் மீது வாங்குபவரின் உரிமைகளை நிறுவும் ஒரு முக்கியமான சட்ட ஆவணமாகும். இது இல்லாமல், ஒரு டெவலப்பர் அதே யூனிட்டை வேறொருவருக்கு விற்றால், வாங்குபவருக்கு மிகக் குறைந்த பாதுகாப்பே கிடைக்கும்.

வாங்குபவர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்பவர்களுக்கு, இந்த உத்தரவு அபாயங்களைக் குறைக்க உதவும் சில முக்கிய விஷயங்களை வலியுறுத்துகிறது:

1. RERA பதிவு: திட்டம் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்த, மாநில RERA இணையதளத்தை எப்போதும் சரிபார்க்கவும். திட்டத்தின் நிலை, காலக்கெடு மற்றும் நிலுவையில் உள்ள வழக்குகள் குறித்த விவரங்களையும் கவனிக்கவும்.
2. பதிவு செய்யப்பட்ட ஒப்பந்தங்கள்: பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை ஒப்பந்தத்தை வலியுறுத்துங்கள். முறைசாரா புரிதல்கள் அல்லது பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தங்களின் அடிப்படையில் செய்யப்படும் கொடுப்பனவுகள் இழப்புக்கான அதிக ஆபத்தைக் கொண்டுள்ளன.
3. நிதி எச்சரிக்கை அறிகுறிகள்: தாமதமான திட்ட அறிவிப்புகள் அல்லது அடிக்கடி ஏற்படும் தாமதங்கள் பெரிய எச்சரிக்கை அறிகுறிகளாகும். டெவலப்பர் அடிப்படை கட்டணப் பொறுப்புகளைச் சமாளிக்க சிரமப்பட்டால், அது ஆழமான நிதி நெருக்கடியைக் குறிக்கலாம்.
4. சட்ட தீர்வுகள்: நுகர்வோர் ஆணையங்கள் மீட்சிக்கான ஒரு வழியை வழங்கினாலும், சட்டப் போராட்டங்கள் நீண்டதாகவும் சோர்வாகவும் இருக்கும். கையெழுத்திடும் முன் அல்லது பணம் செலுத்தும் முன் முழுமையான விடாமுயற்சியை உறுதிசெய்வதே சிறந்த இடர் மேலாண்மை ஆகும்.