இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு 'K-shaped' மீட்பு ஏற்பட்டுள்ளதாக Motilal Oswal தெரிவித்துள்ளது. இதில், சிறிய நிறுவனங்கள் வெளியேறுவதால், பெரிய டெவலப்பர்கள் சந்தைப் பங்கைப் பெற்று வருகின்றனர். Lodha, DLF, Godrej Properties போன்ற நிறுவனங்களுக்கு அனலிஸ்ட்கள் சாதகமான பார்வையை வெளிப்படுத்தியுள்ளனர்.
என்ன நடந்தது?
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு நேர்மறையான பார்வையை Motilal Oswal Financial Services (MOFSL) வெளியிட்டுள்ளது. குறிப்பாக, 'K-shaped' மீட்பு என்ற ஒரு போக்கை அவர்கள் சுட்டிக்காட்டியுள்ளனர். இதன் பொருள், பரந்த சந்தை சவால்களை எதிர்கொண்டாலும், உயர்தர பிராண்டட் டெவலப்பர்கள் வெற்றிகரமாக சந்தைப் பங்குகளை ஒருங்கிணைத்து வருகின்றனர். புரோக்கரேஜின் அறிக்கையின்படி, புதிய திட்டங்களைத் தொடங்கும் தனித்துவமான டெவலப்பர்களின் எண்ணிக்கை கணிசமாகக் குறைந்துள்ளது. 2020 நிதியாண்டில் சுமார் 3,500 ஆக இருந்த எண்ணிக்கை, 2026 ஜனவரி நிலவரப்படி சுமார் 2,100 ஆக குறைந்துள்ளது. இதனால், நிலுவையில் உள்ள நில உரிமைகளுடன் சிறிய நிறுவனங்கள் வெளியேறுவது, பெரிய நிறுவனங்கள் புதிய சப்ளை மற்றும் திட்ட வெளியீடுகளில் ஆதிக்கம் செலுத்த வழிவகுக்கிறது.
முதலீட்டாளர்கள் ஏன் கவனிக்க வேண்டும்?
இந்த ஒருங்கிணைப்பு, வலுவான இருப்புநிலைக் (Balance Sheet) கொண்ட டெவலப்பர்களுக்கு பயனளிக்கும் என்று புரோக்கரேஜ் எதிர்பார்க்கிறது. போட்டி குறையும்போது, முன்னணி நிறுவனங்கள் தங்கள் செயல்பாடுகளை திறம்பட அதிகரிக்க முடியும். MOFSL தரவுகளின்படி, 2026 நிதியாண்டில் முதல் நான்கு டெவலப்பர்கள் மட்டுமே மொத்த வளர்ச்சி மதிப்பில் (Gross Development Value - GDV) ₹1.5 டிரில்லியன் சேர்த்துள்ளனர். சந்தைப் பங்கு அதிகரிக்கும் இந்த போக்கு, 2021 முதல் 2026 வரையிலான காலகட்டத்தில் 530 அடிப்படை புள்ளிகள் அதிகரித்து 20% ஐ எட்டியுள்ளது. இது தொடரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அடுத்த இரண்டு நிதியாண்டுகளுக்குள் (2026-2028) Covered Universe-க்கான விற்பனைக்கு முந்தைய (Pre-sales) வருவாயில் 13% கூட்டு ஆண்டு வளர்ச்சி விகிதத்தை (CAGR) அனலிஸ்ட்கள் கணித்துள்ளனர்.
நிதி மற்றும் வளர்ச்சி கண்ணோட்டம்
துறையில் நிதி வலிமை ஒரு முக்கிய கருப்பொருளாக மாறியுள்ளது. 2017 நிதியாண்டு முதல், தொழில்துறை முழுவதும் நிகர கடன் (Net Debt) 58% குறைந்துள்ளது. MOFSL நிறுவனங்கள் கடந்த நான்கு ஆண்டுகளாக 20% முதல் 60% வரை நிகர இயக்க பணப்புழக்கத்திற்கும் (Net Operating Cash Flow) வசூல்களுக்கும் (Collections) இடையே ஒரு திடமான விகிதத்தைப் பராமரித்துள்ளன. 2028 நிதியாண்டு வரை குடியிருப்புப் பிரிவில் இருந்து வரும் ஒட்டுமொத்த பண வரவுகள் ₹2.4 டிரில்லியன் ஐ எட்டும் என்று புரோக்கரேஜ் எதிர்பார்க்கிறது. இந்த மூலதனம், தொடர்ச்சியான செயல்பாட்டு மூலதனத் தேவைகள் மற்றும் மேலும் கடன் குறைப்புக்கு உதவும். அடுத்த இரண்டு ஆண்டுகளில் நிகர கடன் மேலும் ₹5,500 கோடி குறையும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது.
துறை அபாயங்கள் மற்றும் சாத்தியமான அழுத்தங்கள்
முன்னணி டெவலப்பர்களுக்கான பார்வை நேர்மறையாக இருந்தாலும், இந்தத் துறையில் அபாயங்கள் இல்லை என்று கூற முடியாது. வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதங்கள் உயர்வது, இறுதிப் பயனர் தேவையைப் பாதிக்கக்கூடிய ஒரு முக்கிய கவலையாக புரோக்கரேஜ் அடையாளம் கண்டுள்ளது. மேலும், முக்கிய நகரங்களில் சரக்கு நிலுவை (Inventory Overhang) சுமார் 20 மாதங்களாக இருந்தாலும், சமீபத்திய போக்குகளுக்கு அப்பால் தேவையில் குறிப்பிடத்தக்க மென்மையாக ஏதேனும் ஏற்பட்டால், அது எதிர்கால விலை வளர்ச்சியைப் பாதிக்கலாம். சில டெவலப்பர்கள் தற்போது நிகர சொத்து மதிப்பின் (NAV) அடிப்படையில் பிரீமியங்கள் அல்லது தள்ளுபடியில் வர்த்தகம் செய்வதையும் முதலீட்டாளர்கள் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும், இது தனிப்பட்ட மதிப்பீடுகளை வரலாற்று சராசரிகளுடன் ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பது அவசியம்.
முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?
முதலீட்டாளர்கள் எதிர்காலத்தில், பெரிய டெவலப்பர்களால் புதிய திட்டங்கள் அறிமுகப்படுத்தப்படும் வேகம் மற்றும் சாத்தியமான வட்டி விகித ஏற்ற இறக்கங்களுக்கு மத்தியிலும் விற்பனை வளர்ச்சியைத் தக்கவைக்கும் அவர்களின் திறனைக் கண்காணிக்க வேண்டும். உண்மையான பணப்புழக்க உருவாக்கம் மற்றும் இந்த நிறுவனங்கள் தங்கள் இருப்புநிலைக் குறிப்புகளில் கடனைக் குறைக்கும் வேகம் ஆகியவற்றையும் அனலிஸ்ட்கள் கவனிப்பார்கள். முதல் வீரர்கள் மற்றும் மற்ற தொழில்துறையினருக்கு இடையிலான சந்தைப் பங்கு போக்குகள், தொடர்ச்சியான ஒருங்கிணைப்பின் ஒரு முக்கிய குறிகாட்டியாகவும் இருக்கும்.