மகாராஷ்டிரா சொத்து மதிப்பு நிர்ணயம்: புதிய 'மைக்ரோ-சோனிங்' முறை அமல்!

மகாராஷ்டிரா அரசு, சொத்துகளுக்கான ரெடி ரெக்கனர் (Ready Reckoner - RR) மதிப்புகளை சந்தை விலைக்கு ஏற்ப மாற்ற 'மைக்ரோ-சோனிங்' முறையை அமல்படுத்த உள்ளது. இதன் மூலம் ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் சொத்து பரிவர்த்தனை மதிப்புகளில் மாற்றம் ஏற்படலாம். இது மும்பை, புனே போன்ற நகரங்களில் வீடு வாங்குவோர் மற்றும் டெவலப்பர்களை பாதிக்கலாம்.

என்ன நடக்கிறது?

மகாராஷ்டிரா மாநில அரசு, தற்போதைய ரெடி ரெக்கனர் (Ready Reckoner - RR) விகித முறையை முற்றிலுமாக மாற்றியமைக்க திட்டமிட்டுள்ளது. இதற்காக 'மைக்ரோ-சோனிங்' என்ற புதிய முறையை கொண்டுவரவுள்ளது. RR விகிதங்கள் என்பது அரசு நிர்ணயிக்கும் அடிப்படை மதிப்புகள் ஆகும். இதை வைத்தே சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கான ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் பதிவுக் கட்டணங்கள் கணக்கிடப்படுகின்றன. தற்போது, ஒரு பெரிய பகுதிக்கே ஒரே RR விகிதம் பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஆனால், புதிய முறையில், அப்பகுதியின் உள்கட்டமைப்பு, கட்டிடத்தின் தரம், போக்குவரத்து வசதி, வளர்ச்சி வாய்ப்புகள் போன்ற பல காரணிகளை ஆராய்ந்து, மிகத் துல்லியமான விகிதங்கள் நிர்ணயிக்கப்படும்.

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வாங்குபவர்களுக்கு இதன் முக்கியத்துவம் என்ன?

வீடு வாங்குபவர்களுக்கும், முதலீட்டாளர்களுக்கும் RR விகிதம் மிகவும் முக்கியமானது. ஏனெனில், சொத்தின் உண்மையான விற்பனை விலை அல்லது அரசாங்கத்தின் RR விகிதம் - இதில் எது அதிகமோ, அந்த மதிப்பின் அடிப்படையிலேயே ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படுகிறது. புதிய 'மைக்ரோ-சோனிங்' முறையால், RR விகிதங்கள் சந்தை விலைக்கு நெருக்கமாக வரும்போது, சில பகுதிகளில் ஸ்டாம்ப் டூட்டி கட்டணம் உயரக்கூடும்.

டெவலப்பர்களைப் பொறுத்தவரை, இந்த RR விகிதங்கள் தான் சொத்து விற்பனையின் குறைந்தபட்ச விலையை நிர்ணயிக்கின்றன. அரசாங்கத்தின் புதிய, துல்லியமான RR விகிதங்கள், உண்மையான விற்பனை விலையுடன் ஒத்துப்போகும். அதே சமயம், டெவலப்பர்கள் தங்கள் விலை நிர்ணய உத்திகளை அரசாங்கத்தின் புதிய மதிப்பீடுகளுக்கு ஏற்ப மாற்றியமைக்க வேண்டியிருக்கும்.

அமல்படுத்துவதில் உள்ள சவால்

'மைக்ரோ-சோனிங்' முறைக்கு மாறுவதில் உள்ள முக்கிய கவலை, நிர்வாக ரீதியான முடிவுகளில் வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாதது தான். நிபுணர்களின் கருத்துப்படி, இந்த சீர்திருத்தத்தின் வெற்றி, அரசு இந்த 'மைக்ரோ' மண்டலங்களை எவ்வாறு வரையறுக்கிறது என்பதைப் பொறுத்தது. மதிப்பீட்டிற்கான அளவுகோல்கள் தெளிவாகவும், தரவுகளின் அடிப்படையிலும், பாரபட்சமின்றியும் இல்லையென்றால், உள்ளூர் அதிகாரிகள் தன்னிச்சையாக மதிப்புகளை நிர்ணயிக்கும் அதிகாரம் பெற்றுவிடுவார்கள். இதனால், டெவலப்பர்கள் மற்றும் சொத்து உரிமையாளர்களுக்கு நிச்சயமற்ற தன்மை ஏற்படலாம்.

புனரமைப்பு திட்டங்களுக்கான தாக்கம்

மும்பை, புனே போன்ற நகரங்களில் நடக்கும் புனரமைப்பு (Redevelopment) திட்டங்களுக்கு இந்த மாற்றம் மிக முக்கியமானது. டெவலப்பர் மற்றும் குடியிருப்போர் இருவருக்கும் நிதி ரீதியாக சாதகமாக இருக்க, துல்லியமான மதிப்பீடு அவசியம். ஒரு கட்டிடத்தின் தரம் மற்றும் உள்கட்டமைப்பைச் சரியாகப் பிரதிபலிக்கும் புதிய விகிதங்கள், புனரமைப்பு திட்டங்களுக்கு மிகவும் துல்லியமான மதிப்பீடுகளை வழங்கக்கூடும். இருப்பினும், கட்டிடத்தின் வயது, வசதிகள் போன்ற காரணிகள் எவ்வாறு புதிய, நுணுக்கமான விகிதங்களில் சேர்க்கப்படும் என்பதில் தெளிவு தேவை.

முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கவனிக்க வேண்டும்?

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சம்பந்தப்பட்டவர்கள், அரசு வெளியிடவிருக்கும் வழிகாட்டுதல்களையும், 'மைக்ரோ-சோனிங்' மண்டலங்களை வரையறுக்க பயன்படுத்தப்படும் அளவுகோல்களையும் உன்னிப்பாகக் கவனிக்க வேண்டும். மதிப்பீட்டிற்குப் பயன்படுத்தப்படும் தரவுகளின் வெளிப்படைத்தன்மை, மற்றும் அரசாங்கம் இந்த விகிதங்களை நிர்ணயிக்க ஒரு தானியங்கி செயல்முறையை உருவாக்குகிறதா என்பதும் முக்கியம். சந்தை விலைக்கும் அதிகாரப்பூர்வ RR விகிதத்திற்கும் உள்ள இடைவெளியை இந்த சீர்திருத்தம் எந்த அளவிற்கு குறைக்கிறது, மேலும் சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கு புதிய செலவு அழுத்தங்களை அறிமுகப்படுத்துமா என்பதே சந்தை கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய அம்சங்களாகும்.