Whalesbook
NCLT திட்ட ஒப்புதலுக்கு வாடிக்கையாளர் சவால்!
லாவாசா கார்ப்பரேஷனுக்கான வெல்ஸ்பன் குழுமம்-ஆஷ்டன் ப்ராப்பர்டீஸ் நிறுவனங்களின் கடன் தீர்வுத் திட்டத்திற்கு நேஷனல் கம்பெனி லா ட்ரிப்யூனல் (NCLT) விரைவில் ஒப்புதல் வழங்கியதை, லாவாசா வீடு வாங்கிய வாடிக்கையாளர்கள் கேள்விக்குள்ளாக்கியுள்ளனர். சுமார் 99 பக்கங்கள் கொண்ட விரிவான மேல்முறையீட்டு மனுவை தாக்கல் செய்து, கடன் தீர்வு செயல்முறையின் நேர்மையை சவால் செய்துள்ளனர். NCLT அனைத்து தரப்பினரின், குறிப்பாக வீடு வாங்கியவர்களின் நலன்களை முழுமையாகக் கருத்தில் கொண்டதா என்பதை இந்த சட்டப் போராட்டம் கேள்விக்குள்ளாக்குகிறது.
இந்த மேல்முறையீட்டு மனுவில், பாரபட்சமான நடைமுறைகள், நியாயமற்ற நிதி கோரிக்கைகள் மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாமை போன்ற குறிப்பிடத்தக்க குறைபாடுகள் சுட்டிக்காட்டப்பட்டுள்ளன. NCLT உத்தரவுக்கு உடனடியாக தடை விதிக்க வேண்டும் என்றும், அதற்கு முன்னர் தங்களின் பிற மனுக்களையும் விசாரிக்க வேண்டும் என்றும் வாடிக்கையாளர்கள் கோருகின்றனர். மாற்று ஏற்பாடாக, தங்களின் முதலீட்டுக்கு ஆண்டுக்கு 12% வட்டியுடன் கூடிய முழு இழப்பீட்டையும் கோரியுள்ளனர். ஏனெனில், வாடிக்கையாளர்களின் எதிர்ப்பையும் மீறி, கடன் வழங்குபவர்கள் குழு (CoC) 92.21% வாக்குகளுடன் திட்டத்தை அங்கீகரித்த நிலையில், NCLT விரைவாக விசாரணையை முடித்ததாகக் கூறப்படுகிறது. இது இயற்கை நீதியை மீறுவதாகவும் வாடிக்கையாளர்கள் வாதிடுகின்றனர்.
ரியல் எஸ்டேட் கடன் தீர்வுக்கான பரந்த பிரச்சனைகள்
இந்த லாவாசா வழக்கு, இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் கடன் தீர்வு அமைப்பில் உள்ள பெரிய சவால்களை எடுத்துக்காட்டுகிறது.
தரவுகளின்படி, செப்டம்பர் 2025 நிலவரப்படி, கடன் தீர்வு மற்றும் திவால் சட்டத்தின் (IBC) கீழ் ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்ட 553 ரியல் எஸ்டேட் கடன் தீர்வு வழக்குகளில், 17% மட்டுமே வெற்றிகரமாகத் தீர்க்கப்பட்டுள்ளன. சுமார் 35% வழக்குகள் திரும்பப் பெறப்பட்டுள்ளன, மேலும் 40% வழக்குகள் இன்னும் நிலுவையில் உள்ளன. இது 100,000-க்கும் மேற்பட்ட வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதித்துள்ளது. NCLAT தனிப்பட்ட திட்டங்களில் தீர்ப்பளிக்கும் போக்கு, ஒட்டுமொத்த நிறுவனக் கடனாளர்களை விட, லாவாசாவில் ஒரு கூட்டமைப்பு ஒட்டுமொத்த நிறுவனத்தின் கடனை ஏற்றுக்கொள்வதைப் போலல்லாமல், மேலும் சிக்கல்களைச் சேர்க்கிறது.
வெல்ஸ்பன்-ஆஷ்டன் குழுமத்தின் ₹845 கோடி நிகர தற்போதைய மதிப்பிற்கு (NPV) பதிலாக, ₹946 கோடி வரை அதிக NPV-யை வழங்கியதாகக் கூறப்படும் போட்டியாளரான வேலர் எஸ்டேட் (Valor Estate) நிறுவனமும், செயல்முறை நியாயமற்றதாக இருப்பதாகக் குற்றம் சாட்டுகிறது. காலக்கெடு முடிந்த பிறகும் வெல்ஸ்பன்-ஆஷ்டன் குழுமம் அதன் பணம் செலுத்தும் கால அட்டவணையை மாற்றியமைத்ததன் மூலம் நியாயமற்ற சாதகத்தைப் பெற்றதாக வேலர் குற்றம் சாட்டுகிறது. மேலும் சிக்கல்களை அதிகரிக்கும் வகையில், IBC பிரிவு 29A-ன் கீழ், சர்ச்சைக்குரிய நிறுவனங்களுடன் தொடர்பு இருப்பதாகக் கூறி, வேலர் எஸ்டேட்-ஐ தகுதி நீக்கம் செய்யுமாறு வெல்ஸ்பன் குழுமம் கோரியுள்ளது.
கடன் வழங்குபவர்களின் முன்னுரிமைகள் Vs. வாடிக்கையாளர் கவலைகள்
கடன் வழங்குபவர்கள் குழு (CoC) 92.21% வாக்குகளுடன் வெல்ஸ்பன்-ஆஷ்டன் திட்டத்திற்கு பெருமளவில் ஆதரவு தெரிவித்தாலும், இதில் முக்கிய கடன் வழங்குபவர்களும் அடங்குவர். இது தற்போதைய கடன் தீர்வுகள் கடன் வழங்குபவர்களின் நலன்களுக்கே பெரும்பாலும் முன்னுரிமை அளிப்பதைக் காட்டுகிறது.
2018 இல் IBC-யின் கீழ் வீடு வாங்குபவர்கள் நிதி கடன் வழங்குபவர் அந்தஸ்தைப் பெற்றிருந்தாலும், distressed cases-ல் முதலீடுகளை மீட்பது அல்லது திட்டத்தை முடிப்பது என்பது பெரும்பாலும் கடன் வழங்குபவர்களின் மீட்புக்கு இரண்டாம் நிலையிலேயே உள்ளது.
லாவாசாவின் வரலாறு மற்றும் சந்தை சூழல்
இந்தியாவின் முதல் தனியார் மலை நகரமாகத் திட்டமிடப்பட்ட லாவாசா, கடன் சுமை காரணமாக 2018 இல் திவால் நிலையை அடைந்தது. டார்வின் பிளாட்ஃபார்ம் இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் லிமிடெட் (DPIL) வழங்கிய முந்தைய தீர்வுத் திட்டம், முன்பணத்தை செலுத்துவதில் ஏற்பட்ட தாமதத்தால் தோல்வியடைந்ததால், செப்டம்பர் 2024 இல் திவால் நடவடிக்கைகள் மீண்டும் தொடங்கின.
முன்னணி கடன் வழங்குநரான யூனியன் பேங்க் ஆஃப் இந்தியா (Union Bank of India), சுமார் ₹6,642 கோடி மொத்த கடன்களைக் கொண்டுள்ளது. இதன் பங்கு விலை சுமார் ₹179 ஆகவும், சந்தை மதிப்பு சுமார் ₹1.4 டிரில்லியன் ஆகவும், P/E விகிதம் 7-8 ஆகவும் வர்த்தகம் செய்யப்படுகிறது.
வெற்றி பெற்ற கூட்டமைப்பின் ஒரு பகுதியான வெல்ஸ்பன் கார்ப்பரேஷன் (Welspun Corp) ஒரு உலகளாவிய குழாய் தயாரிப்பு நிறுவனம் ஆகும். அதன் பங்கு விலை சுமார் ₹1,204 ஆகவும், சந்தை மதிப்பு சுமார் ₹31 பில்லியன் ஆகவும், P/E விகிதம் 15-24 ஆகவும் வர்த்தகம் செய்யப்படுகிறது.
இந்த புள்ளிவிவரங்களுக்கு மத்தியிலும், ரியல் எஸ்டேட் துறை பரந்த அளவில் நிலைத்தன்மையைக் காட்டுகிறது. Q3 மற்றும் Q4 2025 ஆம் ஆண்டிற்கான வாடிக்கையாளர் உணர்வு குறியீடுகள் (Sentiment Indices), பொருளாதார நிலைத்தன்மை, பணவீக்கக் குறைப்பு மற்றும் வலுவான தேவை காரணமாக நம்பிக்கையை வெளிப்படுத்துகின்றன. இருப்பினும், இந்த நேர்மறையான macro trends, distressed projects-க்கான சுமூகமான தீர்வுகளை உறுதி செய்யாது.
முக்கிய அபாயங்கள் மற்றும் சாத்தியமான தாமதங்கள்
வெல்ஸ்பன்-ஆஷ்டன் திட்டத்தை இறுதி செய்வதில், வீடு வாங்குபவர்களின் மேல்முறையீடு ஒரு உடனடி அபாயமாகும், இது தீர்வை தாமதப்படுத்தும்.
வேலர் எஸ்டேட்-ன் தொடர்ச்சியான சட்டப் போராட்டம் மேலும் நிச்சயமற்ற தன்மையை அதிகரிக்கிறது, இது லாவாசாவின் தாமதமான தீர்வு வரலாற்றை பிரதிபலிக்கிறது.
NCLT-யின் விரைவான வாத முடிவு, வீடு வாங்குபவர்களை ஓரங்கட்டியதாக விமர்சகர்கள் கூறுவதால், அதன் ஆய்வின் முழுமையை கேள்விக்குள்ளாக்குகிறது.
உச்ச நீதிமன்றமும், IBC-ஐ துஷ்பிரயோகம் செய்யும் ஊக முதலீட்டாளர்கள் குறித்து கவலை தெரிவித்துள்ளது. இது, முறையான செயல்முறை நடந்து கொண்டிருந்தாலும், அதன் நேர்மை மற்றும் நியாயத்தன்மை சோதனையில் உள்ளது என்பதைக் காட்டுகிறது, இது நீண்டகால சர்ச்சைகளுக்கு வழிவகுக்கும்.