ரியல் எஸ்டேட் பட்ஜெட் 2026: உள்கட்டமைப்புக்கு குஷி, வீட்டு வசதிக்கு கவலை!

இரட்டை முகமாக பட்ஜெட்: உள்கட்டமைப்புக்கு முக்கியத்துவம், வீட்டு வசதிக்கு சவால்!

இந்த பட்ஜெட் இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு ஒரு இரட்டை முகத்தைக் காட்டுகிறது. ஒருபுறம், உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டுக்கு அதிக முக்கியத்துவம் கொடுக்கப்பட்டுள்ளது. மறுபுறம், குறைந்த விலை வீடுகள் (Affordable Housing) பிரிவுக்கு போதிய கவனம் செலுத்தப்படவில்லை. பொது மூலதனச் செலவினங்களின் நீண்டகால நன்மைகளை டெவலப்பர்கள் ஏற்றுக்கொண்டாலும், குறைந்த விலை வீடுகளுக்கான குறிப்பிட்ட சலுகைகள் இல்லாதது அவர்களின் உற்சாகத்தைக் குறைத்துள்ளது. இதனால், வீட்டு விநியோகம் குறைந்து, விலை உயர்வதற்கான அச்சம் எழுந்துள்ளது.

உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டிற்கு உற்சாக வரவேற்பு!

மத்திய பட்ஜெட்டில் ₹12.2 லட்சம் கோடி மூலதனச் செலவின அறிவிப்பு (Capital Expenditure) ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சியை ஊக்குவிக்கும் எனப் பரவலாக எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. குறிப்பாக, கிழக்கு இந்தியா மற்றும் இரண்டாம்/மூன்றாம் நிலை நகரங்களில் (Tier-2 and Tier-3 cities) நெடுஞ்சாலைகள், மெட்ரோ ரயில்கள், லாஜிஸ்டிக்ஸ் காரிடார்கள் மற்றும் நகர உள்கட்டமைப்புகளில் செய்யப்படும் முதலீடுகள், இணைப்பை மேம்படுத்தி புதிய வளர்ச்சிப் பாதைகளைத் திறக்கும் என CREDAI மேற்கு வங்காளத்தின் தலைவர் சுஷில் மோஹ்தா தெரிவித்துள்ளார்.

அம்புஜா நியோடியா குழுமத்தின் ஹர்ஷவர்தன் நியோடியா கூறுகையில், மூலதனச் செலவினத்தில் 8.9% அதிகரிப்பு, பெரிய அளவிலான வளர்ச்சிக்கான வேகத்தைத் தக்கவைக்கிறது. இது கட்டுமானத் துறையின் அனைத்துப் பிரிவுகளுக்கும் வாய்ப்புகளை உருவாக்கும் என்றார். இரண்டாம் மற்றும் மூன்றாம் நிலை நகரங்களில் இந்த கவனம், ஒரு முக்கிய வளர்ச்சிப் பகுதியாகப் பார்க்கப்படுகிறது. மேலும், மத்திய பொதுத்துறை நிறுவனங்களின் (CPSE) சொத்துக்களை நிர்வகிக்க சிறப்பு REIT-கள் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு இடர் உத்தரவாத நிதியீடு (Infrastructure Risk Guarantee Fund) போன்ற திட்டங்கள், முதலீடுகளைப் பாதுகாத்து, நிறுவன முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை ஏற்கனவே வலுவான மூலதனச் சந்தை செயல்பாடுகளைக் கண்டுள்ளது. Nifty Realty Index, பிப்ரவரி 1, 2026 நிலவரப்படி, 35.7x P/E விகிதத்தையும், ₹5.43 லட்சம் கோடி சந்தை மூலதனத்தையும், கடந்த 5 ஆண்டுகளில் 20.7% CAGR வளர்ச்சியையும் கொண்டுள்ளது. இது ஒட்டுமொத்த துறையில் முதலீட்டாளர் ஆர்வத்தைக் காட்டுகிறது.

குறைந்த விலை வீடுகளுக்கு என்ன ஆனது?

உள்கட்டமைப்புக்கு முக்கியத்துவம் கொடுத்தாலும், குறைந்த விலை வீடுகள் பிரிவுக்குப் போதிய கவனம் செலுத்தப்படாதது ஏமாற்றத்தை அளிக்கிறது. பழைய விலை மற்றும் பகுதி வரம்புகளை (Price and Area Caps) திருத்த வேண்டும் என்ற நீண்டகால கோரிக்கைகள் புறக்கணிக்கப்பட்டுள்ளதாக சுஷில் மோஹ்தா தெரிவித்துள்ளார். நிலம் மற்றும் கட்டுமானச் செலவுகள் அதிகரித்து வருவதால், தற்போது மொத்த விநியோகத்தில் சுமார் 18% ஆக உள்ள குறைந்த விலை வீடுகள் பிரிவு, சுமார் 12% ஆகச் சுருங்கக்கூடும் என டெவலப்பர்கள் எச்சரிக்கின்றனர்.

ANAROCK குழுமத்தின் தலைவர் அனுஜ் பூரி கூறுகையில், குறைந்த விலை வீடுகளின் பங்கு ஏற்கனவே 2019-ல் 38% ஆக இருந்ததிலிருந்து 2025-ல் 18% ஆகக் குறைந்துள்ளது. இது தற்காலிக சரிவு அல்ல, ஒரு கட்டமைப்பு நெருக்கடி என்கிறார். இந்த விநியோகக் குறைவு, வாடகைகளை அதிகரிக்கவும், நீண்ட பயண தூரங்களுக்கு இட்டுச் செல்லவும், முறைசாரா வீட்டு வசதி ஏற்பாடுகள் அதிகரிக்கவும் வழிவகுக்கும். GST-ல் சலுகை, இன்புட் டேக்ஸ் கிரெடிட் (ITC) அல்லது வீட்டுக் கடன்களுக்கான வருமான வரிச் சலுகைகள் போன்ற விஷயங்களில் நிவாரணம் இல்லாததும் கவலையளிக்கிறது.

மூலதன சந்தைகள் மற்றும் REIT-கள்: மதிப்பைத் திறத்தல்

REIT-கள் (Real Estate Investment Trusts) மற்றும் InVIT-கள் (Infrastructure Investment Trusts) போன்ற நிதி கருவிகளுக்கு பட்ஜெட் அளிக்கும் முக்கியத்துவம், மூலதனத்தை விடுவித்து நீண்டகால வளர்ச்சியை ஊக்குவிக்கும் ஒரு நேர்மறையான படியாகக் கருதப்படுகிறது. CPSE சொத்துக்களை REIT-கள் மூலம் நிர்வகிக்கும் திட்டங்கள், மூலதனத்தை விடுவித்து நிறுவன முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இந்தியாவில் ஏற்கனவே ஐந்து பட்டியலிடப்பட்ட REIT-கள் ₹2.3 லட்சம் கோடி-க்கு மேல் சொத்துக்களை நிர்வகிக்கின்றன. இந்த உத்தி, மூலதனச் சந்தைகளை ஆழப்படுத்தி, பணப்புழக்கத்தை (Liquidity) அதிகரிக்கும்.

துறை கண்ணோட்டம் மற்றும் மதிப்பீடு

உள்கட்டமைப்பை உருவாக்குவதற்கும், பிராந்திய வளர்ச்சியைச் சமநிலைப்படுத்துவதற்கும் நிலையான உந்துதல், நடுத்தர மற்றும் நீண்ட காலத்திற்கு ரியல் எஸ்டேட் தேவையை மறைமுகமாக ஆதரிக்கும் என மெர்லின் குழுமத்தின் MD சாகெட் மோஹ்தா தெரிவித்துள்ளார். இரண்டாம் மற்றும் மூன்றாம் நிலை நகரங்களில் கவனம் செலுத்துவது, நகர்ப்புற மாற்றம் மற்றும் வளர்ச்சிக்கு ஒரு நீண்டகால உத்தியைக் குறிக்கிறது.

வீட்டுக் கடன் விகிதங்கள் சீராக இருப்பதாலும், வருமானம் அதிகரிப்பதாலும் கடந்த 3 தசாப்தங்களில் வீட்டு வசதி (Housing Affordability) சிறப்பாக உள்ளது. இருப்பினும், குறைந்த விலை வீடுகள் பிரிவு சுருங்குவது ஒரு குறிப்பிடத்தக்க சவாலாக உள்ளது. Nifty Realty Index-ன் 35.7x P/E விகிதம், சந்தை மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது என்பதைக் காட்டுகிறது. ஆனால், துறையின் 20.7% கடந்த 5 ஆண்டு CAGR, குறைந்த விலை வீட்டுப் பற்றாக்குறையைச் சரிசெய்வதையும், உள்கட்டமைப்பு மேம்பாட்டைப் பயன்படுத்துவதையும் பொறுத்து வலுவான வளர்ச்சி சாத்தியம் உள்ளதைக் குறிக்கிறது.