இந்தியாவின் வேர்ஹவுசிங் மார்க்கெட்: 13 நகரங்களில் குவிந்த வளர்ச்சி! போட்டி ஆபத்துகள் அதிகரிப்பு?

13 முக்கிய நகரங்களில் குவிந்த வளர்ச்சி: ஏன் இந்த மாற்றம்?

இந்தியாவின் தொழில்துறை மற்றும் வேர்ஹவுசிங் துறையில் ஒரு பெரிய மாற்றம் நிகழ்ந்து வருகிறது. வளர்ச்சி என்பது பரவலாக இல்லாமல், வெறும் 13 அதிவேக செயல்பாட்டுக் கேந்திரங்களுக்குள் (high-activity clusters) சுருங்கி வருகிறது. இந்த முக்கிய லாஜிஸ்டிக்ஸ் மற்றும் உற்பத்திப் பகுதிகள், முதலீட்டையும் செயல்பாடுகளையும் பெருமளவில் ஈர்த்து வருகின்றன.

Grade A செயல்பாடுகளில் முக்கிய நகரங்களின் ஆதிக்கம்

Colliers India-வின் அறிக்கையின்படி, இந்த 13 கேந்திரங்கள் தான், இந்தியாவின் எதிர்கால Grade A தொழில்துறை மற்றும் வேர்ஹவுசிங் செயல்பாடுகளில் 70% முதல் 80% வரை கைப்பற்றும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. 2021 முதல், இந்த மையங்கள் துறையின் மொத்தத் தேவையில் சுமார் 75% மற்றும் புதிய சப்ளையில் பெரும் பகுதியையும் பெற்றுள்ளன. 2026 ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில், Grade A ஸ்டாக் 30 கோடி சதுர அடிக்கு மேல் எட்டும் என்றும், அதில் 72% இந்த குறிப்பிட்ட பகுதிகளில் தான் இருக்கும் என்றும் எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. 2021 முதல் 2026 முதல் காலாண்டு வரை, இந்த பகுதிகளில் 12.8 கோடி சதுர அடி தேவை மற்றும் 13.66 கோடி சதுர அடி புதிய சப்ளை ஏற்பட்டுள்ளது. உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடுகள், அரசு ஆதரவு கொள்கைகள் மற்றும் நுகர்வோர் மையங்களுக்கு அருகாமை ஆகியவை இந்த கவனம் குவிய முக்கிய காரணங்களாகும். சென்னை, டெல்லி NCR, புனே, பெங்களூரு போன்ற நகரங்கள் இந்த போக்கில் முன்னிலை வகிக்கின்றன.

துறையை ஊக்குவிக்கும் முக்கிய காரணிகள்

இந்தத் துறையின் அபரிமிதமான வளர்ச்சிக்கு பல காரணிகள் உள்ளன. 'மேக் இன் இந்தியா' மற்றும் PLI திட்டங்கள் போன்ற அரசாங்க முயற்சிகளால் ஊக்குவிக்கப்படும் உற்பத்தித் துறையின் விரிவாக்கம் ஒரு முக்கிய உந்து சக்தியாகும். உற்பத்தித் துறையைச் சேர்ந்தவர்கள், மொத்த லீசிங் செயல்பாடுகளில் 45% க்கும் அதிகமாகப் பங்களிக்கின்றனர். மூன்றாம் தரப்பு லாஜிஸ்டிக்ஸ் (3PL) நிறுவனங்களும் தொடர்ந்து முக்கியப் பங்கு வகிக்கின்றன. இ-காமர்ஸ், சில திருத்தங்களுக்குப் பிறகு, தொடர்ந்து குறிப்பிடத்தக்க பங்களிப்பைச் செய்து வருகிறது.

முதலீடு மற்றும் வாடகை வருவாய் கணிப்புகள்

இந்தியாவின் தொழில்துறை மற்றும் வேர்ஹவுசிங் துறையின் மீதான முதலீட்டாளர்களின் நம்பிக்கை அதிகமாக உள்ளது. 2024 ஆம் ஆண்டில், இந்தத் துறையில் நிறுவனம் சார்ந்த முதலீடுகள் (institutional investments) 2.5 பில்லியன் டாலராக உயர்ந்துள்ளது. இது மொத்த ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் 39% ஆகும். முக்கிய நகரங்களில் வாடகை வருவாய் கடந்த 5 ஆண்டுகளில் 15-35% வரை உயர்ந்துள்ளது. அடுத்த ஆண்டுகளில் ஆண்டிற்கு 5-10% உயர்வு எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. Grade A வேர்ஹவுசிங், ஆக்கிரமிப்பு நிலைகள் (occupancy levels) மற்றும் முதலீட்டாளர் ஆர்வம் ஆகியவற்றில் அலுவலகம் மற்றும் சில்லறை விற்பனை போன்ற பாரம்பரிய ரியல் எஸ்டேட் சொத்து வகுப்புகளை விட சிறப்பாக செயல்பட்டுள்ளது. 2029 ஆம் ஆண்டு வரை, மொத்த Grade A ஸ்டாக் ஆண்டுக்கு சுமார் 28% என்ற கூட்டு வளர்ச்சி விகிதத்தில் (CAGR) வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

வளர்ச்சி குவிவதால் எழும் அபாயங்கள்

தேவை மற்றும் சப்ளை ஒரு சில கேந்திரங்களில் குவிவது செயல்திறனை அதிகரிக்கும் அதே வேளையில், இது குறிப்பிடத்தக்க அபாயங்களையும் உருவாக்குகிறது. இந்த தீவிர கவனம், முக்கிய பகுதிகளில் கடுமையான போட்டியை வளர்க்கக்கூடும். காலப்போக்கில், இது வாடகை வளர்ச்சி மற்றும் லாப வரம்புகளில் (profit margins) அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தலாம்.

உற்பத்தித் துறையின் தொடர்ச்சியான விரிவாக்கம் மற்றும் இ-காமர்ஸ் மீட்சி போன்ற குறிப்பிட்ட தேவை இயக்கிகளைச் சார்ந்திருப்பது, ஏற்ற இறக்கத்தை ஏற்படுத்துகிறது. இந்த முக்கிய துறைகளில் ஒரு மந்தநிலை ஏற்பட்டால், குறிப்பிட்ட இந்த கேந்திர மாடல் பாதிக்கப்படலாம்.

உலகளாவிய ஒப்பீடுகளின்படி, அமெரிக்கா அல்லது சீனா போன்ற வளர்ந்த நாடுகளுடன் ஒப்பிடும்போது, இந்தியாவின் ஒவ்வொரு நகர்ப்புற குடிமகனுக்கும் வேர்ஹவுசிங் திறன் கணிசமாகக் குறைவாகவே உள்ளது. இது, தற்போதைய மதிப்பீடுகள் மற்றும் வளர்ச்சி கணிப்புகள், எதிர்காலத் தேவையின் வலுவான, உகந்ததாகக் கருதப்படும் சூழ்நிலைகளை அடிப்படையாகக் கொண்டிருக்கலாம் என்பதைக் காட்டுகிறது. மேலும், இந்தியாவின் அதிக லாஜிஸ்டிக்ஸ் செலவுகள் (GDP-யில் 13-14%) இந்த குவிப்பு முயற்சியால் மட்டும் முழுமையாக தீர்க்கப்படாமல் போகலாம்.

எதிர்கால கணிப்புகள் மற்றும் கொள்கை ஆதரவு

இந்தியாவின் தொழில்துறை மற்றும் வேர்ஹவுசிங் துறைக்கான பார்வை நேர்மறையாகவே உள்ளது. அரசாங்கத்தின் தொடர்ச்சியான ஆதரவும், சாதகமான பொருளாதார சூழலும் இதற்கு முக்கிய காரணங்கள். PM Gati Shakti master plan, தேசிய லாஜிஸ்டிக்ஸ் கொள்கை மற்றும் சரக்கு போக்குவரத்து (freight corridors) மற்றும் லாஜிஸ்டிக்ஸ் பூங்காக்களில் தொடரும் உள்கட்டமைப்பு முதலீடுகள் போன்ற முயற்சிகள் தேவையை மேலும் அதிகரிக்க வடிவமைக்கப்பட்டுள்ளன. உலகளாவிய உற்பத்தி மையமாக மாறுவதற்கான நாட்டின் அர்ப்பணிப்பு, மாறும் உலகளாவிய சப்ளை சங்கிலி உத்திகளுடன் இணைந்து, இந்தியாவை தொழில்துறை மற்றும் லாஜிஸ்டிக்ஸ் முதலீடுகளுக்கு கவர்ச்சிகரமான இடமாக நிலைநிறுத்துகிறது. இந்தியாவின் பொருளாதாரம் 2026 நிதியாண்டில் 6.5% க்கும் அதிகமாக வளரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது, உற்பத்தி மற்றும் சேவைத் துறைகள் இதற்கு முக்கிய காரணமாகும். இதனால், நவீன, திறமையான வேர்ஹவுசிங் வசதிகளுக்கான தேவை தொடர்ந்து இருக்கும்.