இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நெருக்கடி: தாமதமாகும் வீடுகளால் வாடிக்கையாளர்களுக்கு கடன் சுமை!

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பெரிய சிக்கல்

முக்கிய நகரங்களில் தாமதமாகும் வீட்டு கட்டுமானங்கள், பணம் ஒதுக்கீடு மற்றும் திட்ட மேற்பார்வையில் ஒரு பெரிய தோல்வியைக் காட்டுகிறது. வாங்குபவர்களின் விரக்தி ஒருபுறம் இருந்தாலும், நிறுவன அளவில் இது ஒரு பணப்புழக்கப் பிரச்சனையாக (Liquidity Mismatch) உள்ளது. டெவலப்பர்கள், தொடர்ந்து புதிய ப்ராஜெக்ட் விற்பனை மூலம் நடப்பு கட்டுமானங்களுக்கு நிதியளிக்கிறார்கள். சந்தை சரியும்போதோ அல்லது நிதி நெருக்கடி ஏற்படும்போதோ இந்தச் சங்கிலி உடைந்து விடுகிறது. இதனால், இறுதியில் வாங்குபவர்களே திட்டத்தின் திவால் அபாயத்தை சுமக்க நேரிடுகிறது.

ஒப்பந்தப் பாதுகாப்பின் மாயை

சட்டங்கள் பாதுகாப்பு அளிப்பதாகத் தோன்றினாலும், அதன் அமலாக்கம் மிகவும் மெதுவாகவே உள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டு) சட்டம் (RERA) மூலம் தீர்வு காண்பது ஒரு தற்காலிக பாதுகாப்பு நடவடிக்கைதான், உடனடி நிதித் தீர்வு அல்ல. திரும்பப் பெறுதல் அல்லது தாமதத்திற்கான வட்டி வழங்க சட்டப்படி உத்தரவிட்டாலும், பணப்புழக்கச் சிக்கலில் உள்ள டெவலப்பரிடமிருந்து நிதியை மீட்டெடுப்பது கடினம். வாங்குபவர்களுக்கு சாதகமாக தீர்ப்பு வந்தாலும், திட்ட நிதி தீர்ந்துவிட்டதே அடிப்படைப் பிரச்சனை. இதனால், பல ஆண்டுகள் சட்டப் போராட்டம் தேவைப்படுகிறது.

மறைமுக நிதி இழப்பு

தாமதத்தால் ஏற்படும் தலைப்புச் செய்திகளுக்கு அப்பால், குடும்பங்கள் மீதான மறைமுக நிதித் தாக்கம் பெரும்பாலும் கவனிக்கப்படுவதில்லை. வீட்டு வாங்குபவர்கள், டெவலப்பர்களின் திறமையின்மையால் ஏற்படும் தொடர்ச்சியான வட்டி செலுத்துதல்கள் மூலம் மறைமுகமாக நிதியளிக்கிறார்கள். கடன் ஒப்பந்தங்கள் கட்டுமான முன்னேற்றத்தைப் பொருட்படுத்தாமல் இருப்பதால், கடன் வாங்கியவர்கள் சொத்து இல்லாத நிலையிலும் தவணைத் தொகைகளைச் செலுத்த வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். இதனால், முதலீட்டின் நிகர மதிப்பு (Net Present Value) குறைகிறது. பிரிவு 24B இன் கீழ் வரிச் சலுகைகளை இழப்பது, மற்றும் திரவ சந்தை கருவிகளில் முதலீடு செய்யக்கூடிய மூலதனத்தின் வாய்ப்புச் செலவு (Opportunity Cost) ஆகியவற்றைக் கணக்கிடும்போது, வாங்குபவரின் உண்மையான பொருளாதார இழப்பு, வாடகை மற்றும் வட்டிச் செலவை விட மிக அதிகமாக உள்ளது.

எதிர்காலப் பார்வை

'முடங்கிய' திட்டங்களாக வகைப்படுத்தப்பட்டவற்றுக்கு நிலையான வெளியேறும் வழிமுறை இல்லாததால், பாதிக்கப்பட்ட வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கான பார்வை எதிர்மறையாகவே உள்ளது. நடுத்தர வருமானப் பிரிவில் செயல்படும் பெரும்பாலான டெவலப்பர்களிடம், தாமதத்தின் செலவை ஏற்க போதுமான இருப்பு இல்லை. இதனால், இந்த சுமை நுகர்வோர் மீது சுமத்தப்படுகிறது. ஒழுங்குமுறை தலையீடுகள் நல்ல நோக்கத்துடன் இருந்தாலும், டெவலப்பர் கடன் மற்றும் பங்கு மூலதனத்தை (Debt and Equity) ஏற்கனவே தீர்த்துவிட்ட 'ஜாம்பி' திட்டங்களின் யதார்த்தத்துடன் போராட வேண்டியுள்ளது. அதிக சரக்கு இருப்பு (Inventory Overhang) மற்றும் கடன்-பங்கு விகிதங்கள் (Debt-to-Equity Ratios) அதிகமாக உள்ள நிறுவனங்கள், இந்த விநியோகத் தோல்விகளுக்கு அதிகம் ஆளாகின்றன. எனவே, முன் விற்பனை உறுதிமொழிகளில் மிகுந்த எச்சரிக்கை தேவை.