இந்திய ரீடெய்ல் சந்தை: டைர்-2 நகரங்களில் அதிரடி வளர்ச்சி! டைர்-1 நகரங்கள் ஏன் திணறுகின்றன?

ரீடெய்லர்கள் டைர்-2 நகரங்களுக்கு மாறும் பார்வை

இந்தியாவின் ரீடெய்ல் சந்தை இப்போது வியக்கத்தக்க வகையில் மாறி வருகிறது. சர்வதேச பிராண்டுகளும், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களும், நெரிசலான, பழைய டைர்-1 சந்தைகளில் இருந்து விலகி, வளர்ந்து வரும் டைர்-2 நகரங்களில் உள்ள வாய்ப்புகளை நோக்கிச் செல்கின்றனர். இது வெறும் விற்பனைக்கான புதிய இடங்களைத் தேடுவது மட்டுமல்ல; அங்குள்ள மேம்பட்ட ரீடெய்ல் வசதிகள், சிறப்பான செயல்பாடுகள் மற்றும் இங்குள்ள மக்களின் பெருகிவரும் நுகர்வுத் திறனுக்கும் ஒரு பதிலடி.

டைர்-1 vs. டைர்-2: வளரும் இடைவெளி

இந்திய ரீடெய்ல் வளர்ச்சி இப்போது தெளிவாக இரண்டு வகைகளாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது. டைர்-1 நகரங்களில் 98 மில்லியன் சதுர அடி ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட ரீடெய்ல் இடம் இருந்தாலும், பல இடங்களில் பழைய கிரேடு-C மால்கள் மற்றும் 40% க்கும் அதிகமான காலியிடங்கள் உள்ளன. இது 2004-2013 காலகட்டத்தில் ஏற்பட்ட வளர்ச்சியின் விளைவு. மாறாக, டைர்-2 நகரங்களில் உள்ள 36 மில்லியன் சதுர அடி இடம் பெரும்பாலும் 2010க்குப் பிறகு கட்டப்பட்டது. இங்கு சிறப்பான செயல்பாடுகள் மற்றும் குறைவான காலியிடங்கள் காணப்படுகின்றன. முக்கியமாக, 2020 முதல், டைர்-2 நகரங்கள் 5.9 மில்லியன் சதுர அடி உயர்தர (கிரேடு-A) ரீடெய்ல் இடத்தை சேர்த்துள்ளன. இது டைர்-1 நகரங்கள் சேர்த்ததை விட மூன்று மடங்கு அதிகம். இதனால், டைர்-2 நகரங்களில் இப்போது 61% கிரேடு-A ரீடெய்ல் இடங்கள் உள்ளன. டைர்-1 நகரங்களில் இது வெறும் 45% மட்டுமே. இந்த வேறுபாடுதான், சர்வதேச பிராண்டுகள் டைர்-2 நகரங்களில் புதிய லீஸ்களை எடுக்க முக்கிய காரணம்.

டைர்-2 நகரங்களை கவர்ச்சிகரமானதாக மாற்றுவது என்ன?

ரீடெய்ல் வெற்றி இப்போது, மக்கள் எவ்வளவு செலவழிக்கிறார்கள், அவர்கள் டிஜிட்டல் ரீதியாக எவ்வளவு இணைக்கப்பட்டுள்ளனர், மற்றும் உயர்தரப் பொருட்களுக்கான அவர்களின் விருப்பம் போன்ற காரணிகளைப் பொறுத்தது, வெறும் மக்கள்தொகையை மட்டும் சார்ந்தது அல்ல. உதாரணமாக, டைர்-2 நகரமான சண்டிகர், அதன் வலுவான செலவழிக்கும் திறன் மற்றும் நல்ல ரீடெய்ல் வசதிகள் காரணமாக, 2026ல் சர்வதேச பிராண்டுகளின் ஊடுருவலில் முதலிடத்தில் இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. மங்களூரு, ஒரு நபருக்கு அதிக சர்வதேச ஸ்டோர்களைக் கொண்டுள்ளது. HTL International போன்ற நிறுவனங்கள், டைர்-2 நகரங்களில் கவனம் செலுத்தி 35% வளர்ச்சியைத் திட்டமிடுகின்றன. Zara, Starbucks போன்ற உலகளாவிய பிராண்டுகள் ஏற்கனவே அங்கு கால் பதித்துள்ளன. 2026ல் ரீடெய்ல் துறை வலுவாக வளரும் என்றும், இந்த டைர்-2 மற்றும் டைர்-3 நகரங்களின் வளர்ச்சி அதை ஊக்குவிக்கும் என்றும் ஆய்வாளர்கள் கூறுகின்றனர். ஷாப்பிங், உணவு மற்றும் பொழுதுபோக்கு என அனைத்தும் ஒருங்கிணைந்த நவீன ரீடெய்ல் இடங்கள் இந்த வளர்ந்து வரும் நகரங்களில் மிகவும் பிரபலமாக உள்ளன, இதன் காரணமாக, டெவலப்பர்கள் பெரிய மால்களை உருவாக்குகின்றனர். முதலீட்டாளர்களும், வருவாய் ஈட்டும் சொத்துக்களில் நம்பிக்கை வைத்து, ரீடெய்ல் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்களில் (REITs) பணத்தை முதலீடு செய்கின்றனர்.

பின்னடைவு: டைர்-1 பெருநகரங்களின் சவால்கள்

இந்தத் தெளிவான வேறுபாடு, டைர்-1 சந்தைகளில் உள்ள பெரிய சவால்களை எடுத்துக்காட்டுகிறது. முக்கிய நகரங்களில் சுமார் 60 'கோஸ்ட் மால்ஸ்' உள்ளன. இவற்றில் 40% க்கும் அதிகமான காலியிடங்கள் காணப்படுகின்றன. இது பழைய வசதிகள் மற்றும் தரமற்ற ஸ்டோர் தேர்வுகளைக் காட்டுகிறது. இதனால், பிரைம் இடங்களையும் நவீன அமைப்புகளையும் விரும்பும் சர்வதேச பிராண்டுகளுக்கு இவை கவர்ச்சிகரமாக இல்லை. டைர்-2 நகரங்கள் வளர்ச்சியை வழங்கினாலும், பிராண்டுகள் பரவலான வளர்ச்சி மற்றும் சீரற்ற உள்கட்டமைப்பைச் சமாளிக்க வேண்டும். சில ஆய்வாளர்கள், நுகர்வோர் செலவின அழுத்தம் மற்றும் போட்டி காரணமாக, குயிக்-சர்வீஸ் ரெஸ்டாரன்ட்கள் (QSR) மற்றும் ஃபேஷன் போன்ற துறைகளில் எச்சரிக்கையாக இருக்கிறார்கள். இந்த அழுத்தம், வேகமாக வளர்ந்து வரும் டைர்-2 நகரங்களை விட, நெரிசலான டைர்-1 நகரங்களில் அதிகமாக இருக்கலாம். இந்தியாவின் உள்நாட்டு சந்தைகளில், மோசமான உள்கட்டமைப்பு மற்றும் அதிக இறக்குமதி வரிகள் காரணமாக, சொகுசு பிராண்டுகள் சந்தித்த கடந்தகால சிரமங்கள் ஒரு எச்சரிக்கை: டைர்-2 நகரங்கள் இப்போது சிறப்பாக வழங்கி வரும் பொருத்தமான சந்தை நிலைமைகள் மிக அவசியம்.

டைர்-2 நகரங்கள் ரீடெய்ல் வளர்ச்சியை வழிநடத்தும்

2026ஆம் ஆண்டுக்கான இந்தியாவின் ரீடெய்ல் துறை கணிப்புகள் நேர்மறையாகவே உள்ளன. நுகர்வோர் ரசனைகள் மாறுவதாலும், சந்தை அணுகல் விரிவடைவதாலும் இரட்டை இலக்க வளர்ச்சி எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. டைர்-2 நகரங்களுக்குச் செல்லும் இந்த நகர்வு ஒரு நீண்டகாலப் போக்காகத் தெரிகிறது. இந்தியாவிற்குள் நுழையும் வெளிநாட்டு பிராண்டுகளின் எண்ணிக்கை சமீபத்தில் இரட்டிப்பாகியுள்ளது, இது சிறிய நகரங்களை பிராண்டுகள் முக்கிய சந்தைகளாகப் பார்ப்பதைக் காட்டுகிறது. வல்லுநர்கள், இந்தியாவின் ரீடெய்ல் வளர்ச்சியை, வெறும் தேவை மட்டுமல்லாமல், போட்டி, திறமையான செயல்பாடுகள் மற்றும் மதிப்பு சார்ந்த நுகர்வோர் முதல் உயர்தரப் பொருட்களைத் தேடுபவர்கள் வரை பல்வேறு வாடிக்கையாளர்களைச் சென்றடையும் திறன் ஆகியவைதான் வழிநடத்தும் என்று கணிக்கின்றனர். டைர்-2 நகரங்களில் உயர்தர ரீடெய்ல் இடங்களின் தொடர்ச்சியான விரிவாக்கம், அவற்றின் வலுவான செலவழிக்கும் திறன் ஆகியவற்றுடன் இணைந்து, இந்திய ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட ரீடெய்ல் வளர்ச்சியை இனி வழிநடத்தும்.