இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: உயரமான கட்டிடங்கள் குறைவாக இருப்பதற்கான காரணங்கள் என்ன?

இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை வளர்ந்து வந்தாலும், **300 மீட்டருக்கும்** அதிகமான உயரமுள்ள 'சூப்பர்டால்' கட்டிடங்கள் அதிகம் இல்லை. இதற்கு முக்கிய காரணம் அதிக செலவு மற்றும் உள்கட்டமைப்பு வசதிக் குறைபாடுகள்.

என்ன நடந்தது?

இந்தியாவில் நகர்ப்புற வளர்ச்சி வேகமாக நடந்து வருகிறது. ஆனாலும், 300 மீட்டருக்கும் அதிகமான உயரமுள்ள 'சூப்பர்டால்' கட்டிடங்கள் அதிகம் கட்டப்படவில்லை. தற்போது, மும்பையில் உள்ள லோகண்டவாலா மினர்வா (Lokhandwala Minerva) மட்டுமே அதிகாரப்பூர்வமாக வகைப்படுத்தப்பட்ட சூப்பர்டால் கட்டிடம் ஆகும். முக்கிய நகரங்களில் நிலப் பற்றாக்குறையை சமாளிக்க பல டெவலப்பர்கள் உயரமான கட்டிடங்களை கட்ட நினைத்தாலும், சந்தையில் இந்த வகையான கட்டிடங்களின் போக்கு பரவலாக இல்லை. அதற்கு பதிலாக, மிட்-ரைஸ் (mid-rise) மற்றும் அதிக அடர்த்தி கொண்ட கட்டிடங்களிலேயே ரியல் எஸ்டேட் துறை கவனம் செலுத்துகிறது.

செலவு மற்றும் உள்கட்டமைப்பு சவால்கள்

இந்த அளவு பெரிய கட்டிடங்களைக் கட்டுவது ஒரு பொறியியல் சவால் மட்டுமல்ல, அது ஒரு பெரிய நிதிச் சவாலும் ஆகும். சாதாரண உயரமான கட்டிடங்களை விட 20% முதல் 30% வரை சூப்பர்டால் கட்டிடங்களைக் கட்டுவதற்கான செலவு அதிகமாகும். சிக்கலான கட்டமைப்பு அமைப்புகள், அதிவேக லிஃப்ட்கள் போன்ற சிறப்பு போக்குவரத்து வசதிகள் மற்றும் மேம்பட்ட பாதுகாப்பு தேவைகள் ஆகியவற்றால் இந்த கூடுதல் செலவுகள் ஏற்படுகின்றன. விலை உணர்திறன் கொண்ட இந்திய சந்தையில், இந்த உயர்ந்த கட்டுமானச் செலவுகள் ஒரு திட்டத்தின் லாபத்தை கடுமையாக பாதிக்கும்.

மேலும், உள்கட்டமைப்புத் திறனும் ஒரு முக்கியத் தடையாக உள்ளது. ஒரு சூப்பர்டால் கட்டிடம் ஒரு சிறிய இடத்தில் அதிக மக்கள் தொகையை குவிக்கிறது. சாலைகள், போக்குவரத்து மேலாண்மை, மின்சாரம், தண்ணீர், கழிவுநீர் மற்றும் அவசர சேவைகள் போன்ற வலுவான பொது உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் இல்லையென்றால், இந்த கட்டிடங்கள் நகர வளங்களில் பெரும் அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தும். உள்ளூர் ஒழுங்குமுறை அமைப்புகளிடம் இதுபோன்ற சிக்கலான, உயர்-ஆபத்துள்ள திட்டங்களுக்கு அனுமதி வழங்கவும், மேற்பார்வையிடவும் போதுமான நிபுணத்துவம் இல்லாததால், நீண்ட தாமதங்கள் மற்றும் அதிகாரத்துவ தடைகள் ஏற்படுகின்றன.

முதலீட்டாளர்கள் ஏன் இதை கவனிக்க வேண்டும்?

முதலீட்டாளர்களுக்கு, உயரமாக கட்டும் ஆசைக்கும் பொருளாதார யதார்த்தத்திற்கும் இடையிலான வேறுபாடு ஒரு முக்கியக் காரணியாகும். ஒரு டெவலப்பர் மிக உயரமான ஒரு திட்டத்தை அறிவிக்கும்போது, அது பெரும்பாலும் அதிக 'செயல்படுத்தல் ஆபத்தை' (execution risk) கொண்டிருக்கும். அதாவது, தாமதங்கள், செலவு அதிகரிப்பு மற்றும் ஒழுங்குமுறை சிக்கல்கள் காரணமாக பல ஆண்டுகள் முதலீடு தேங்கி நிற்கும் அபாயம் உள்ளது.

மாறாக, மிட்-ரைஸ், அதிக அடர்த்தி கொண்ட திட்டங்களில் கவனம் செலுத்தும் டெவலப்பர்கள் குறைவான செயல்பாட்டு அபாயங்களையும், விரைவான திட்டப் பணிகளையும் எதிர்கொள்கின்றனர். நகரின் தற்போதைய உள்கட்டமைப்பு திறனுடன் திட்டங்களை ஒருங்கிணைப்பதன் மூலம், இந்த நிறுவனங்கள் அதிக கணிக்கக்கூடிய வருவாய் ஓட்டங்களையும், ஆரோக்கியமான லாப வரம்புகளையும் பராமரிக்க முடியும். ஒருங்கிணைந்த டவுன்ஷிப்கள் மற்றும் போக்குவரத்து-சார்ந்த மேம்பாடுகள் (transit-oriented developments) போன்ற, திறமையான போக்குவரத்து இணைப்புகளுடன் வீடுகளை இணைக்கும் திட்டங்களுக்கு மாறுவது, தனிப்பட்ட வானளாவிய திட்டங்களை விட வளர்ச்சிக்கு மிகவும் நிலையான பாதையாக ஆய்வாளர்களால் கருதப்படுகிறது.

துறைச் சூழல் மற்றும் ஒழுங்குமுறைப் போக்குகள்

வரலாற்று ரீதியாக, இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி வெளிப்படையான விரிவாக்கத்தால் வரையறுக்கப்பட்டது. இருப்பினும், மும்பை, ஹைதராபாத் மற்றும் தேசிய தலைநகர் பிராந்தியம் (NCR) போன்ற முக்கிய பொருளாதார மையங்களில் நிலம் அரிதாகி வருவதால், செங்குத்து வளர்ச்சியை நோக்கிய கவனம் மாறி வருகிறது. உயரமான கட்டிடங்களின் கிடைக்கும் தன்மை, தரைவெளி குறியீட்டு (Floor Space Index - FSI) விதிமுறைகளைப் பொறுத்தது. இது ஒரு குறிப்பிட்ட நிலத்தில் எவ்வளவு பரப்பளவை உருவாக்க முடியும் என்பதை அரசு நிர்ணயிக்கும் விதி. இந்த விதிமுறைகளில் மாற்றங்கள் மற்றும் மேம்பட்ட நகரத் திட்டமிடல் ஆகியவை உயரமான கட்டிடங்களின் எழுச்சிக்கு அவசியமான நிபந்தனைகளாகும்.

முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?

ரியல் எஸ்டேட் பங்குகளை கண்காணிக்கும் முதலீட்டாளர்கள், ஒரு முன்மொழியப்பட்ட கட்டிடத்தின் உயரத்தை தாண்டி பார்க்க வேண்டும். பங்குதாரர்களுக்கான உண்மையான மதிப்பு, ஒரு நிறுவனம் திட்டங்களை திறமையாக செயல்படுத்தும் திறனில்தான் உள்ளது. நிறுவனத்தின் கட்டுமானச் செலவுகளை நிர்வகிக்கும் சாதனை, சிக்கலான ஒழுங்குமுறை அனுமதிகளை வழிநடத்தும் திறன் மற்றும் உள்ளூர் உள்கட்டமைப்பு தயார்நிலையுடன் ஒத்துப்போகும் திட்டங்களில் அவர்களின் கவனம் ஆகியவை முக்கியமாகக் கண்காணிக்க வேண்டியவை. ஒரு டெவலப்பர் 'வெறும் புகழுக்கான' (vanity) திட்டங்களில் முதலீடு செய்கிறாரா அல்லது நிலையான, அதிக தேவை உள்ள மேம்பாடுகளில் முதலீடு செய்கிறாரா என்பதைப் புரிந்துகொள்வது, நீண்ட கால மூலதன ஒதுக்கீடு மற்றும் நிதி ஆரோக்கியத்தை மதிப்பிடுவதற்கு முக்கியமானது.