இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: அதிவேக வளர்ச்சிக்கு குட்பை! இனி நிதான வளர்ச்சி, கூடவே செலவு உயர்வு & புவிசார் அரசியல் அபாயங்கள்!

முன்னெப்போதும் இல்லாத அளவுக்கு வேகமாக வளர்ந்த இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை, இப்போது சற்றே நிதானமான நிலையை நோக்கி நகர்கிறது. India Ratings and Research வெளியிட்டுள்ள அறிக்கையின்படி, டெவலப்பர்கள் இனி மெதுவான தேவை, அதிக செலவுகள் மற்றும் உலகளாவிய நிச்சயமற்ற தன்மைகளை எதிர்கொள்வார்கள்.

முக்கிய டெவலப்பர்களின் வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதம் 2026-27 நிதியாண்டில் 10% முதல் 12%-க்கு கீழே குறையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதற்கு முந்தைய ஆண்டுகளின் உயர்ந்த அடிப்படையுடன் (higher base) வாங்குபவர்களின் எச்சரிக்கை உணர்வும் (cautious buyers) ஒரு காரணமாகும். இருப்பினும், இந்தத் துறையின் அடிப்படை முக்கியத்துவம் அப்படியே வலுவாக உள்ளது.

Nifty Realty Index இந்த கலவையான மனநிலையை பிரதிபலிக்கிறது. 2025 இன் தொடக்கத்திலிருந்து இப்போது வரை 16% குறைந்துள்ளது, மேலும் ஏப்ரல் 13, 2026 நிலவரப்படி 14% சரிந்துள்ளது. எனினும், குறுகிய கால ஏற்றங்களும் காணப்படுகின்றன.

வீட்டுச் சந்தையில் வேறுபட்ட செயல்திறன்

தற்போதைய சந்தையின் முக்கிய அம்சம், பல்வேறு வகையான சொத்துக்களின் மாறுபட்ட செயல்திறனாகும். பெருமளவிலான மக்கள் வாங்கும் மார்க்கெட் (mass market) மற்றும் ₹1 கோடி முதல் ₹3 கோடி வரையிலான வீடுகள் சிறப்பாக செயல்படுகின்றன. முக்கிய நகரங்களில் பிராண்டட் கையிருப்புகள் (branded inventory) குறைவாக இருப்பதே இதற்குக் காரணம். டெவலப்பர்களின் கணக்கெடுப்பின்படி, சுமார் 70% பேர் 2026 இல் வீட்டு விலைகள் 5%-க்கும் மேல் உயரும் என எதிர்பார்க்கின்றனர். இதில் 46% பேர் 5-10% வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கின்றனர். இதற்கு முக்கிய காரணம், உண்மையில் வீடு வாங்கும் மக்களின் தேவைதான்.

அலுவலகங்கள் வலுவாக உள்ளன

வணிக ரியல் எஸ்டேட் துறையைப் பொறுத்தவரை, IT துறையின் வளர்ச்சி குறித்த கவலைகள் தொடர்ந்தாலும், வலுவான நிகர குத்தகை (net leasing) செயல்பாடுகளால் இது தொடர்ந்து வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. Global Capability Centers (GCCs), BFSI துறை மற்றும் பெருகி வரும் Flexible Workspace வழங்குநர்கள் இதற்கு முக்கிய காரணங்கள். முக்கிய நகரங்களான பெங்களூரு, ஹைதராபாத் மற்றும் புனே 2025 இல் தங்கள் சிறந்த குத்தகை ஆண்டுகளைக் கண்டன. மும்பையின் Bandra Kurla Complex (BKC) 2025 இல் 23.1% உயர்வுடன் ஆசிய-பசிபிக் பிராந்தியத்தில் முன்னணியில் உள்ளது, இது 2026 இல் 12.5% ஆக குறையக்கூடும்.

செலவுகள் உயர்வு மற்றும் உலகளாவிய பதற்றங்கள்

டெவலப்பர்கள், அதிகரித்து வரும் செலவுகளால் தங்கள் லாபத்தில் கணிசமான அழுத்தத்தை எதிர்கொள்கின்றனர். 2026 இல் கட்டுமானச் செலவுகள் 3% முதல் 5% வரை உயரக்கூடும். நவம்பர் 2025 இல் அமல்படுத்தப்பட்ட புதிய தொழிலாளர் சட்டங்களைத் தொடர்ந்து, தொழிலாளர் ஊதியத்தில் 5% முதல் 12% வரை கணிசமான உயர்வு இதற்குக் காரணம். சிமெண்ட் விலைகள் வரி சீர்திருத்தங்களால் குறைந்தாலும், ஸ்டீல், அலுமினியம் மற்றும் தாமிர விலைகள் மிதமாக உயரக்கூடும். 2023 முதல் 2025 வரை கட்டிடம் மற்றும் பொருத்துதல் செலவுகள் (Building and fit-out costs) சுமார் 6.5% அதிகரித்துள்ளன.

புவிசார் அரசியல் நிச்சயமற்ற தன்மைகள், குறிப்பாக உலகளாவிய மோதல்கள், இந்த செலவு அழுத்தங்களை மோசமாக்குகின்றன. இது வாங்குபவர்களின் நம்பிக்கையைப் பாதித்து, வெளிநாட்டு முதலீட்டாளர்களைத் தடுத்து, சந்தை திருத்தங்களுக்கு (market corrections) வழிவகுத்துள்ளது. HDFC Securities கணிப்பின்படி, இந்த புவிசார் அரசியல் அபாயங்கள் மற்றும் சந்தை ஏற்ற இறக்கங்களால் 25-30% விற்பனை தாமதமாகக்கூடும். இது பங்குச் சந்தையின் விளைவுகளால் பாதிக்கப்படும் ஆடம்பர (luxury) மற்றும் நடுத்தர-பிரீமியம் (mid-premium) பிரிவுகளை disproportionately பாதிக்கிறது.

டெவலப்பர்களின் சமநிலைப்படுத்தும் செயல்: பணப்புழக்கமே முக்கியம்

DLF (Market Cap ₹1,45,363 கோடி, P/E 32.83), Lodha Developers (₹86,014 கோடி, P/E 25.14), Oberoi Realty (₹61,382 கோடி, P/E 27.44), மற்றும் Prestige Estates Projects (₹59,098 கோடி, P/E 60.9) போன்ற முக்கிய டெவலப்பர்கள் இந்த சந்தையை சமாளிக்க வெவ்வேறு நிலைகளில் உள்ளனர். விற்பனை வேகத்தை பராமரித்தல், திட்டங்களை விரைவாக முடித்தல் மற்றும் பணப்புழக்கத்தை (cash flows) உன்னிப்பாக நிர்வகித்தல் ஆகியவை அவர்களின் நிதி ஆரோக்கியத்திற்கு மிக முக்கியமானவை.

எதிர்கால வளர்ச்சிக்கான எச்சரிக்கையான நம்பிக்கை

எதிர்காலத்தில், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை அளவான ஆனால் நிலையான வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கிறது. நகரமயமாக்கல் மற்றும் வருமானம் அதிகரிப்பு போன்ற வலுவான உள்நாட்டு தேவை இயக்கிகள் இதற்கு ஆதரவளிக்கின்றன. 2026 இல் தொழில்துறை மதிப்பு வளர்ச்சி 10-15% ஆகவும், வால்யூம் வளர்ச்சி 5-10% ஆகவும் இருக்கும் என ஆய்வாளர்கள் கணிக்கின்றனர். இருப்பினும், குறுகிய கால பார்வை எச்சரிக்கையாகவே உள்ளது. ஆடம்பர வீடுகளுக்கான சரிவு கூர்மையாக இருக்கும். மலிவு விலை மற்றும் நடுத்தர வருமான பிரிவுகள் இறுதிப் பயனர்களிடமிருந்து வரும் தேவையால் மிகவும் வலுவாக இருக்கும்.