இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: விலை உயர்வு Vs வருமானம் - முதலீட்டாளர்களுக்கு என்ன பாதிப்பு?

இந்தியாவில் வீட்டு விலைகள் வருமானத்தை விட வேகமாக உயர்ந்து வருவதால், சாதாரண மக்களுக்கு வீடு வாங்குவது கடினமாகியுள்ளது. இதனால், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் பிரீமியம் வீடுகள் பக்கம் திரும்புகின்றன. இது மார்க்கெட் தேவை மற்றும் ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ்க்கு ஆபத்தை ஏற்படுத்தலாம்.

என்ன நடந்தது?

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட்டில் வீட்டு விலைகள் விண்ணை முட்டும் அளவுக்கு உயர்ந்து வருகின்றன. பல முக்கிய நகரங்களில், சம்பள உயர்வு விகிதத்தை விட வீட்டு விலைகளின் வளர்ச்சி பல மடங்கு அதிகமாக உள்ளது. உதாரணமாக, குருகிராமில் 2021 முதல் 2025 வரை, ஆண்டுக்கு சராசரியாக 15.5% முதல் 16.5% வரை வீட்டு விலைகள் உயர்ந்துள்ளன. இதனால், வெறும் 4 ஆண்டுகளில் இங்கு வீடுகளின் விலை இரு மடங்காகியுள்ளது.

பெங்களூரு, மும்பை, புனே, சென்னை, ஹைதராபாத் போன்ற நகரங்களிலும் இதே போன்ற வளர்ச்சிப் போக்குகள் காணப்படுகின்றன. இதன் காரணமாக, சராசரி குடும்பங்களுக்கு வீடு வாங்குவது என்பது ஒரு பெரிய கனவாகிவிட்டது. பல நகரங்களில், வருமானத்திற்கும் வீட்டு விலைக்கும் உள்ள விகிதம் 2020-ஐ ஒப்பிடும்போது கணிசமாக அதிகரித்துள்ளது.

ஆடம்பர வீடுகள் பக்கம் நகரும் டெவலப்பர்கள்

இந்த விலை உயர்வுப் போக்கால், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களின் கவனம் மாருகியுள்ளது. எல்லோராலும் வாங்க முடியாத அளவுக்கு விலை உயர்ந்திருப்பதால், மார்க்கெட்டின் பெரும்பகுதியை குறிவைக்காமல், பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு (Luxury) வீட்டுத் திட்டங்களில் அதிக கவனம் செலுத்துகின்றனர். குருகிராம் போன்ற பகுதிகளில், சாதாரண மற்றும் நடுத்தர வருமானம் கொண்டவர்களுக்கான வீடுகளின் விற்பனை வெகுவாகக் குறைந்துள்ளது.

டெவலப்பர்கள், அதிக விலை கொடுத்தாலும் வாங்குவதற்குத் தயாராக இருக்கும் வாடிக்கையாளர்களைக் குறிவைத்து செயல்படுகின்றனர். முதலீட்டாளர்களைப் பொறுத்தவரை, இது ஒரு பெரிய வணிக மாற்றமாகும். சொகுசுப் பிரிவில் அதிக கவனம் செலுத்தும் நிறுவனங்கள் நல்ல லாபம் ஈட்டலாம், ஆனால் சாதாரண மார்க்கெட்டை நம்பியிருக்கும் நிறுவனங்கள் விலை நிர்ணயத்தில் சிக்கல்களை சந்திக்க நேரிடும்.

வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்களுக்கு ஆபத்து

தற்போதைய சந்தை நிலைமை சில ஆபத்துக்களையும் கொண்டுள்ளது. வருமானத்திற்கும் வீட்டு விலைக்கும் இடையிலான இடைவெளி அதிகரித்துள்ளதால், பலர் தங்களின் நிதிநிலையை மீறி கடன் வாங்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். முக்கிய நகரங்களில் சராசரி வீட்டிற்கான EMI, ஒரு குடும்பத்தின் மாத வருமானத்தில் பெரும் பகுதியை எடுத்துக் கொள்கிறது.

இதனால், குடும்பத்தின் ஆதரவு மற்றும் சேமிப்பு கரைந்து போகும் நிலை ஏற்படுகிறது. ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் நிறுவனங்கள் மற்றும் வங்கிகளுக்கு, இது கடன் ஆபத்து (Credit Risk) அதிகரிக்கக்கூடும் என்பதைக் காட்டுகிறது. வாடிக்கையாளர்கள் ஏற்கனவே நிதி நெருக்கடியில் இருந்தால், வட்டி விகித ஏற்ற இறக்கங்களைச் சமாளிக்கும் திறன் அவர்களுக்குக் குறைவாக இருக்கும்.

ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கான தாக்கம்

டெவலப்பர்களின் கணக்குகளில் சொத்து மதிப்பு உயர்ந்தாலும், இதன் பரந்த பொருளாதாரத் தாக்கம் கவனிக்கத்தக்கது. மக்கள் தொகை பெரும் பகுதியினர் வீடு வாங்கும் திறனை இழக்கும்போது, நடுத்தர வருமானப் பிரிவினருக்கான தேவையைக் குறைக்கலாம். இது சாதாரண வீட்டுத் திட்டங்களின் எண்ணிக்கையைக் குறைக்க வழிவகுக்கும்.

மேலும், அதிக EMI-க்களால் வீட்டு வருமானம் ஈர்க்கப்படுவதால், நுகர்வோர் பொருட்கள் மற்றும் சில்லறை விற்பனை போன்ற பிற துறைகளில் செலவுகள் குறையக்கூடும். வருமான வளர்ச்சிக்கு ஈடுகொடுக்காத தொடர்ச்சியான விலை உயர்வு, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நீண்டகால வளர்ச்சிக்கு நிலையற்ற அடித்தளத்தை உருவாக்குகிறது என்பதை முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டும்.

முதலீட்டாளர்கள் என்ன கண்காணிக்க வேண்டும்?

எதிர்காலத்தில், தற்போதைய விலை நிலவரத்தில் வாங்குபவர்களின் தேவை நீடிக்குமா என்பதைப் பார்ப்பது முக்கியம். முன்னணி டெவலப்பர்களின் விற்பனை கலவையை முதலீட்டாளர்கள் கண்காணிக்கலாம். அவர்கள் சொகுசு வீடுகள் மூலம் லாபத்தை தக்கவைக்கிறார்களா அல்லது நடுத்தர மார்க்கெட்டில் தேக்கத்தை சந்திக்கிறார்களா என்பதைக் கவனிக்க வேண்டும்.

கூடுதலாக, அடமான ஒப்புதல் விகிதங்கள் (Mortgage Approval Rates), கடன்-மதிப்பு விகிதங்கள் (Loan-to-Value Ratios) மற்றும் ஹவுசிங் போர்ட்ஃபோலியோவில் அதிகரிக்கும் வாராக்கடன்களின் (Defaults) அறிகுறிகள் ஆகியவை வீட்டு நிதித் துறையின் ஆரோக்கியத்தைப் புரிந்துகொள்ள உதவும்.

இறுதியாக, மலிவு விலை வீடுகள் (Affordable Housing) தொடர்பான கொள்கை தலையீடுகள் அடுத்த காலாண்டுகளில் சந்தை இயக்கவியலை பாதிக்கக்கூடும்.