RERA சட்டம் 10வது ஆண்டில்: சாதனை முதலீடு, அமலாக்கத்தில் சிக்கல் - ரியல் எஸ்டேட் துறையின் புதிய சவால்கள்!

RERA-வின் அடித்தளம்: நம்பிக்கையை வளர்த்தல்

சட்டமாக அறிமுகப்படுத்தப்பட்டு 10 ஆண்டுகள் ஆன நிலையில், இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் (Regulation and Development) Act (RERA) சட்டம், முதலில் சந்தேகத்துடன் பார்க்கப்பட்டாலும், இன்று இந்தியாவின் சொத்துச் சந்தையின் முக்கிய அங்கமாக மாறியுள்ளது. ஆரம்பத்தில் பல சட்டங்கள் தோல்வியடைந்த வரலாற்றைச் சுட்டிக்காட்டிய விமர்சகர்களுக்கு மத்தியில், RERA தனது முழுமையான perfection-ஆல் அல்ல, மாறாக சந்தை செயல்படும் விதத்தை அடிப்படையாக மாற்றியமைத்ததன் மூலம் வெற்றி பெற்றுள்ளது. இதன் மிக ஆழமான தாக்கம், வாங்குபவர்களின் நம்பிக்கையை அதிகரித்துள்ளது. மேலும், எஸ்க்ரோ கணக்குகள் (escrow accounts) போன்ற கருவிகளால் மூலதன ஒழுக்கத்தை (capital discipline) அமல்படுத்தி, வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாத நீண்ட கால சந்தையை முறைப்படுத்தியுள்ளது. இந்த ஒழுங்குமுறை மாற்றம், சம்பந்தப்பட்ட அனைவரின் இடர் கணக்கீடுகளையும் (risk calculations) மாற்ற உதவியுள்ளது, இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை நிறுவன முதலீட்டாளர்களுக்கு (institutional investors) மிகவும் கவர்ச்சிகரமான இடமாக மாற்றியுள்ளது.

வரலாறு காணாத மூலதன வரவுகள்

இந்த வளர்ந்து வரும் நம்பிக்கை, இத்துறைக்குள் வரும் பணத்தில் தெளிவாகத் தெரிகிறது. 2024 முதல் 2026 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டு வரையிலான காலகட்டத்தில், இத்துறை $30.7 பில்லியன் ஈக்விட்டி inflows-ஐ ஈர்த்துள்ளது. இது முந்தைய இரண்டு வருட காலத்துடன் ஒப்பிடுகையில் 88% உயர்வாகும். நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் இந்த காலக்கட்டத்தில் தங்கள் முதலீட்டை கிட்டத்தட்ட இரு மடங்காக அதிகரித்துள்ளனர். ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்களும் (REITs) கணிசமாக முதிர்ச்சியடைந்துள்ளன. 2026 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில் மட்டும் $2 பில்லியன் தொகையை முதலீடு செய்து, சந்தை மூலதனத்தில் (market capitalization) குறிப்பிடத்தக்க அதிகரிப்புக்கு பங்களித்துள்ளன. இந்த முதலீடுகள், RERA-க்கு முந்தைய தனித்தனியான மற்றும் குறைவான வெளிப்படைத்தன்மை கொண்ட சூழலில் இருந்து முற்றிலும் மாறுபட்ட, நிறுவனங்களின் நம்பிக்கையைப் பெற்ற ஒரு சந்தையைக் காட்டுகின்றன.

அமலாக்க சவால்

RERA-வின் குறிப்பிடத்தக்க கட்டமைப்பு வெற்றிகள் இருந்தபோதிலும், அதன் செயல்திறன் கடுமையான அமலாக்கப் பிரச்சனைகளால் பாதிக்கப்படுகிறது. உச்ச நீதிமன்றம் (Supreme Court) மீண்டும் மீண்டும் கடுமையான விமர்சனங்களை முன்வைத்துள்ளது. சில நீதிபதிகள், சட்டம் வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாப்பதை விட, கடனில் சிக்கிய டெவலப்பர்களுக்குப் பாதுகாப்பு அளிப்பதாக இருந்தால், அதை ரத்து செய்வதே நல்லது என்றும் கருத்து தெரிவித்துள்ளனர். இந்த நீதிமன்ற விமர்சனங்கள் ஒரு முக்கியப் பிரச்சனையை சுட்டிக்காட்டுகின்றன: RERA திட்டப் பதிவு, எஸ்க்ரோ தேவைகள் மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மையை கட்டாயமாக்கினாலும், அதன் உத்தரவுகளை நடைமுறைப்படுத்துவது சீரற்றதாகவும், பெரும்பாலும் மெதுவாகவும் உள்ளது. பல மாநில RERA அதிகாரிகள் காலியிடங்கள் மற்றும் அமலாக்க அதிகாரங்கள் இல்லாததால் போராடுகின்றனர். இதனால் நீண்ட சட்ட நடைமுறைகள் மற்றும் வாங்குபவர்களுக்கு நிதியை மீட்பதில் அல்லது உடைமைகளை திரும்பப் பெறுவதில் சிரமங்கள் ஏற்படுகின்றன.

பலவீனமான அமலாக்கம் குறித்த கவலைகள்

சில விமர்சகர்களின் கூற்றுப்படி, நம்பிக்கையை வளர்ப்பதில் RERA-யின் வெற்றி இன்னும் சீரான, நம்பகமான பாதுகாப்பை வழங்கவில்லை. நீதிமன்ற கருத்துக்கள், குறிப்பாக உச்ச நீதிமன்றத்திடம் இருந்து வருபவை, சில ஒழுங்குமுறை அமைப்புகள் வலுவான வாங்குபவர்களின் தீர்வைக் காட்டிலும் டெவலப்பர்களுக்கான எளிதான செயல்முறைகளுக்கு முன்னுரிமை அளிப்பதாகத் தெரிகிறது. இது, RERA ஒப்பந்தங்களை முறைப்படுத்தியிருந்தாலும், பொறுப்புக்கூறலை (accountability) உறுதிப்படுத்தும் அதன் சக்தி, மெதுவான அதிகாரத்துவம் மற்றும் மாநிலங்கள் முழுவதும் சீரற்ற அமலாக்கத்தால் பலவீனமடைந்துள்ள ஒரு பார்வைக்கு வழிவகுக்கிறது. முதலீட்டாளர்களுக்கு, சட்டத்தின் நோக்கத்திலிருந்து ஆபத்து வரவில்லை, மாறாக அது எவ்வாறு செயல்படுத்தப்படுகிறது என்பதிலிருந்து வருகிறது. தொடர்ச்சியான நீண்ட நீதிமன்ற வழக்குகள், புறக்கணிக்கப்பட்ட உத்தரவுகள் மற்றும் சில டெவலப்பர்களுக்கு அளிக்கப்பட்ட பாதுகாப்பு ஆகியவை நுகர்வோர் பாதுகாப்பு அமைப்பு தாமதப்படுத்தப்படலாம் அல்லது கையாளப்படலாம் என்பதைக் குறிக்கிறது. இது RERA கட்டியெழுப்ப முயன்ற முதலீட்டாளர் நம்பிக்கையை பலவீனப்படுத்துகிறது. அதிக வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் பலவீனமான அமலாக்கத்தின் இந்த கலவை, உத்தரவாதமான வருமானத்தை எதிர்பார்க்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு தெளிவான அபாயத்தை சேர்க்கிறது.

முன்னோக்கிச் செல்லுதல்

RERA அதன் இரண்டாவது தசாப்தத்தில் நுழையும்போது, ​​விதிமுறைகளைப் பின்பற்றுவதில் இருந்து ஒரு வலுவான, மாற்றியமைக்கக்கூடிய அமைப்பைக் கட்டியெழுப்புவதில் கவனம் திரும்ப வேண்டும். நாடு முழுவதும் சீரான அமலாக்கம், பணியாளர் காலியிடங்களை நிரப்புதல் மற்றும் நிதியை மீட்டெடுப்பதற்கான வழிகளை மேம்படுத்துதல் ஆகியவை அவசியம். மேலும், ஃபிண்டெக்-இயங்கும் எஸ்க்ரோ மேலாண்மை மற்றும் API-அடிப்படையிலான நிதி கண்காணிப்பு போன்ற தொழில்நுட்பங்களை ஒருங்கிணைப்பது, வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் செயல்திறனை பெரிய அளவில் கணிசமாக அதிகரிக்கும். ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பும், இணை-வாழ்க்கை (co-living) மற்றும் பகுதி உரிமையாண்மை (fractional ownership) போன்ற வளர்ந்து வரும் சொத்து வகுப்புகளை உள்ளடக்கியதாக பரிணமிக்க வேண்டும். இதன் மூலம் அதன் பாதுகாப்பு குடையை புதிய முதலீட்டு எல்லைகளுக்கும் விரிவுபடுத்த வேண்டும். நம்பிக்கையின் அடித்தளம் அமைக்கப்பட்டுள்ளது; இப்போது, ​​இந்தியாவின் ஆற்றல்மிக்க ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு உள்நாட்டு மற்றும் உலகளாவிய மூலதனத்தை தொடர்ந்து கொண்டு வர, சீரான விநியோகம் அதன் மதிப்பை நிரூபிக்க வேண்டும்.