இந்தியாவில் வீட்டுப் பற்றாக்குறை: காலியாகக் கிடக்கும் அரசு நிலங்கள் - என்ன காரணம்?

வீட்டு நெருக்கடி தீவிரமடைகிறது

இந்திய நகரங்கள் கடுமையான வீட்டு நெருக்கடியை சந்தித்து வருகின்றன. கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீடுகளின் பற்றாக்குறை அதிகரிப்பதோடு, வீட்டு விலைகளும் விண்ணை முட்டுகின்றன. நகரமயமாதல் வேகமெடுக்கும் இந்த நேரத்தில், ₹50 லட்சத்திற்குக் குறைவான விலையுள்ள வீடுகளின் விநியோகம் 2018ல் 52.4% ஆக இருந்தது, ஆனால் 2025 வாக்கில் முக்கிய நகரங்களில் வெறும் 17% ஆகக் குறைந்துள்ளது. இந்த இடைவெளி, அதாவது தோராயமாக 9.4 மில்லியன் யூனிட்கள், 2030 வாக்கில் 30 மில்லியன் யூனிட்களை எட்டும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இது குறைந்த மற்றும் நடுத்தர வருமானம் கொண்ட குடும்பங்களை கடுமையாகப் பாதிக்கிறது.

அரசு நிலங்களின் பிரம்மாண்டம்

இந்த நெருக்கடிக்கு மத்தியில் ஒரு முரண்பாடு என்னவென்றால், இந்திய ரயில்வே, பாதுகாப்பு அமைச்சகம் மற்றும் பொதுத்துறை நிறுவனங்கள் (PSUs) போன்ற அமைப்புகளிடம் ஏராளமான அரசு நிலங்கள் உள்ளன. இவை வீட்டு நெருக்கடியைத் தீர்க்க ஒரு தீர்வாக அமையலாம், ஆனால் கொள்கை தாமதங்கள் மற்றும் சிக்கலான விதிமுறைகளால் இவை பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படாமல் உள்ளன.

இந்திய ரயில்வே மட்டும் சுமார் 4.90 லட்சம் ஹெக்டேர் நிலத்தைக் கொண்டுள்ளது. ஆனால், இதில் 1% க்கும் குறைவான பகுதிதான் வணிக நோக்கங்களுக்காகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. 2024-25 நிதியாண்டில் குத்தகைகள் மூலம் கிடைத்த வருவாய் வெறும் ₹3,129 கோடி மட்டுமே. மார்ச் 2023 நிலவரப்படி 62,000 ஹெக்டேர் நிலம் காலியாக இருப்பதாக அடையாளம் காணப்பட்டாலும், அதில் வெறும் 0.14% மட்டுமே மேம்பாட்டிற்காக ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது, மேலும் எந்த திட்டமும் இதுவரை முடிக்கப்படவில்லை. பாதுகாப்பு அமைச்சகம் தோராயமாக 18 லட்சம் ஏக்கர் நிலத்தைக் கொண்டுள்ளது, இதில் 45,906 ஏக்கர் உபரியாகக் கருதப்படுகிறது. டெல்லியில் மட்டும் 800 ஏக்கருக்கும் அதிகமான நிலம் இதற்காக அடையாளம் காணப்பட்டுள்ளது. அதேபோல், மத்திய பொதுத்துறை நிறுவனங்கள் (Central PSUs) தெலுங்கானாவில் ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்ட 12,500 ஏக்கரில் 4,000-5,000 ஏக்கர் நிலத்தை பயன்படுத்தாமல் வைத்துள்ளன. முக்கிய நகரங்களில் உள்ள இந்த நில இருப்புக்கள், வீட்டு விநியோகத்தை அதிகரிக்கவும், நில விலைகளை நிலைப்படுத்தவும் உதவும் ஒரு மிகப்பெரிய, பயன்படுத்தப்படாத வளமாகும்.

தாமதத்திற்கான காரணங்கள்

அரசு நிலங்கள் பயன்படுத்தப்படாமல் தாமதமாவதற்கு முக்கியக் காரணம், காலாவதியான கொள்கைகள் மற்றும் அதிகாரத்துவ சிக்கல்கள் ஆகும். நகர்ப்புற நில உச்சவரம்புச் சட்டம் (Urban Land Ceiling Act) போன்ற கடந்த கால நில சீர்திருத்தங்கள், சொத்துக்களை சட்டரீதியான சர்ச்சைகளில் சிக்க வைத்து, தனியார் துறையின் ஈடுபாட்டைக் கட்டுப்படுத்தி, நிலப் பற்றாக்குறையை உருவாக்கின. பிரதம மந்திரி ஆவாஸ் யோஜனா (PMAY) போன்ற அரசு திட்டங்கள் மலிவு விலை வீட்டுவசதியை ஊக்குவிக்க முயன்றாலும், விநியோகப் பக்கப் பிரச்சினைகள் நீடிக்கின்றன. இந்திய ரயில்வே அதன் நிலத்தை திறம்படப் பயன்படுத்தத் தவறியதாக இந்திய தலைமை கணக்குத் தணிக்கையாளர் (CAG) பலமுறை விமர்சித்துள்ளார். ஒதுக்கப்பட்ட நிலங்களில் மிகக் குறைவான வளர்ச்சியே ஏற்பட்டுள்ளதுடன், ஆக்கிரமிப்பு மற்றும் உரிமைப் பிரச்சினைகளும் உள்ளன. இதற்காக நியமிக்கப்பட்ட ரயில் நில மேம்பாட்டு ஆணையம் (RLDA) கூட, கிடைக்கும் நிலத்தில் ஒரு சிறிய பகுதியை மட்டுமே மேம்படுத்தியுள்ளது. இதற்கிடையில், உள்ளீட்டுச் செலவுகள் அதிகரிப்பு மற்றும் குறைந்த விலை விருப்பங்களுக்கான விநியோகம் குறைவதால், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் அதிக லாபம் தரும் சொகுசு திட்டங்களில் (Luxury Projects) அதிக கவனம் செலுத்துகின்றனர். 2026 முதல் காலாண்டில் மலிவு விலை வீடுகளின் விற்பனை 23% குறைந்துள்ளது.

தாமதத்தின் ஆபத்துகள்

இந்த அரசு நில சொத்துக்களைப் பயன்படுத்துவதில் ஏற்படும் தாமதம் பெரும் ஆபத்துகளைக் கொண்டுள்ளது. இந்த செயலற்ற தன்மை, வளர்ச்சி மற்றும் மேம்பாட்டைக் கட்டுப்படுத்தி, பெரிய பொருளாதார வாய்ப்பு இழப்பைக் குறிக்கிறது. நில மதிப்புகள் உயரும்போது, இந்த இருப்புக்களைப் பயன்படுத்துவது இன்னும் விலை உயர்ந்ததாக மாறும். நில உரிமைப் பிரச்சினைகள், ஆக்கிரமிப்புகள் மற்றும் பல்வேறு அரசு நிறுவனங்களுக்கு இடையேயான ஒருங்கிணைப்புக் குறைபாடுகள் ஆகியவை தாமதங்களுக்கும், முறைகேடுகளுக்கும் வழிவகுக்கின்றன. மலிவு விலை வீட்டுவசதி பற்றாக்குறையால், தனியார் டெவலப்பர்கள் சொகுசுப் பிரிவில் கவனம் செலுத்துவது சமூக ஏற்றத்தாழ்வுகளை அதிகரிக்கிறது. மேலும், பல்வேறு அரசு அமைப்புகளிடம் உள்ள அரசு நிலங்களின் ஒருங்கிணைந்த, டிஜிட்டல் பதிவு இல்லாததால், மூலோபாயத் திட்டமிடல் கடினமாகிறது. தெளிவான, எளிமைப்படுத்தப்பட்ட கொள்கைகள் இல்லாமல், இந்த சொத்துக்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான முயற்சிகள் செயல்திறனற்றதாகி, அடிப்படை வீட்டுப் பற்றாக்குறையைத் தீர்க்கத் தவறிவிடும்.

தீர்வை நோக்கி...

இந்தியாவின் நகர்ப்புற வீட்டு நெருக்கடியைச் சமாளிக்க, அதன் பரந்த அரசு நிலங்களைப் பயன்படுத்த புதிய அணுகுமுறை தேவை. அனைத்து அரசு நிலங்களையும் அதன் அளவு, இருப்பிடம், சட்ட நிலை மற்றும் தற்போதைய பயன்பாடு ஆகியவற்றைக் கணக்கிட அரசு ஒரு தணிக்கை (Audit) செய்ய வேண்டும். மலிவு விலை வீட்டுவசதித் தேவைகளை உள்ளடக்கிய, தெளிவான, போட்டித்தன்மை வாய்ந்த குத்தகை கொள்கைகளை செயல்படுத்துவது டெவலப்பர்களின் செலவுகளைக் குறைக்கவும், திட்டங்களின் சாத்தியக்கூறுகளை உறுதி செய்யவும் அவசியம். விரைவான அனுமதிகள் மற்றும் அதிக ஃபர் ஏரியா ரேஷியோ (FAR) போன்ற ஒழுங்குமுறை சலுகைகள் மேம்பாட்டைத் தூண்டும். 5.25% ரெப்போ ரேட் (Repo Rate) போன்ற நிலையான மேக்ரோ-எகனாமிக் காரணிகள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு சில ஸ்திரத்தன்மையை அளித்தாலும், அவை அடிப்படை விநியோகப் பக்கப் பிரச்சினைகளைத் தீர்க்காது. வீட்டுத் தேவைக்கும், கிடைப்பதற்கும் இடையிலான இடைவெளியைக் குறைக்க, விநியோகப் பக்க சீர்திருத்தங்கள் மற்றும் கொள்கை மாற்றங்கள் அவசியம் என நிபுணர்கள் வலியுறுத்துகின்றனர். பயன்படுத்தப்படாத அரசு நிலங்களை முறையாக மதிப்பீடு செய்து, வீட்டுவசதிக்காக வெளியிடுவதன் மூலம், இந்தியா அதன் வீட்டுப் பற்றாக்குறையைப் பூர்த்தி செய்யவும், நிலையான நகர்ப்புற வளர்ச்சியை ஊக்குவிக்கவும், பொதுச் சொத்துக்கள் சமூகத்திற்கு நன்மை பயக்கும் என்பதை உறுதிப்படுத்தவும் முடியும்.