இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சூடுபிடிக்க காரணம் இதுதான்! தனியார் கடன் சந்தையில் வரலாறு காணாத வளர்ச்சி

ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு குஷியில் தனியார் கடன்!

இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சி, தனியார் கடன் சந்தையின் (Private Credit) எழுச்சியுடன் நெருங்கிய தொடர்புடையதாக உள்ளது. ஒரு காலத்தில் இரண்டாம் நிலை நிதியுதவியாக இருந்த இது, தற்போது வங்கிகள் அளிக்கும் நிதியுதவியில் உள்ள இடைவெளிகளை நிரப்பும் முக்கிய ஆதாரமாக மாறியுள்ளது. இது வெறும் வளர்ச்சியை ஆதரிப்பது மட்டுமல்லாமல், மற்றபடி நின்றுவிடும் திட்டங்களையும் சாத்தியமாக்குகிறது.

அசர வைக்கும் சந்தை வளர்ச்சி

இந்திய தனியார் கடன் சந்தை அபரிமிதமான வளர்ச்சியை கண்டுள்ளது. 2025 ஆம் ஆண்டில் (CY25) மட்டும்deal மதிப்புகள் சுமார் $12.4 பில்லியன் ஆக இருந்தது, இது முந்தைய ஆண்டை விட 35% அதிகம். மார்ச் 2025 நிலவரப்படி, நிர்வகிக்கப்படும் சொத்துக்களின் (Assets Under Management - AUM) அளவு $25-30 பில்லியன் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. உலகளாவிய சந்தைகளுடன் ஒப்பிடும்போது இது இன்னும் சிறியதாக இருந்தாலும், இது வேகமாக வளர்ந்து வருகிறது. 2030 ஆம் ஆண்டு வரை ஆண்டிற்கு 28.4% கூட்டு வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதத்தில் (CAGR) விரிவடையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. உள்நாட்டு மற்றும் சர்வதேச முதலீட்டாளர்களின் பயன்பாடு அதிகரித்து வருவதால், தனியார் கடன் ஒரு முக்கிய நிதி ஆதாரமாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படுவதால் இந்த வளர்ச்சி உந்தப்படுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட்டின் மிகப்பெரிய பங்கு

2025 ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில், மொத்த deal மதிப்பில் சுமார் 42% ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு சென்றுள்ளது. இந்திய ரிசர்வ் வங்கியின் (RBI) கட்டுப்பாடுகள் காரணமாக வங்கிகள் நிலம் வாங்குவதற்கு சில தடைகளை எதிர்கொள்கின்றன. இந்த சூழ்நிலையில், தனியார் கடன் நிதிகள் நிலம் கையகப்படுத்துதல், விளம்பரதாரர் ஈக்விட்டி (promoter equity), நடுத்தர கட்டுமான நிலைகள் மற்றும் செலவு மீறல்களுக்கான கடைசி கட்ட நிதி (last-mile funding) ஆகியவற்றிற்கு மிகவும் முக்கியமானதாக உள்ளன. இந்த கடன் வழங்குநர்கள் 14-22% வரை வருமானத்தை எதிர்பார்க்கிறார்கள், இது பாரம்பரிய வங்கி கடன்களான 8-10% விட அதிகமாகும்.

யார் கடன் கொடுக்கிறார்கள், என்ன அனுமதிக்கப்படுகிறது?

இந்திய தனியார் கடன் சந்தையில் போட்டி அதிகரித்து வருகிறது. உலகளாவிய நிதிகளுடன், 360 ONE Asset Management, Kotak Alternate Asset Managers, மற்றும் Edelweiss Alternate Asset Advisors போன்ற இந்திய மேலாளர்களும் குறிப்பிடத்தக்க சந்தைப் பங்கைப் பெற்று வருகின்றனர், குறிப்பாக நடுத்தர அளவிலான deal-களில். RBI-ன் ஒழுங்குமுறைகள் சந்தையை பாதிக்கின்றன. வங்கிகள் இப்போது சில நிபந்தனைகளின் கீழ் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்களுக்கு (REITs) கடன் வழங்க முடிந்தாலும், நேரடி நிலம் கையகப்படுத்துதல் நிதியுதவி அவர்களுக்கு பெரும்பாலும் எட்டாக்கனியாகவே உள்ளது. இந்த வங்கி வரம்புகள், தனியார் கடனின் நெகிழ்வான, ஆனால் அதிக செலவுடைய நிதி விருப்பங்களுக்கான தேவையை உயர்த்துகின்றன.

வேகமான விரிவாக்கத்தின் மறைந்திருக்கும் அபாயங்கள்

அதன் வளர்ச்சி இருந்தபோதிலும், ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான இந்திய தனியார் கடன் சந்தை அபாயங்களை எதிர்கொள்கிறது. நிலம் கையகப்படுத்துதல் போன்ற ஆரம்ப கட்டங்களுக்கு தனியார் கடனை அதிகமாக நம்பியிருப்பது, நிதியுதவியின் பெரும் பகுதி ஒழுங்குபடுத்தப்படாத கருவிகளைப் பயன்படுத்துகிறது. இது வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாத deal கட்டமைப்புகளுக்கும், தரமான அறிக்கை இல்லாததற்கும் வழிவகுக்கும், இதனால் due diligence மற்றும் இடர் மதிப்பீடு கடினமாகிறது. மேலும், சந்தையின் வேகமான வளர்ச்சி, அதிக கடன் சுமை மற்றும் சோதிக்கப்படாத பொருளாதார சுழற்சிகள் போன்ற கவலைகளை எழுப்புகிறது. அமெரிக்காவுடன் ஒப்பிடும்போது இந்தியாவின் தனியார் கடன் பயன்பாடு குறைவாக இருந்தாலும், அதன் வேகமான விரிவாக்கத்தைக் கவனமாக கண்காணிக்க வேண்டும். சில நிதி மேலாளர்கள் ரியல் எஸ்டேட்டை தனியார் கடனில் மிகவும் ஆபத்தான துறையாகக் கருதுகின்றனர்.

முன்னோக்கிய பாதை

இந்திய தனியார் கடன் சந்தை தொடர்ந்து வளர்ச்சி அடையும் என்று கணிப்புகள் காட்டுகின்றன. ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள தொடர்ச்சியான நிதித் தேவைகள் மற்றும் நிறுவன முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து அதிக ஆர்வம் ஆகியவை இதற்குக் காரணம். கட்டமைப்பு நிதி தீர்வுகளுக்கான வலுவான தேவை எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இந்த சந்தை, 2030 ஆம் ஆண்டிற்குள் $1 டிரில்லியன் என்ற இலக்கை அடைய ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு ஆதரவாக, இந்தியாவின் நிதி அமைப்பின் முக்கிய பகுதியாக நீடிக்கும். இருப்பினும், இந்த வளர்ச்சி வெளிப்படைத்தன்மை, நல்லாட்சி மற்றும் கவனமான கடன் வழங்குதல் ஆகியவற்றில் வலுவான கவனம் செலுத்துவதுடன் சேர்ந்து நடக்க வேண்டும்.