இந்திய அலுவலக இட சந்தை: தேவை அதிகம், முதலீடு பற்றாக்குறை!

மதிப்பில் முரண்பாடு, வளர்ச்சியைத் தடுக்கும் ரியல் எஸ்டேட்

இந்தியாவின் கமர்ஷியல் ரியல் எஸ்டேட் துறை, பாரம்பரிய கடன் முறைகளையே பெரிதும் நம்பியுள்ளது. இது ஒரு சிக்கலான சமநிலையை உருவாக்குகிறது. முக்கிய அலுவலக இடங்களுக்கான வாடிக்கையாளர் தேவை அதிகமாக இருந்தாலும், நிதிப் பற்றாக்குறை இந்தத் துறையைப் பாதிக்கிறது. நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் (Institutional Investors) நிதி இடைவெளியை நிரப்பத் தவறினால், அது முதலீட்டாளர்களின் வருவாயில் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும்.

தேவை விநியோகத்தை விட மிக அதிகமாக இருப்பதால், உற்பத்தித் திறனால் அல்ல, பற்றாக்குறையால் சொத்து மதிப்புகள் உயர்கின்றன. இது சந்தையில் ஸ்திரமற்ற தன்மையை ஏற்படுத்தும்.

பிராந்திய நிதிப் பற்றாக்குறை மற்றும் டெவலப்பர்களின் சவால்கள்

ஆசிய-பசிபிக் சந்தைகளுடன் ஒப்பிடும்போது, ​​இந்தியா குறிப்பிடத்தக்க நிதிப் பற்றாக்குறையைக் கொண்டுள்ளது. இங்கு ஒரு சதுர அடிக்கு அலுவலக இடங்களுக்கான மூலதனச் செலவு (Capital Intensity) சுமார் $23 ஆக உள்ளது. இது ஜப்பான் அல்லது ஆஸ்திரேலியாவில் உள்ள அளவுகளை விட மிகக் குறைவு. இதன் பொருள், இந்திய டெவலப்பர்கள் அதிக மூலதனச் செலவுகளை எதிர்கொள்கிறார்கள் மற்றும் கடனை அதிகம் நம்பியிருக்கிறார்கள்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) பொதுச் சந்தை அணுகலை வழங்கினாலும், இந்தத் துறை பெரும்பாலும் மாற்று முதலீட்டு நிதிகளையே (Alternative Investment Funds) நம்பியுள்ளது. இது முக்கிய நகரங்களில் உள்ள தேவையைப் பூர்த்தி செய்யப் போதுமானதாக இல்லை.

டெவலப்பர்கள் மற்றும் திட்டங்களுக்கான ஆபத்துகள்

அதிக உறிஞ்சுதல் விகிதங்கள் (Absorption Rates) பற்றிய நம்பிக்கை, திட்டங்கள் கைவிடப்படும் அபாயத்தை மறைக்கிறது. குறைந்த மூலதனம் கொண்ட டெவலப்பர்கள் வட்டி விகித மாற்றங்களால் அதிகம் பாதிக்கப்படக்கூடியவர்கள். கேப் விகிதங்களுக்கும் (Cap Rates) 10 ஆண்டு அரசுப் பத்திர வருவாய்க்கும் (Sovereign Bond Yield) இடையிலான இடைவெளி குறைந்தால், நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் நீண்ட கால ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களிலிருந்து பின்வாங்கக்கூடும்.

கட்டுமான நிதிக்கு முன்கூட்டியே குத்தகை ஒப்பந்தங்களை (Pre-leasing) நம்பியிருப்பது ஒரு பலவீனமான சுழற்சியை உருவாக்குகிறது. உலகளாவிய வேலைவாய்ப்பில் ஏதேனும் மந்தநிலை ஏற்பட்டால், பரவலான திட்ட ரத்துகளுக்கு வழிவகுக்கும். இதுபோன்ற தீவிரமான விநியோக-தேவை சமநிலையின்மையைக் கொண்ட சந்தைகள், பணப்புழக்கம் பாதுகாப்பான சொத்துக்களுக்கு மாறும்போது கூர்மையான திருத்தங்களைக் காணும்.

சந்தை நம்பகத்தன்மைக்கான பாதை

இந்தத் துறை செழிக்க, ஓய்வூதிய நிதிகள் (Pension Funds) அதிக அளவில் ஈடுபட வேண்டும், மேலும் REIT சந்தை மேலும் முதிர்ச்சியடைந்து அதிக சில்லறை மற்றும் நிறுவன முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்க வேண்டும். தற்போதைய விதிமுறைகள், கட்டுமான நிதியிலிருந்து நீண்ட கால வருவாய் ஈட்டும் சொத்துக்களுக்கு மாறுவதை கடினமாக்குகின்றன.

இது மாறும் வரை, சந்தை நிலையற்றதாக இருக்கவும், அதன் முழு திறனை அடைய முடியாமலும் போகலாம். நிலையான விலை உயர்வு என்பது நீண்ட கால மூலதனத்தை ஈர்ப்பதைப் பொறுத்தது; இல்லையெனில், தற்போதைய வளர்ச்சி நிலை தேக்கமடையக்கூடும்.