Whalesbook
சந்தைப் பிளவு (Market Bifurcation)
2025-ல் இந்தியாவின் வீட்டுச் சந்தை இருவேறு திசைகளில் பயணித்துள்ளது. முதல் 8 நகரங்களில் மொத்த விற்பனை 3,48,207 யூனிட்களாக, கடந்த ஆண்டை விட 1% மட்டுமே குறைந்து சற்றே நிலைத்து நின்றது. ஆனால், இதன் பின்னணியில் பெரிய பிளவு தெரிந்தது. ₹1 கோடிக்கு மேல் உள்ள வீடுகளின் தேவை 14% பலமாக உயர்ந்து, தற்போது மொத்த விற்பனையில் பாதியை (அதாவது 50%) கொண்டுள்ளது. இது ₹50 லட்சத்திற்கு குறைவான Affordable Housing பிரிவுக்கு முற்றிலும் எதிரானது. இந்தப் பிரிவில் தேவை 17% குறைந்து, புதிய ப்ராஜெக்டுகள் 28% சரிந்தன. ₹50 லட்சம் முதல் ₹1 கோடி வரையிலான Mid-range வீடுகளின் விற்பனையும் 8% குறைந்தது, இது சந்தை துருவமயமாவதை (Polarization) அதிகப்படுத்தியது.
Premiumisation-ன் ஆதிக்கம்
இந்த Premiumisation அலை, இந்தியாவின் வீட்டுச் சந்தையின் முகத்தையே மாற்றியுள்ளது. 2018-ல் வெறும் 16% ஆக இருந்த ₹1 கோடிக்கு மேற்பட்ட வீடுகளின் பங்களிப்பு, தற்போது 50% ஆக உயர்ந்துள்ளது. JLL அறிக்கையின்படி, 2025-ன் முதல் பாதியில் Premium Homes சந்தைப் பங்கு 62% ஆக அதிகரித்துள்ளது (கடந்த ஆண்டு 51%). குறிப்பாக, ₹3 கோடி முதல் ₹5 கோடி வரையிலான வீடுகளுக்குத் தேவை அதிகமாக உள்ளது. மக்களின் வருமானம் அதிகரிப்பு, வாழ்க்கைத்தர உயர்வு, வெளிநாடுகளில் இருந்து திரும்பும் NRI-களின் எதிர்பார்ப்புகள் ஆகியவை இதற்கு முக்கிய காரணங்கள். இதன் விளைவாக, முக்கிய நகரங்களில் வீடுகளின் சராசரி விலை அதிகரித்துள்ளது. NCR-ல் 19% உயர்வை கண்டுள்ளது, இதைத் தொடர்ந்து ஹைதராபாத்தில் 13%, பெங்களூருவில் 12% உயர்ந்துள்ளது. RBI வட்டி விகித குறைப்பு, நிலையான பணவீக்கம் போன்ற பொருளாதார காரணிகளும் சந்தைக்கு உதவியுள்ளன. ஆனால், இதன் பலன்கள் பெரும்பாலும் Premium பிரிவினருக்கே கிடைத்துள்ளன. அரசு கொள்கைகள், RERA போன்ற விதிமுறைகள் சந்தையை சீரமைக்க முயன்றாலும், அடிப்படை affordability பிரச்சனை தொடர்கிறது.
விலை உயர்வு மற்றும் சவால்கள்
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் நடைபெறும் இந்த அதிரடி Premiumisation, ஒரு பெரிய Affordability Crisis-ஐ உருவாக்குகிறது. Developers லாபம் குறைவதால், குறைந்த விலையுள்ள ப்ராஜெக்ட்களை கைவிட்டு, Premium பிரிவுக்கு மாறுகின்றனர். இதனால், ₹50 லட்சத்திற்கு குறைவான Affordable பிரிவில் புதிய ப்ராஜெக்ட்கள் 28% குறைந்துள்ளன. தேவை 17% குறைந்தாலும், சப்ளை கடுமையான பற்றாக்குறை (Supply Crunch) ஏற்பட்டுள்ளது. 2022-ல் சுமார் 63% ஆக இருந்த ₹50 லட்சத்திற்கு குறைவான வீடுகளின் சந்தை பங்கு, 2025-ல் வெறும் 21% ஆக சுருங்கியுள்ளது. இதனால், நடுத்தர வர்க்கத்தினர் பலர் வீடுகள் வாங்க முடியாத நிலைக்கு தள்ளப்பட்டுள்ளனர். ஒட்டுமொத்த சந்தை நிலவரம் பார்த்தால், Nifty Realty index 2025-ல் மிக மோசமான செயல் திறனை வெளிப்படுத்தியுள்ளது. உச்சத்தில் இருந்து 26% மேல் சரிந்து Bear Market-க்குள் சென்றுள்ளது. முன்னணி Developers-ன் ஷேர் விலைகளும் கணிசமாக குறைந்துள்ளன. RERA சட்ட அமலாக்கமும் மாநிலங்களில் சீரற்ற முறையில் உள்ளது. இதனால் பல வாடிக்கையாளர்கள் பாதியில் நிற்கும் ப்ராஜெக்ட்களில் சிக்கியுள்ளனர்.
எதிர்காலக் கணிப்பு
எதிர்காலக் கணிப்புகள் (Future Outlook) படி, Premium மற்றும் Luxury பிரிவுகளில் தேவை தொடர்ந்து வலுவாக இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. Developers-ன் கவனமும் அதிக லாபம் தரும் ப்ராஜெக்ட்களிலேயே இருக்கும். இதனால் Premium பிரிவுகளில் சப்ளை சீராகவும், விலை ஏற்றமும் தொடரும். மொத்த மார்க்கெட் Volume சீராகவோ அல்லது சிறிய வளர்ச்சியுடனோ இருக்கலாம். ஆனால், Premium-க்கும், சாமானியர்களின் Affordable-க்கும் இடையிலான இடைவெளி அதிகரிக்கும் என்ற அச்சம் நீடிக்கிறது. இது நீண்ட கால வளர்ச்சியை பாதிக்கும் என அஞ்சப்படுகிறது.