இந்திய வீட்டுக்கடன் சுமை: அடமான நெருக்கடியின் பின்னணி என்ன?

வீட்டுக் கடன் சந்தையில் மாற்றம்

இந்தியாவில் சொத்து வாங்கும் அடிப்படை அணுகுமுறை மாறிவிட்டது. வெறும் சேமிப்பை மட்டும் வைத்து வாங்குவதற்கு பதிலாக, வங்கிகள் எவ்வளவு கடன் கொடுக்க தயாராக இருக்கின்றன என்பதை சுற்றியே இப்போதைய வீட்டுத்தேடல் நடக்கிறது. இதனால், வங்கியின் ரிஸ்க், வாடிக்கையாளரின் மீது விழுகிறது. மக்கள் பல வருட சம்பாதிக்கும் பணத்தை, இன்று வீடு வாங்குவதற்காக செலவிடுகிறார்கள். கடன் வாங்கும் தகுதியை, பணம் செலுத்தும் திறனாக கருதுவதால், பணவீக்கத்தின் தாக்கம் அவர்களின் எதிர்கால வருமானத்தில் ஏற்படுத்தும் கடுமையான பாதிப்பை அவர்கள் குறைத்து மதிப்பிடுகிறார்கள்.

மூலதன கையிருப்பில் ஏற்படும் சரிவு

முதல் தர நகரங்களில், வருமானத்திற்கு ஏற்ற சொத்து விலை விகிதம் (Price-to-Income Multiple) ஸ்திரமான நிலைகளில் இருந்து விலகிச் சென்றுள்ளது. சர்வதேச சந்தைகள் பொதுவாக 5x விகிதத்தை ஸ்திரத்தன்மைக்கான உச்ச வரம்பாகக் கருதினாலும், இந்திய பெருநகரங்களில் இப்போது 7x முதல் 10x வரை கேட்கப்படுகிறது. இந்த கட்டமைப்பு சமநிலையின்மை, கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தை நீட்டிக்க வேண்டிய கட்டாயத்தை ஏற்படுத்துகிறது. இது கடன் வாங்கியவர்கள் வேலை செய்யும் வயதிலிருந்து ஓய்வு பெறும் வரை நீடிக்கிறது. மாதாந்திர கடன்கள் ஒரு குடும்பத்தின் நிகர வருமானத்தில் கிட்டத்தட்ட பாதியை உட்கொள்ளும்போது, அவசர கால நிதிகள் அல்லது பங்குச்சந்தை முதலீடுகளுக்கான திறன் மறைந்துவிடுகிறது. இதனால், வீடு மட்டுமே ஒரே, பணமாக்க முடியாத சொத்தாக மாறும் நிலை ஏற்படுகிறது. இது குறிப்பிட்ட துறை வேலை இழப்புகளுக்கு எதிராக பாதுகாக்க தேவையான பல்வகைப்படுத்தலை தடுக்கிறது.

இரட்டை வருமான மாடல்களின் அமைப்பு ரீதியான பலவீனம்

நவீன வீட்டுக் கடன் மதிப்பீடுகள், கடன் காலம் முழுவதும் இரட்டை வருமான ஸ்திரத்தன்மையை நம்பியிருக்கின்றன. இது ஒரு பலவீனமான நிதி அமைப்பை உருவாக்குகிறது. திடீர் மருத்துவ செலவுகள், உள்ளூர் பொருளாதார சுருக்கம் அல்லது முக்கிய வருமானம் ஈட்டும் நபரின் இழப்பு போன்ற எதிர்பாராத அதிர்ச்சிகளுக்கு இது போதுமான பாதுகாப்பு விளிம்பைக் கொண்டிருக்கவில்லை. இந்த கடன் கட்டமைப்புகள் பெரும்பாலும் நீண்ட கால கடன்கள் மூலம் சாத்தியமான குறைந்தபட்ச மாதாந்திர தவணையை வலியுறுத்துவதால், கடன் வாங்கியவரின் ஆரம்ப ஆண்டுகளில் அவர் கட்டும் ஈக்விட்டியை குறைக்கும் அதே வேளையில், நிதி நிறுவனங்களுக்கு செலுத்தப்படும் மொத்த வட்டிச் செலவை அதிகரிக்கின்றன. இதன் விளைவாக, வட்டி விகிதங்கள் உயர்ந்தால் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் தேக்கமடைந்தால், பல வாங்குபவர்கள் எதிர்மறை ஈக்விட்டி நிலையில் தங்களைக் கண்டறிவார்கள். தங்கள் நிலைகளை குறிப்பிடத்தக்க மூலதன இழப்பு இல்லாமல் வெளியேற்ற தேவையான பணப்புழக்க இடையகத்தை அவர்கள் கொண்டிருக்க மாட்டார்கள்.

எதிர்கால திவால் அபாயங்களை மதிப்பிடுதல்

தொடர்ச்சியான சம்பள உயர்வு என்ற அனுமானம்தான் முக்கிய ஆபத்து. பல கடன் வாங்குபவர்கள் தங்கள் 30 வருட நிதி கணிப்புகளை, உலகளாவிய வேலை சந்தைகளை பாதிக்கும் தொழில்-பரந்த இடையூறுகளை கணக்கில் கொள்ளாத, நம்பிக்கையான தொழில் பாதைகளை அடிப்படையாகக் கொண்டுள்ளனர். மேலும், நகராட்சி வரிகள், பராமரிப்பு கட்டணங்கள் மற்றும் அதிகரிக்கும் பயன்பாட்டு கட்டணங்கள் போன்ற இரண்டாம் நிலை உரிமை செலவுகளை குறைத்து மதிப்பிடும் நடைமுறை, உண்மையான வீட்டு செலவுகளை முறையாக அறிவிப்பதில் ஒரு அமைப்பு ரீதியான குறைபாட்டிற்கு வழிவகுக்கிறது. இந்த குடும்பங்கள் தங்கள் பிற்கால வயதை அடையும்போது, குறைந்த வருமானத் திறன் மற்றும் அதிகரிக்கும் கடன் சேவை தேவைகள் ஆகியவற்றின் குறுக்கீடு, சாதகமற்ற சந்தை விலைகளில் சொத்துக்களை பெரிய அளவில் பணமாக்க கட்டாயப்படுத்தும் அச்சுறுத்தலை ஏற்படுத்துகிறது. இது குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு உள்ளூர் பணப்புழக்க நெருக்கடியை உருவாக்கக்கூடும்.