இந்திய பசுமைக் கட்டிடங்கள்: வெறும் டிசைன் சான்றிதழில் முடங்குகிறதா? உண்மையான லாபம் நழுவுகிறதா?

டிசைன் மட்டுமா? செயல்திறனே முக்கியம்!

இந்தியாவில் பசுமைக் கட்டிடங்கள் (Green Buildings) பரவலாகப் பாராட்டப்பட்டாலும், ஒரு முக்கிய குறைபாடு நீடிப்பதாக ஆய்வுகள் தெரிவிக்கின்றன. தற்போதைய மதிப்பீடுகள், பெரும்பாலும் கட்டிடத்தின் டிசைன் தரங்கள் மற்றும் சான்றளிக்கப்பட்ட பரப்பளவை மட்டுமே மையமாகக் கொண்டுள்ளன. உண்மையான செயல்பாட்டுத் திறனையும், இந்த கட்டிடங்கள் வழங்கக்கூடிய பரந்த பொருளாதாரப் பலன்களையும் இது பெரும்பாலும் தவறவிடுகிறது. குறிப்பாக, நாட்டின் தொழிலாளர் சக்தி ஒரு முக்கிய சொத்தாக இருக்கும் சூழலில், பசுமைக் கட்டிடங்களின் உண்மையான பொருளாதார மதிப்பீடு குறைவாக மதிப்பிடப்படுகிறது.

ஏன் இந்த இடைவெளி?

இந்தியாவின் தற்போதைய மதிப்பீட்டு முறை, கட்டிடம் கட்டும்போதே குறிப்பிட்ட விதிகளைப் பின்பற்றுவதை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இது தொடர்ச்சியான ஆற்றல் திறன், சிறந்த உட்புற காற்றின் தரம் அல்லது மேம்பட்ட பணியாளர் உற்பத்தித்திறன் மூலம் கிடைக்கும் குறிப்பிடத்தக்க பொருளாதாரப் பலன்களை உறுதி செய்வதில்லை. இங்கிலாந்து மற்றும் அமெரிக்கா போன்ற நாடுகளின் சர்வதேச உதாரணங்கள், கட்டிடம் பயன்பாட்டிற்கு வந்த பிறகு செய்யப்படும் ஆய்வுகளின் (Post-Occupancy Evaluations - POEs) மதிப்பைக் காட்டுகின்றன. சிறந்த காற்றோட்டம், பகல் வெளிச்சம் மற்றும் வசதி கொண்ட பசுமைக் கட்டிடங்களில் பணியாளர் உற்பத்தித்திறன் 3% முதல் 8% வரை அதிகரிக்கலாம் என்றும், விடுமுறை நாட்கள் குறையலாம் என்றும் இந்த ஆய்வுகள் தெரிவிக்கின்றன. பணியாளர் செலவுகள் ஒரு நிறுவனத்தின் இயக்கச் செலவில் சுமார் 80% முதல் 90% வரை இருக்கும் இந்தியாவில், மேம்பட்ட கட்டிடச் சூழலால் ஏற்படும் சிறிய உற்பத்தித்திறன் அதிகரிப்பு கூட பெரிய பொருளாதார லாபங்களுக்கு வழிவகுக்கும்.

ESG மற்றும் சந்தை மாற்றங்கள்

உலகளவில், சுற்றுச்சூழல், சமூக மற்றும் நிர்வாக (ESG) கொள்கைகளால் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பெரும் மாற்றத்தை சந்தித்து வருகிறது. முதலீட்டாளர்கள் கடுமையாக ESG தரநிலைகளைப் பூர்த்தி செய்யும் சொத்துக்களில் அதிக முதலீடு செய்கிறார்கள். இந்தியாவில், பசுமை சான்றளிக்கப்பட்ட வணிகக் கட்டிடங்கள் ஏற்கனவே வழக்கமான கட்டிடங்களை விட அதிக வாடகையையும் குறைந்த காலியிட விகிதங்களையும் ஈர்க்கின்றன. ஆய்வுகளின்படி, இந்தியாவில் பசுமைக் கட்டிடங்கள் ஆற்றல் மற்றும் நீர் சேமிப்பு மூலம் இயக்கச் செலவுகளில் 20% முதல் 30% வரை சேமிக்க முடியும். மேலும், 7% முதல் 10% வரை அதிக வாடகையையும், சொத்து மதிப்பில் கூடுதல் வளர்ச்சியையும் பெறக்கூடும். SEBI-யின் BRSR அறிக்கையிடல் விதிகள், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையை நிலைத்தன்மை இலக்குகளை நோக்கித் தள்ளுகின்றன. இருப்பினும், சரிபார்க்கப்பட்ட செயல்பாட்டுத் தரவுகளுக்குப் பதிலாக டிசைன் சான்றிதழ்களில் கவனம் செலுத்துவது, எதிர்பார்க்கப்படும் நன்மைகளுக்கும் கட்டிடங்கள் உண்மையில் வழங்குவதற்கும் இடையே ஒரு இடைவெளியை உருவாக்குகிறது.

'கிரீன்வாஷிங்' ஆபத்தும், அடுத்தகட்டமும்

கட்டிடங்கள் பயன்பாட்டிற்கு வந்த பிறகு கட்டாய, சரிபார்க்கப்பட்ட செயல்திறன் தரவுகள் இல்லாமல் டிசைன் சான்றிதழ்களை மட்டும் நம்பியிருப்பது, இந்தியாவின் பசுமைக் கட்டிடத் துறைக்கு ஆபத்தை விளைவிக்கும். இந்த முறை, 'கிரீன்வாஷிங்' (Greenwashing) எனப்படும் மோசடிக்கு வழிவகுக்கும் – அதாவது, கட்டிடங்கள் தரநிலைகளைப் பூர்த்தி செய்யலாம், ஆனால் நீண்டகாலத் திறனையும் பணியாளர் நலன்களையும் வழங்கத் தவறலாம். இந்தத் தெளிவின்மை, முதலீட்டாளர்களுக்கும் கொள்கை வகுப்பாளர்களுக்கும் உண்மையான உயர்-செயல்திறன் கொண்ட சொத்துக்களை அடையாளம் காண்பதை கடினமாக்குகிறது. பல நாடுகளில் சொத்து மேலாண்மையில் POE-கள் ஒருங்கிணைக்கப்பட்டிருந்தாலும், இந்தியாவின் அமைப்பில் தொடர்ச்சியான செயல்பாட்டுத் தரவுகளுக்கான தேவைகள் குறைவாகவே உள்ளன. இந்தத் தரவு இடைவெளி பொறுப்புக்கூறலைக் குறைக்கிறது மற்றும் பயனுள்ள கொள்கை மாற்றங்களுக்குத் தடையாக இருக்கிறது. சரிபார்க்கப்பட்ட செயல்திறன் தரவுகள் இல்லாதது, முதலீட்டாளர்களைத் தயங்கச் செய்து, பசுமை நிதி விருப்பங்களின் கவர்ச்சியையும், பசுமைக் கட்டிடங்களின் சந்தை மதிப்பையும் பாதிக்கக்கூடும்.

கொள்கை ரீதியான மாற்றங்கள் அவசியம்

இந்தியாவில் பசுமைக் கட்டிடங்களை மதிப்பிடும் முறையை மேம்படுத்த, பெரிய வணிக மற்றும் பொதுக் கட்டிடங்களுக்கு கட்டாய செயல்திறன் வெளிப்படுத்தல் கொள்கைகள் தேவை. ஆற்றல் நுகர்வு, நீர் பயன்பாடு மற்றும் முக்கிய உட்புறச் சூழல் விவரங்கள் குறித்த வருடாந்திர அறிக்கைகள், கொள்கை மாற்றங்களுக்கு உதவும். பசுமைச் சான்றிதழ்களில், கட்டிடம் பயன்பாட்டிற்கு வந்த பிறகான ஆய்வுகளும் சேர்க்கப்பட வேண்டும். இது, நிரூபிக்கப்பட்ட செயல்பாட்டுத் திறனுக்குப் பிறகு மட்டுமே ஆரம்ப மதிப்பீடுகள் உறுதி செய்யப்படும். நவீன அளவீட்டு மற்றும் டிஜிட்டல் கண்காணிப்பு அமைப்புகள் கட்டுப்படியாகக்கூடியதாகி வருகின்றன. மேலும், நிதி விதிகள் மற்றும் பசுமை நிதி அமைப்புகள், டிசைன் இணக்கத்திற்கு அப்பாற்பட்டு, நிரூபிக்கப்பட்ட செயல்திறனைக் கொண்ட கட்டிடங்களுக்கு வெகுமதி அளிக்கும் வகையில் தழுவிக் கொள்ள வேண்டும். இந்தியாவின் பொருளாதாரம் விரிவடையும்போது, கட்டிடங்கள் வெறும் ஆற்றல் நுகர்வோராக மட்டுமல்லாமல், முக்கிய உற்பத்தித்திறன் கருவிகளாகவும் பார்க்கப்பட வேண்டும்.