இந்தியாவின் 'கோஸ்ட் மால்கள்': 74 சில்லறை வர்த்தக நிறுவனங்கள் காலியாக உள்ளன, அவற்றை மீட்டெடுக்க முடியுமா? நைட் ஃபிராங்க் அறிக்கை அதிர்ச்சியூட்டும் உண்மையை வெளிப்படுத்துகிறது!

நைட் ஃபிராங்க் இந்தியா வெளியிட்டுள்ள சமீபத்திய அறிக்கை, 'Think India Think Retail – Value Capture: Unlocking Potential', இந்தியாவின் சில்லறை வர்த்தகத் துறையில் அதிகரித்து வரும் ஒரு பிரச்சனையை வெளிச்சம் போட்டுக் காட்டுகிறது: 'கோஸ்ட் ஷாப்பிங் சென்டர்களின்' பெருக்கம். இந்த சில்லறை வர்த்தக சொத்துக்கள் அதிக காலியிட விகிதங்களாலும் (high vacancy rates) மற்றும் நுகர்வோரிடையே குறைந்து வரும் முக்கியத்துவத்தாலும் பாதிக்கப்பட்டுள்ளன.

இந்த அறிக்கை, மூன்று ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக செயல்பட்டு வரும் மற்றும் அவற்றின் மொத்த குத்தகைக்கு விடக்கூடிய இடத்தில் (leasable space) 40% க்கும் அதிகமான காலியிடங்களைக் கொண்ட, செயல்படும் சில்லறை சொத்துக்களை 'கோஸ்ட் மால்கள்' என்று வரையறுக்கிறது. கணக்கெடுப்பு செய்யப்பட்ட 32 முக்கிய நகரங்களில், 365 ஷாப்பிங் சென்டர்களில் 74 இந்த வகைக்குள் வருகின்றன, இது 15.5 மில்லியன் சதுர அடி காலியான இடத்தை குறிக்கிறது.

கோஸ்ட் மால்கள்: ஒரு வளர்ந்து வரும் கவலை

இந்த மையங்கள் அதிக காலியிடங்கள், பலவீனமான குத்தகைதாரர் தேர்வு (tenant curation), பழைய உள்கட்டமைப்பு மற்றும் நுகர்வோரிடையே ஒட்டுமொத்தமாக குறைந்து வரும் முக்கியத்துவம் ஆகியவற்றால் குறிக்கப்படுகின்றன.
இந்த கண்டுபிடிப்புகள், இந்தியாவின் செயல்படும் ஷாப்பிங் சென்டர்களில் ஏறக்குறைய ஐந்தில் ஒரு பங்கு இப்போது 'கோஸ்ட் சொத்துக்கள்' (ghost assets) ஆக மாறிவிட்டன என்பதைக் காட்டுகின்றன, இது துறையின் ஒட்டுமொத்த ஆரோக்கியத்திற்கு ஒரு சவாலாக உள்ளது.

முக்கிய எண்கள் மற்றும் தரவுகள்

மொத்த ஷாப்பிங் சென்டர்கள் கணக்கெடுப்பு: 32 நகரங்களில் 365.

'கோஸ்ட் மால்கள்' அடையாளம் காணப்பட்டவை: 74.

கோஸ்ட் மால்களில் மொத்த காலியிடம்: 15.5 மில்லியன் சதுர அடி.

மறுசீரமைப்பிற்காக (retrofitting) அடையாளம் காணப்பட்ட மையங்கள்: 15.

மறுசீரமைக்கப்பட்ட மையங்களிலிருந்து சாத்தியமான ஆண்டு வாடகை வருவாய்: ₹357 கோடி.

மீட்டெடுப்பதற்கான வழி

இந்த அறிக்கை, சரியாக செயல்படாத சொத்துக்களில் (underperforming assets) ஒரு குறிப்பிடத்தக்க வாய்ப்பை எடுத்துக்காட்டுகிறது.

15 மையங்கள் வரை, மொத்தம் 4.8 மில்லியன் சதுர அடி பரப்பளவை உள்ளடக்கியவை, மறுசீரமைப்புக்கான சாத்தியக்கூறுகளாக அடையாளம் காணப்பட்டுள்ளன.

வெற்றிகரமான மறுசீரமைப்பு இந்த இடங்களை மீட்டெடுப்பது மட்டுமல்லாமல், ஆண்டுக்கு ₹357 கோடி வாடகை வருவாயையும் ஈட்டக்கூடும்.

பழைய சில்லறை சொத்துக்களின் மறைந்திருக்கும் திறனைத் திறப்பதற்கான ஒரு வழியாக 'அடாப்டிவ் ரீயூஸ்' (adaptive reuse) உத்திகளும் முன்வைக்கப்பட்டுள்ளன.

சந்தை கண்ணோட்டம்

Knight Frank India-வின் தலைவர் மற்றும் நிர்வாக இயக்குனர் ஷிஷிர் பைஜால், இந்தியாவின் சில்லறைத் துறை வலுவான நுகர்வால் (consumption) ஆதரிக்கப்படும் வளர்ச்சியின் ஒரு முக்கிய கட்டத்தை எட்டுகிறது என்று குறிப்பிட்டார்.

உயர்தர, ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட சில்லறை வடிவங்களுக்கான (organized retail formats) ஒரு தெளிவான மாற்றம் உள்ளது, இது கிரேடு A மால்களின் 5.7% காலியிட விகிதத்தால் நிரூபிக்கப்படுகிறது.

பல அடுக்கு 2 நகரங்களும் வலுவான உட்கிரகிப்புப் போக்குகளைக் (absorption trends) காட்டுகின்றன, இது துறை முழுவதும் பின்னடைவு மற்றும் விரிவாக்க திறனைக் குறிக்கிறது.

பைஜால் வலியுறுத்தினார், பழைய மையங்களை மறுவடிவமைப்பு (redevelopment) அல்லது 'அடாப்டிவ் ரீயூஸ்' மூலம் புத்துயிர் அளிப்பது இந்தியாவின் சில்லறை மாற்றத்தின் எதிர்காலத்தை வடிவமைப்பதில் முக்கிய பங்கு வகிக்கும், ஏனெனில் நுகர்வோரின் தேவைகள் மாறிக்கொண்டே இருப்பதாலும், பிராண்டுகள் தங்கள் இருப்பை விரிவுபடுத்துவதாலும்.

தாக்கம்

ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள்: சரியாக செயல்படாத சொத்துக்களை மறுவடிவமைப்பு செய்ய அல்லது மறுபயன்பாடு (repurpose) செய்ய வேண்டிய அழுத்தத்தை எதிர்கொள்கிறார்கள், இது மதிப்பு உருவாக்கத்திற்கு சவால்களையும் வாய்ப்புகளையும் அளிக்கிறது.

சில்லறை பிராண்டுகள்: புத்துயிர் பெற்ற மையங்களில் வாய்ப்புகளைக் கண்டறியலாம் அல்லது புதிய வடிவங்களிலிருந்து போட்டியை எதிர்கொள்ளலாம்.

முதலீட்டாளர்கள்: சில்லறை ரியல் எஸ்டேட் போர்ட்ஃபோலியோக்களின் நிலையை மதிப்பிடவும், மறுவடிவமைப்பு திட்டங்கள் அல்லது நன்கு செயல்படும் மால்களில் சாத்தியமான முதலீடுகளை அடையாளம் காணவும் வேண்டும்.

நகர்ப்புற திட்டமிடல்: இந்த பெரிய இடங்களை மறுபயன்பாடு செய்வது நகர உள்கட்டமைப்பு மற்றும் உள்ளூர் பொருளாதார வளர்ச்சியை பாதிக்கலாம்.

தாக்க மதிப்பீடு: 6/10

கடினமான சொற்களின் விளக்கம்

கோஸ்ட் ஷாப்பிங் சென்டர்ஸ் (Ghost shopping centres): மூன்று ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக 40% க்கும் அதிகமான காலியிடத்துடன் செயல்படும் ஷாப்பிங் சென்டர்கள்.
காலியிட விகிதம் (Vacancy rate): ஒரு சொத்தில் குத்தகைக்கு விடப்படாத பகுதியின் சதவீதம்.
குத்தகைக்கு விடக்கூடிய இடம் (Leasable space): ஒரு சொத்தில் வாடகைக்கு அல்லது குத்தகைக்கு விடக் கிடைக்கும் மொத்தப் பகுதி.
மறுசீரமைப்பு (Retrofitting): பழைய கட்டிடங்களின் செயல்திறன், பாதுகாப்பு அல்லது செயல்திறனை மேம்படுத்த புதிய தொழில்நுட்பம் அல்லது அம்சங்களைச் சேர்க்கும் செயல்முறை.
அடாப்டிவ் ரீயூஸ் (Adaptive reuse): பழைய கட்டிடத்தை இடிப்பதற்குப் பதிலாக புதிய பயன்பாட்டிற்காக மறுபயன்பாடு செய்யும் செயல்முறை.
குத்தகைதாரர் தேர்வு (Tenant curation): ஒரு சில்லறை சொத்தில் விரும்பத்தக்க குத்தகைதாரர் கலவையை உருவாக்க வணிகங்கள் மற்றும் பிராண்டுகளின் மூலோபாயத் தேர்வு.
உட்கிரகிப்புப் போக்குகள் (Absorption trends): ஒரு குறிப்பிட்ட சந்தையில், ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்தில் வணிக ரியல் எஸ்டேட் இடம் எவ்வளவு வேகமாக குத்தகைக்கு விடப்படுகிறது அல்லது விற்கப்படுகிறது என்பதன் விகிதம்.