Whalesbook
உள்கட்டமைப்பு புரட்சி நில விலையை உயர்த்துகிறதா?
இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை, Tier-2 மற்றும் Tier-3 நகரங்களை நோக்கி நகர்கிறது. அரசின் கனவு உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களான விமான நிலைய விரிவாக்கங்கள், எக்ஸ்பிரஸ் சாலைகள், லாஜிஸ்டிக்ஸ் நெட்வொர்க்குகள் மற்றும் தொழிற்பேட்டைகள் ஆகியவை இந்த மாற்றத்திற்கு வித்திடுகின்றன. ஏற்கனவே மெட்ரோ நகரங்களில் இடப்பற்றாக்குறை நிலவுவதால், இந்த புதிய நகரங்கள் வளர்ச்சிக்கான முக்கிய மையங்களாக உருவெடுத்துள்ளன. புவனேஸ்வர், கட்டாக், ஈரோடு, பூரி, வாரணாசி மற்றும் விசாகப்பட்டினம் போன்ற நகரங்கள் இந்த வளர்ச்சியில் முன்னிலை வகிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
ரியால்டி மார்க்கெட் ஒரு பார்வை
ரியால்டி சந்தையின் செயல்பாடு கவனிக்கத்தக்கது. Nifty Realty Index தற்போது சுமார் 744.15 புள்ளிகளில் வர்த்தகமாகிறது. வாராந்திர அடிப்படையில் -0.1% முதல் -3.11% வரை சரிவு கண்டாலும், கடந்த ஐந்தாண்டுகளில் இது 111% க்கும் அதிகமான வளர்ச்சியை பதிவு செய்துள்ளது. BSE Realty Index-ம் இதே போக்கை காட்டுகிறது. Nifty Realty Index-ன் P/E ரேஷியோ 33.5 ஆகவும், BSE Realty Index-ன் P/E ரேஷியோ 35.8 ஆகவும் உள்ளது. DLF, Lodha Developers, Godrej Properties போன்ற முன்னணி டெவலப்பர்களின் P/E ரேஷியோக்கள் சுமார் 27 முதல் 58 வரை உள்ளன. Nifty Realty நிறுவனங்களின் மொத்த சந்தை மதிப்பு ₹5.13 லட்சம் கோடிக்கு மேல் உள்ளது. சந்தையில் சவால்கள் இருந்தாலும், 81.51% நிபுணர்கள் BSE Realty Index-ஐ வாங்கலாம் என பரிந்துரைத்துள்ளனர்.
அரசின் உறுதுணையால் வளர்ச்சி நிச்சயம்!
இந்தியாவின் வலுவான பொருளாதார வளர்ச்சி மற்றும் அரசின் கொள்கைகள் நில விலை உயர்வுக்கான முக்கிய காரணிகளாகும். 2026 மற்றும் 2027 ஆம் ஆண்டுகளில் இந்தியாவின் GDP வளர்ச்சி 6.6% முதல் 7.4% வரை இருக்கும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. அரசின் ₹12.2 லட்சம் கோடி உள்கட்டமைப்பு செலவினங்களுக்கான ஒதுக்கீடு ஒரு பெரிய ஊக்க சக்தியாக உள்ளது. பட்ஜெட் 2026-ல் அறிவிக்கப்பட்ட ஏழு நகரப் பொருளாதார மண்டலங்களுக்கு தலா ₹5,000 கோடி ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது. மேலும், செமிகண்டக்டர் மிஷன் 2.0 போன்ற திட்டங்களும் முதலீட்டை ஈர்க்கின்றன. புதிய ₹1 லட்சம் கோடி நகர்ப்புற சவால் நிதியானது (Urban Challenge Fund - UCF) நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்பிற்கு கூடுதல் ₹4 லட்சம் கோடியை திரட்ட உதவும். இந்த நிதியுதவி, சந்தை சீர்திருத்தங்களுடன் இணைந்த திட்டங்களுக்கும், உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் கடன் வாங்கும் திறனை மேம்படுத்துவதற்கும் உதவும்.
கடந்த கால அனுபவங்கள் என்ன சொல்கின்றன?
கடந்த கால உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களின் வெற்றி, சொத்து மதிப்புகளில் ஏற்பட்ட உயர்வைக் காட்டுகிறது. மெட்ரோ ரயில் வழித்தடங்களுக்கு அருகில் உள்ள ப்ராப்பர்டிகள் 8% முதல் 25% வரை பிரீமியம் பெற்றுள்ளன. விமான நிலையங்கள் மற்றும் எக்ஸ்பிரஸ் சாலைகள் போன்ற பெரிய திட்டங்கள், அறிவிக்கப்பட்டதில் இருந்து நிறைவடையும் வரை சுற்றியுள்ள பகுதிகளில் 30% முதல் 70% வரை விலையை உயர்த்தியுள்ளன. ஜெய்ப்பூர் 65% மற்றும் குண்டூர் 51% வீட்டு விலைகளில் 2023 முதல் வளர்ச்சி கண்டுள்ளன. சராசரியாக, Tier-2 நகரங்கள் 17.6% மூலதன மதிப்பீட்டை கண்டுள்ளன.
கவனிக்க வேண்டிய அபாயங்கள்: செயலாக்கம் மற்றும் ஊகம்
எதிர்பார்க்கப்படும் நில விலை உயர்விற்கு மத்தியிலும், சில அபாயங்களும் உள்ளன. உள்கட்டமைப்பு திட்டங்களின் செயலாக்கத்தில் தாமதங்கள், நிலம் கையகப்படுத்துவதில் சிக்கல்கள் மற்றும் சுற்றுச்சூழல் பிரச்சினைகள் ஆகியவை எதிர்பார்க்கப்படும் லாபத்தைக் குறைக்கலாம். குறிப்பாக, வேகமாக வளர்ந்து வரும் புறநகர் பகுதிகளில் அதிகப்படியான முதலீடு, உண்மையான பொருளாதார மதிப்பை விட விலைகள் வேகமாக உயரும் ஊக வணிக குமிழ்களை (speculative bubbles) உருவாக்கலாம். முதலீட்டாளர்கள், உண்மையான தேவையின் அடிப்படையிலான வளர்ச்சியையும், ஊகத்தால் ஏற்படும் விலை ஏற்றத்தையும் பிரித்தறிய வேண்டும்.
நீண்ட கால வாய்ப்புகள் பிரகாசம்
வேலைவாய்ப்பு வளர்ச்சி மற்றும் அரசின் கொள்கை ஆதரவால், Tier-2 மற்றும் Tier-3 நகரங்களில் வீட்டுவசதி மற்றும் வாடகைக்கான தேவை தொடர்ந்து நீடிக்கும் என நிபுணர்கள் எதிர்பார்க்கின்றனர். இந்த நகரங்கள் நிலையான, நீண்ட கால நகர்ப்புற மையங்களாக உருவாகும். தொடர்ச்சியான உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடுகள், அரசு சலுகைகள் மற்றும் பெரிய நகரங்களுக்கு வெளியே சிறந்த வாழ்க்கை சூழலுக்கான ஆர்வம் ஆகியவை நடுத்தர மற்றும் நீண்ட காலத்திற்கு மதிப்பு உயர்வை உறுதி செய்யும். வளர்ந்து வரும் இளம் வாங்குபவர்கள் மற்றும் இந்த நகரங்களில் மேம்பட்ட நிதி அணுகல் ஆகியவை இந்தியாவின் வீட்டுவசதி தேவையில் ஒரு அடிப்படை மாற்றத்தை குறிக்கிறது.