கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளில், வணிக ரீதியிலான ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்யும் REITs, Nifty 50 குறியீட்டை விட அதிக லாபத்தை தந்துள்ளன. எனினும், அரசு பாண்ட் (Government Bond) வட்டி விகிதங்கள் அதிகரித்து வருவது இந்தத் துறையின் மதிப்பீட்டிற்கு சவாலாக மாறியுள்ளது.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) பங்குச்சந்தை லாபத்தையும், வாடகை வருமானத்தின் நிலைத்தன்மையையும் விரும்புபவர்களுக்கு ஒரு சிறந்த தேர்வாக மாறியுள்ளன. அலுவலக வளாகங்கள் மற்றும் மால்களில் முதலீடு செய்யும் இந்த REITs, கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளில் Nifty 50-ஐ விடச் சிறப்பான செயல்பாட்டைப் பதிவு செய்துள்ளன. இதற்கு முக்கிய காரணம், ஆக்கிரமிப்பு (Occupancy) விகிதம் அதிகரித்ததும், வாடகை வருமானம் சீராக வளர்ந்ததும்தான்.
வளர்ச்சி மற்றும் லாபம்
இந்தியாவில் உள்ள 6 பட்டியலிடப்பட்ட REITs நிறுவனங்களான Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust, Nexus Select Trust, Knowledge Realty Trust மற்றும் Bagmane Prime Office REIT ஆகியவை சிறப்பாகச் செயல்பட்டு வருகின்றன. 2024-ல் 84% ஆக இருந்த ஆக்கிரமிப்பு விகிதம், 2027-ம் நிதியாண்டின் தொடக்கத்தில் சுமார் 92% ஆக உயர்ந்துள்ளது. கடந்த நிதியாண்டில் மட்டும் இந்த டிரஸ்டுகள் முதலீட்டாளர்களுக்கு ₹8,900 கோடிக்கும் மேல் டிவிடெண்டாக வழங்கியுள்ளன.
SEBI விதிகளின்படி, தங்களின் நிகர பணப்புழக்கத்தில் (Net Distributable Cash Flows) குறைந்தது 90%-ஐ முதலீட்டாளர்களுக்குத் தர வேண்டும் என்பது கட்டாயம். இது நிலையான வருமானத்தை எதிர்பார்ப்பவர்களுக்கு ஒரு பெரிய பிளஸ்.
வட்டி விகித அழுத்தம்
இருப்பினும், வட்டி விகிதங்கள் அதிகரித்து வருவது REITs-க்கு ஒரு சோதனையாக அமைந்துள்ளது. தற்போது 10 ஆண்டு கால அரசு பாண்ட் ஈட்டுத்தொகை (Yield) 7.30% முதல் 7.40% வரை உள்ளது. பாண்ட் வருவாய் அதிகரிக்கும்போது, அரசு பாண்டுகளுக்கும் REITs வழங்கும் வருமானத்திற்கும் இடையிலான இடைவெளி குறைகிறது. இதனால் முதலீட்டாளர்கள் REITs-ல் இருந்து வெளியேற வாய்ப்புள்ளது.
RBI வட்டி விகிதங்களைக் குறைக்காத வரை, REITs யூனிட்களின் விலையில் பெரிய ஏற்றத்தை எதிர்பார்க்க முடியாது. முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டியது என்னவென்றால், சொத்துக்களின் குத்தகை புதுப்பித்தல் (Lease Renewal) மற்றும் பாண்ட் வருவாய்க்கும் REIT வருவாய்க்கும் இடையே உள்ள இடைவெளிதான். இந்த இடைவெளி அதிகரித்தால் அது நல்ல அறிகுறி, ஆனால் குறைந்தால் அது சந்தை அதிக விலையில் (Overvalued) இருப்பதைக் குறிக்கும்.