இந்திய மால்-களில் திடீர் மாற்றம்! ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகளுக்கு குட்பை சொல்லும் உரிமையாளர்கள்!

இந்தியாவில் உள்ள மால்கள், பெரிய ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகளுக்கான இடத்தை கணிசமாகக் குறைத்து வருகின்றன. காரணம், 'குயிக் காமர்ஸ்' எனப்படும் உடனடி டெலிவரி சேவைகள் மக்களின் மளிகை வாங்கும் முறையை மாற்றிவிட்டன. இதன் விளைவாக, Nexus Select Trust போன்ற மால் உரிமையாளர்கள், அதிக வாடகை வருவாய் ஈட்ட, தங்கள் பெரிய இடங்களை சிறப்பான கடைகள் அல்லது பொழுதுபோக்கு அம்சங்களுக்கு மாற்றியமைக்க திட்டமிட்டுள்ளனர்.

மாலில் என்ன நடக்கிறது?

இந்திய மால்களின் நிர்வாகம், தங்கள் கட்டிடங்களில் உள்ள இடத்தைப் பயன்படுத்தும் விதத்தில் ஒரு பெரிய மாற்றத்தைக் கொண்டு வந்துள்ளது. பொதுவாக, பெரிய சூப்பர் மார்க்கெட்டுகள் அல்லது டிபார்ட்மென்டல் ஸ்டோர்களாக செயல்படும் 'ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகள்' தான் மால்களில் அதிக இடத்தைப் பிடிக்கும். இப்போது, இந்த ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகளுக்கான இடத்தை மால் உரிமையாளர்கள் தீவிரமாகக் குறைத்து வருகின்றனர். அதற்குப் பதிலாக, சிறப்பான பிராண்டட் கடைகள் அல்லது பொழுதுபோக்கு அம்சங்களுக்கு முக்கியத்துவம் கொடுக்கத் தொடங்கியுள்ளனர்.

Nexus Select Trust போன்ற முக்கிய மால் நிறுவனங்கள், தங்கள் இடங்களில் ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகளின் பரப்பளவைக் குறைப்பதாக ஏற்கனவே அறிவித்துள்ளன. இது கடைகளில் வியாபாரம் குறைந்துவிட்டதால் அல்ல, மாறாக மக்கள் மளிகை மற்றும் தினசரி பொருட்களை வாங்கும் முறை முற்றிலும் மாறிவிட்டதால் தான் இந்த மாற்றம்.

முதலீட்டாளர்களுக்கு இது ஏன் முக்கியம்?

ரெயல் எஸ்டேட் மற்றும் ரீடெய்ல் துறையில் முதலீடு செய்பவர்களுக்கு, இந்த மாற்றம் 'வாடகை வருவாயை' (Rental Yield) அதிகரிப்பதற்கான ஒரு போட்டியாகும். ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகள் பெரும்பாலும் 'ஆங்கர் டெனன்ட்' (Anchor Tenant) ஆக செயல்படும். அதாவது, அவை பெரியதாகவும், நம்பகமானதாகவும், நிறைய வாடிக்கையாளர்களை ஈர்க்கக் கூடியதாகவும் இருக்கும். ஆனால், அவை ஒரு சதுர அடிக்கு வாடகையாகச் செலுத்தும் தொகை, சிறிய, சிறப்பான கடைகள் அல்லது ஆடம்பர ஃபேஷன் கடைகளுடன் ஒப்பிடும்போது குறைவாகவே இருக்கும்.

Blinkit, Zepto, Swiggy Instamart போன்ற 'குயிக் காமர்ஸ்' தளங்களின் வளர்ச்சி, வார இறுதியில் பெரிய கடைகளுக்குச் சென்று பொருட்களை வாங்குவதை விட, 10 நிமிடங்களுக்குள் டெலிவரி பெறும் வசதியை மக்களுக்கு அளிக்கிறது. இதனால், 'வாராந்திர மளிகை ஷாப்பிங்' என்பது குறைந்து வருகிறது. ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகளுக்கு வரும் வாடிக்கையாளர்களின் எண்ணிக்கை குறைந்தால், அந்த பெரிய இடத்தை சிறிய, அதிக வாடகை தரும் கடைகளாகப் பிரிப்பது அல்லது பொழுதுபோக்கு மையங்களாக மாற்றுவது மால் உரிமையாளர்களுக்கு லாபகரமாக இருக்கும்.

FMCG துறையில் ஏற்படும் மாற்றம்

இந்தக் கட்டமைப்பு மாற்றம், நுகர்வோர் பொருட்கள் (FMCG) சந்தையில் வாடிக்கையாளர் பழக்கவழக்கங்களில் ஏற்பட்டுள்ள மாற்றத்தின் நேரடி பிரதிபலிப்பாகும். Britannia, Hindustan Unilever (HUL), Dabur போன்ற பெரிய FMCG நிறுவனங்கள், தங்கள் ஆன்லைன் விற்பனையில் பெரும்பகுதி 'குயிக் காமர்ஸ்' மூலம் நடப்பதாகத் தெரிவிக்கின்றன.

FMCG நிறுவனங்கள் தங்கள் விற்பனையில் கணிசமான பகுதி உடனடி டெலிவரி மூலம் கிடைக்கிறது என்று கூறும்போது, அது மளிகைப் பொருட்களுக்கான தேவை குறையவில்லை, மாறாக அது ஆன்லைனுக்கு மாறிவிட்டது என்பதை உறுதிப்படுத்துகிறது. இது, பெரிய அளவில் மொத்தமாக வாங்கும் வாடிக்கையாளர்களை நம்பியிருக்கும் ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகளுக்கு ஒரு சவாலான சூழலை உருவாக்குகிறது. டெலிவரி ஆப் மூலம் கிடைக்காத ஒரு தனித்துவமான 'அனுபவத்தை' வாடிக்கையாளர்களுக்கு வழங்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் சில்லறை விற்பனையாளர்கள் உள்ளனர். உதாரணமாக, சிறப்பு இறக்குமதிப் பொருட்கள், புதிய உணவுப் பொருட்கள் அல்லது ஊடாடும் காட்சிகளைக் கொண்ட பிரிவுகளை வழங்குவதன் மூலம் வாடிக்கையாளர்களை கடைக்கு வரவழைக்க வேண்டும்.

முதலீட்டாளர்கள் இதை எப்படிப் பார்க்கலாம்?

மால் டெவலப்பர்கள் அல்லது ரீடெய்ல் பங்குகளில் முதலீடு செய்பவர்கள், இது லாபத்தைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு முயற்சி என்பதை கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். ஒரு மால், குறைந்த வாடகை தரும் ஹைப்பர் மார்க்கெட் இடத்தை, அதிக வாடகை தரும் ஃபேஷன் பிராண்டுகள் அல்லது பிரபலமான உணவு மற்றும் பானக் கடைகளைக் கொண்டு வெற்றிகரமாக மாற்றியமைத்தால், அந்த சொத்தின் ஒட்டுமொத்த வருவாய் அதிகரிக்கும்.

இருப்பினும், இந்த உத்தியில் சில ஆபத்துகளும் உள்ளன. ஹைப்பர் மார்க்கெட்டுகள் 'ஆங்கர்' டெனன்ட் ஆக செயல்பட்டு, மாலுக்கு ஒரு குறிப்பிட்ட அளவு வாடிக்கையாளர் வருகையை உறுதி செய்கின்றன. இந்த கடைகள் கணிசமாகக் குறைக்கப்பட்டாலோ அல்லது அதிகமான பார்வையாளர்களை ஈர்க்காத பிரிவுகளால் மாற்றப்பட்டாலோ, மாலில் உள்ள மற்ற சிறிய கடைகள் வாடிக்கையாளர் வருகை குறைவதால் பாதிக்கப்படலாம். இந்த மாற்றத்தின் வெற்றி, புதிய பொழுதுபோக்கு மற்றும் அனுபவ மையங்கள் உண்மையில் வார நாட்கள் மற்றும் வார இறுதி நாட்களில் கூட்டத்தை ஈர்க்குமா என்பதைப் பொறுத்தது.

முதலீட்டாளர்கள் எதைக் கண்காணிக்க வேண்டும்?

ரெயல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள பங்குதாரர்களுக்கு, மால்களின் 'occupancy levels' (நிரம்பியுள்ள சதவீதம்) மற்றும் 'trading density' (ஒரு சதுர அடிக்கு விற்பனை) ஆகியவற்றைத் தொடர்ந்து கண்காணிப்பது முக்கியம். விடுவிக்கப்பட்ட இடங்களை பிரீமியம் வாடிக்கையாளர்களுக்கு அதிக வாடகைக்கு விட மால்களால் வெற்றிகரமாக முடியுமா என்பதையும் முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டும். மேலும், குறைக்கப்பட்ட ஹைப்பர் மார்க்கெட் இடம், மாலின் ஒட்டுமொத்த கவர்ச்சியைத் தக்கவைக்குமா அல்லது மேம்படுத்துமா என்பதைக் கவனிப்பது முக்கியம். வாடிக்கையாளர் வருகை குறைவது அல்லது காலியான இடங்களை நிரப்புவதில் சிரமம் போன்ற அறிகுறிகள், மால் உரிமையாளரின் வருவாயில் அழுத்தத்தைக் குறிக்கலாம்.