Whalesbook
மதிப்பிழப்பில் ஏற்படும் சிக்கல்
முன்பு எதிர்பார்த்ததை விட மிக விரைவாகவே வரிச்சுமை நில உரிமையாளர்கள் மீது வந்துள்ளது. ஒவ்வொரு யூனிட்டாக விற்பனை ஆன பிறகு வரி விதிப்பதற்குப் பதிலாக, கட்டிடம் கட்டி முடிக்கப்பட்டதற்கான சான்றிதழ் கிடைத்த உடனேயே வரி விதிக்கப்படுகிறது. இதனால், நில உரிமையாளர்கள் தங்களுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட இடத்தில் உள்ள யூனிட்கள் விற்கப்பட்டதா இல்லையா என்பதைப் பொருட்படுத்தாமல், அதன் முத்திரைத் தீர்வை (Stamp Duty Value) மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் மூலதன ஆதாய வரியைச் செலுத்த வேண்டும். இதனால், நீண்டகால முதலீட்டு உத்திகள் கைவிடப்பட்டு, உடனடி பணப்புழக்கத் திட்டமிடல் அவசியமாகிறது. டெவலப்பர்கள் செலுத்தும் பராமரிப்பு அல்லது தற்காலிக வாடகை நிறுத்தப்படும் சமயத்தில் இந்த வரிச்சுமை வந்துவிடுகிறது.
12.5% வரி விதிப்பின் தாக்கம்
தற்போதைய வரி விதிகளின்படி, நீண்டகால சொத்துக்களுக்கு இன்டெக்ஸேஷன் (Indexation) வசதி நீக்கப்பட்டு, 12.5% என்ற நிலையான விகிதத்தில் வரி விதிக்கப்படுகிறது. இது முந்தைய கால வரி விதிப்பு முறைகளிலிருந்து முற்றிலும் மாறுபட்டது. பல ஆண்டுகளாக சொத்தை வைத்திருந்த நில உரிமையாளர்களுக்கு, அசல் வாங்கிய விலையை இன்டெக்ஸ் செய்ய முடியாததால், வரியின் அளவு கணிசமாக உயர்கிறது. மும்பை, பெங்களூரு போன்ற அதிக சொத்து மதிப்புள்ள நகரங்களில், அசல் வாங்கிய விலைக்கும் தற்போதைய முத்திரைத் தீர்வை மதிப்புக்கும் இடையே உள்ள பெரிய வித்தியாசம் இந்த மாற்றத்தால் கடுமையாக பாதிக்கிறது என சந்தை ஆய்வாளர்கள் கூறுகின்றனர். டெவலப்பர்களுக்கும் நில உரிமையாளர்களுக்கும் இடையிலான பேரம் பேசும் சக்தி மாறக்கூடும். நில உரிமையாளர்கள் உடனடி பணத் தேவைகளைப் பூர்த்தி செய்ய அதிக முன்பணம் கேட்கலாம். இது ஏற்கனவே கட்டுமானப் பொருட்கள் மற்றும் தொழிலாளர் செலவுகள் அதிகரிப்பால் அழுத்தத்தில் உள்ள டெவலப்பர்களின் லாப வரம்பைக் குறைக்கக்கூடும்.
கட்டமைப்பு அபாயங்கள் மற்றும் பணப்புழக்க இடைவெளிகள்
பிரிவு 54EC மற்றும் 54F இன் கீழ் உள்ள விலக்குகளை (Exemptions) நம்புவதில் மிகுந்த எச்சரிக்கை தேவை. இந்த விதிகள் முழுமையான பாதுகாப்பு அல்ல, அவை நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டவை. கட்டிடம் முடிந்த சான்றிதழ் கிடைத்த 6 மாதங்களுக்குள் பணத்தை மீண்டும் முதலீடு செய்யத் தவறினால், உரிமையாளரின் கையிருப்பில் உள்ள பணத்தை விட அதிகமான எதிர்பாராத வரித் தேவைகள் ஏற்படலாம். மேலும், செலவு அடிப்படையை (Cost Basis) தீர்மானிக்க, முத்திரைத் தீர்வை மதிப்புகளுக்குப் பதிலாக கட்டுமானச் செலவுகளைப் பயன்படுத்துவது வரி மதிப்பீட்டில் அடிக்கடி சர்ச்சைக்குரிய விஷயமாக உள்ளது. இந்த அடிப்படை மதிப்பைத் தவறாகக் கணக்கிடும் உரிமையாளர்கள், உடனடி வரிச் சுமைகளை மட்டுமல்லாமல், வரி அதிகாரிகளுடன் நீண்டகால வழக்குகளையும் சந்திக்க நேரிடும். இது புதிய யூனிட்களின் பட்டாவை முடக்கி, அவற்றை விற்க முடியாமல் செய்துவிடும்.
எதிர்காலக் கண்ணோட்டம் மற்றும் துறை இயக்கவியல்
புதிய கூட்டு வளர்ச்சி ஒப்பந்தங்களில் ஒருவித மந்தநிலை ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது. நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் டெவலப்பர்கள் இந்த வரி விதிப்பினால் ஏற்படும் பணப்புழக்கத் தேவைகளைக் கணக்கில் கொண்டு ஒப்பந்தங்களை மறுபரிசீலனை செய்வார்கள். பெரிய, நிறுவன டெவலப்பர்களுக்கு இது ஒரு சாதகமான அம்சமாக இருக்கலாம். அவர்கள் நில உரிமையாளர்களுக்கு வரிச் சுமையைச் சமாளிக்க உதவும் வகையில் எஸ்க்ரோ கணக்குகள் (Escrow Accounts) அல்லது நிதி உதவிகளை வழங்கலாம். மாறாக, சிறிய, குறைந்த முதலீடு கொண்ட டெவலப்பர்கள் நல்ல நிலப் பகுதிகளைப் பெறுவதில் சிரமப்படலாம். நில உரிமையாளர்கள் எதிர்கால வருமான வாக்குறுதிகளை விட, உடனடி பணப் புழக்கத்தை வழங்கும் ஒப்பந்தங்களுக்கு முன்னுரிமை அளிப்பார்கள். கட்டிடம் முடிந்த உடனேயே அசல் நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் ஒதுக்கப்பட்ட யூனிட்களை விற்று பணப்புழக்கத்தை மீட்டெடுக்க முயற்சிப்பதால், இரண்டாம் நிலை சந்தையில் (Secondary Market) யூனிட்களின் அளிப்பு அதிகரிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.