புதிய நடவடிக்கை: 'எதிரி சொத்துக்கள்' ஏலம் விடப்படும் - குத்தகை புதுப்பிப்புக்கு முடிவு!

'எதிரி சொத்துக்கள்' ஏலத்தில் விடப்படுகிறது

1965 மற்றும் 1971 போர்களுக்குப் பிறகு பாகிஸ்தான் மற்றும் சீனாவுக்கு குடிபெயர்ந்தவர்கள் விட்டுச் சென்ற 'எதிரி சொத்துக்களை' பணமாக்குவதில் இந்திய அரசு தீவிரமாக இறங்கியுள்ளது. ஒரு முக்கிய கொள்கை மாற்றமாக, இந்த சொத்துக்களின் குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் காலாவதியான பிறகு, அவற்றை புதுப்பிக்க முடியாது என அதிகாரிகள் அறிவித்துள்ளனர். மேலும், சட்டவிரோதமாக குடியிருப்போரை 15 நாட்களுக்குள் வெளியேற்றவும் அரசு காலக்கெடு விதித்துள்ளது. இதன் பிறகு, அவர்களை வலுக்கட்டாயமாக வெளியேற்றும் நடவடிக்கைகள் தொடங்கும். இந்த நடவடிக்கையின் நோக்கம், இந்த சொத்துக்களை அரசின் நேரடி கட்டுப்பாட்டின் கீழ் கொண்டு வந்து, அவற்றின் உண்மையான சந்தை மதிப்பை வெளிக்கொணர்வதாகும்.

உத்தரப்பிரதேசம், உத்தராகண்டில் சிறப்பு கவனம்

இந்த முயற்சியை இந்தியாவின் 'எதிரி சொத்துக்களின் பாதுகாவலர்' (Custodian of Enemy Property for India - CEPI) முன்னெடுத்துள்ளது. குறிப்பாக உத்தரப்பிரதேசம் மற்றும் உத்தராகண்டில் உள்ள 5,600-க்கும் மேற்பட்ட சொத்துக்களில் சிறப்பு கவனம் செலுத்தப்படுகிறது. இவற்றில் பல சொத்துக்கள் பழைய குத்தகை ஒப்பந்தங்களின் கீழ் உள்ளன, அவை அரசுக்கு மிகக் குறைந்த வருவாயை மட்டுமே ஈட்டித் தருகின்றன. சில சந்தர்ப்பங்களில், குத்தகைதாரர்கள் தற்போதைய சந்தை மதிப்பை விட மிகக் குறைவான மாதாந்திர வாடகையை செலுத்தி வருகின்றனர். இந்த நீண்டகால ஏற்பாடுகளை முடிவுக்குக் கொண்டு வருவதன் மூலம், அரசு இந்த சொத்துக்களை ஏலம் விட திட்டமிட்டுள்ளது. இதன் மூலம், இவற்றின் மதிப்பை அதிகரித்து, செயல்படாத சொத்துக்களை லாபகரமான முதலீடாக மாற்ற முடியும்.

முதலீட்டாளர் கவனிக்க வேண்டியவை

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் சாத்தியமான வாங்குபவர்கள் இந்த சொத்துக்களின் தன்மையை புரிந்து கொள்வது அவசியம். இந்த சொத்துக்கள் பொதுவாக அரசின் இ-காமர்ஸ் போர்டல் மூலம் விற்கப்படுகின்றன அல்லது குத்தகைக்கு விடப்படுகின்றன. MSTC Limited போன்ற நிறுவனங்கள் இதை நிர்வகிக்கின்றன. வழக்கமான ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளைப் போலல்லாமல், இந்த ஏலங்கள் சில சிக்கல்களுடன் வரக்கூடும். அரசு இந்த சொத்துக்களை 'உள்ளதை உள்ளபடியே' ('as is, where is') மற்றும் 'குறை கூறல்கள் இன்றி' ('no complaint') என்ற அடிப்படையில் விற்கிறது. அதாவது, சொத்தின் தற்போதைய நிலை, ஏதேனும் ஆக்கிரமிப்புகள் அல்லது கட்டமைப்பு சிக்கல்கள் உள்ளிட்ட அனைத்து அபாயங்களையும் வாங்குபவர் ஏற்க வேண்டும்.

சட்ட அபாயங்கள் மற்றும் எதிர்கால நகர்வுகள்

சாத்தியமான பங்குதாரர்கள் கவனிக்க வேண்டிய மிக முக்கியமான காரணிகளில் ஒன்று, இந்த சொத்துக்களுடன் தொடர்புடைய சட்ட அபாயங்கள் ஆகும். இந்த சொத்துக்களில் வரலாற்று ரீதியான உரிமைகோரல்கள் மற்றும் சிக்கலான உரிமை வரலாறுகள் இருப்பதால், சொத்துரிமை தகராறுகள் (Title Disputes) அசாதாரணமானவை அல்ல. 2017ல் கொண்டுவரப்பட்ட 'எதிரி சொத்துச் சட்ட' திருத்தங்கள் அரசின் கட்டுப்பாட்டை உறுதிப்படுத்திய போதிலும், இந்த சொத்துக்களின் வகைப்பாடு பல்வேறு நீதிமன்றங்களில் தொடர்ந்து சட்டரீதியான சவால்களுக்கு உட்படுத்தப்படுகிறது. குத்தகைதாரர்களை வெளியேற்றுவதும், சொத்துரிமை தகராறுகளைத் தீர்ப்பதும் காலதாமதம் மற்றும் சட்டச் சிக்கல்கள் நிறைந்த செயல்முறையாக இருக்கலாம். இது சொத்துக்களை பணமாக்குவதிலும், புதிய உரிமையாளர்களுக்கு அதை ஒப்படைப்பதிலும் தாமதத்தை ஏற்படுத்தக்கூடும்.

இந்த கொள்கை எந்தவொரு குறிப்பிட்ட பொது வர்த்தக பங்கின் விலையிலும் நேரடி தாக்கத்தை ஏற்படுத்தாது என்றாலும், அரசுக்கு சொந்தமான சொத்துக்களை பணமாக்கும் அரசின் பரந்த உத்தியின் ஒரு பகுதியாக இது அமைகிறது. ரியல் எஸ்டேட் அல்லது அரசு சார்ந்த சேவைகள் துறையில் முதலீடு செய்பவர்கள், CEPI இந்த மாற்றத்தை எவ்வளவு திறம்பட நிர்வகிக்கிறது, எத்தனை சொத்துக்கள் வெற்றிகரமாக ஏலத்திற்கு வருகின்றன, மற்றும் நீண்டகால வழக்குகள் இன்றி சட்டவிரோத குடியிருப்பாளர்களை வெளியேற்றும் அதிகாரிகளின் திறனை கண்காணிக்கலாம். அதிகாரப்பூர்வ அரசு தளங்களில் வரவிருக்கும் ஏலங்களின் அட்டவணை மற்றும் இந்த சொத்துக்கள் எவ்வளவு விரைவாக புதிய உரிமையாளர்களுக்கு மாற்றப்படுகின்றன என்பது அடுத்த முக்கியமான கண்காணிப்பு அம்சங்களாக இருக்கும்.