Whalesbook
வாடகை மாடல் மூத்த குடிமக்கள் வசிப்பிடத் துறையில் மாற்றத்தை ஏற்படுத்துகிறது
இந்தியாவின் மூத்த குடிமக்கள் வசிக்கும் துறையில், விற்பனையை மட்டும் நம்பியிருந்த பழைய முறை மாறி, இப்போது வாடகை மாடலுக்கு முக்கியத்துவம் கொடுக்கப்படுகிறது. இது இந்தியாவின் வயதான மக்கள் தொகைக்கு ஒரு தீர்வாக மட்டுமல்லாமல், டெவலப்பர்களுக்கும், பெரிய முதலீட்டு நிறுவனங்களுக்கும் நிலையான, நீண்டகால வருமானத்தை ஈட்டித்தரும் ஒரு உத்தியாக அமைந்துள்ளது. 2026 முதல் 2031 வரை, இந்தத் துறையின் சந்தை மதிப்பு $14.14 பில்லியன் ஆக உயரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. குறிப்பாக, வாடகை மாடல் மட்டும் 26.62% CAGR வேகத்தில் வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ஒரு சமூக சேவை என்ற எண்ணத்திலிருந்து, இப்போது ஒரு முழுமையான முதலீட்டுச் சொத்தாக (Asset Class) இந்தத் துறை மாறி வருகிறது.
மக்கள்தொகை காரணிகள் வளர்ச்சியைத் தூண்டுகின்றன
இந்தியாவின் மக்கள்தொகை புள்ளிவிவரங்கள்தான் இதற்கு முக்கிய காரணம். 2050-ஆம் ஆண்டுக்குள், இந்தியாவின் முதியோர் எண்ணிக்கை 347 மில்லியனுக்கும் அதிகமாக இருக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதனால், மூத்த குடிமக்களுக்கான தேவை நிலையானதாக இருக்கும். மேலும், தனிக்குடும்பங்கள் அதிகரிப்பு, நகரமயமாதல் போன்ற காரணங்களால், வீட்டிலேயே முதியோரை கவனித்துக் கொள்ளும் சூழல் குறைந்து வருகிறது. இதற்கு, மூத்த குடிமக்களுக்காகவே சிறப்பாக வடிவமைக்கப்பட்ட குடியிருப்புகள் ஒரு தீர்வாக அமைகின்றன. தற்போது, உலக சந்தையுடன் ஒப்பிடும்போது, இந்தியாவில் இதன் சந்தைப் பங்கு (Market Penetration) வெறும் 1% மட்டுமே உள்ளது. அமெரிக்கா, ஆஸ்திரேலியா போன்ற நாடுகளில் இது 6%-க்கு மேல் உள்ளது. இதனால், இன்னும் பெரிய வளர்ச்சிக்கு வாய்ப்புள்ளது. 2030-க்குள் சுமார் 2.4 மில்லியன் புதிய யூனிட்கள் தேவைப்படும் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. தென்னிந்தியாவில், குறிப்பாக பெங்களூரு மற்றும் சென்னை தொடர்ந்து முன்னணியில் உள்ளன. 2030-ல், நிதி ரீதியாக சுதந்திரமான முதியோர்களின் எண்ணிக்கை 2.27 மில்லியன் வீடுகளாக உயரும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது.
நிதி ஈர்ப்பு: வருவாய் மற்றும் முதலீட்டு வாய்ப்புகள்
வாடகை மாடலுக்கு மாறுவதால், டெவலப்பர்களுக்கு மாதாந்திர வருமானம் உறுதி செய்யப்படுகிறது. இதன் மூலம், ஊழியர் பயிற்சி, வசதிகளை மேம்படுத்துதல் மற்றும் சேவையின் தரத்தை சீராகப் பராமரிப்பது போன்றவற்றை எளிதாக திட்டமிட முடியும். நன்கு நிர்வகிக்கப்படும் மூத்த குடிமக்கள் வசிக்கும் குடியிருப்புகள், பொதுவாக இந்தியாவில் உள்ள குடியிருப்பு சொத்துக்களின் 2-3% வருவாயுடன் ஒப்பிடும்போது, 5-7% வரை வாடகை வருமானத்தை ஈட்டித்தரும். இந்த நிதி ஸ்திரத்தன்மை, பெரிய முதலீட்டாளர்களை ஈர்க்கிறது. இந்தியாவில் இன்னும் பிரத்யேக மூத்த குடிமக்கள் வசிக்கும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) உருவாகவில்லை என்றாலும், மக்கள்தொகை அளவு, நீண்ட கால குத்தகை (Lease) மற்றும் பொருளாதார மந்தநிலையிலும் குறையாத தேவை ஆகியவை எதிர்காலத்தில் REITs வருவதற்கான சாத்தியங்களை அதிகரித்துள்ளன. 2030-க்குள், இந்தத் துறைக்கு $4.8 முதல் $8.4 பில்லியன் வரை முதலீடு தேவைப்படும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது.
சவால்கள்: செயல்பாடுகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகள்
இருப்பினும், இந்தத் துறையில் சில சவால்களும் உள்ளன. விற்பனையில் இருந்து வாடகைக்கு மாறும் போது, செயல்பாட்டுச் செலவுகள் (Operational Costs) அதிகரிக்கின்றன. வருமானம் வருவதற்கு தாமதமாகும். இது சரியாக நிர்வகிக்கப்படாவிட்டால், நிதி ஆபத்தை அதிகரிக்கும். மூத்த குடிமக்கள் வசிக்கும் குடியிருப்பு என்பது வெறும் சொத்து மட்டுமல்ல; இதற்கு சுகாதாரம், விருந்தோம்பல் மற்றும் சமூக மேலாண்மை ஆகியவற்றில் சிறப்புத் திறன்கள் தேவை. இதில் பல டெவலப்பர்களுக்கு அனுபவம் இல்லை. சேவையின் தரம் மிகவும் முக்கியமானது. அதில் ஏதேனும் தவறு நடந்தால், குடியிருப்பாளர்களின் திருப்தி குறையும். வரி விதிப்பு, மண்டல விதிகள் (Zoning) மற்றும் சுகாதார விதிகள் போன்ற ஒழுங்குமுறை (Regulatory) கட்டமைப்புகளும் இன்னும் முழுமையாக உருவாகவில்லை. நிலம், கட்டுமானம் மற்றும் செயல்பாட்டுக்கான அதிக செலவுகள், நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கு ஒரு விலைப் பிரச்சனையை ஏற்படுத்துகின்றன. மேலும், இந்த இடங்கள் சோகமானவை என்ற ஒரு கருத்து மக்களிடம் உள்ளது. இதையும் மாற்ற வேண்டும்.
எதிர்கால பார்வை: வளர்ச்சி மற்றும் முதிர்ச்சி
எதிர்காலத்தைப் பொறுத்தவரை, இந்தியாவில் மூத்த குடிமக்கள் வசிக்கும் துறையின் வளர்ச்சி தொடரும். வயதான மக்கள் தொகை மற்றும் வாடகை மாடலுக்கான மாற்றம் இதற்கு முக்கிய காரணங்கள். இந்தத் துறை முதிர்ச்சியடையும் போது, ஒழுங்குமுறைத் தெளிவு மற்றும் REITs போன்ற சிறப்பு முதலீட்டு வாகனங்கள் உருவாகும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. உயர் தர விருந்தோம்பல் சேவைகள், ஒருங்கிணைந்த சுகாதார வசதிகள், செலவு மேலாண்மை ஆகியவற்றில் கவனம் செலுத்தும் டெவலப்பர்கள் வெற்றி பெறுவார்கள். இந்தத் துறை, இந்தியாவின் எதிர்கால ரியல் எஸ்டேட்டின் ஒரு முக்கிய அங்கமாக மாறும்.