Whalesbook
இந்தியாவின் ரெசிடென்ஷியல் ப்ராப்பர்ட்டி மார்க்கெட், கொரோனாவுக்குப் பிறகு பெரிய வளர்ச்சியை கண்ட நிலையில், இப்போது ஒரு மெதுவான நிலையை நோக்கி செல்கிறது. Crisil Ratings ஆய்வாளர்களின் கணிப்பின்படி, FY27-ல் விற்பனை மதிப்பு வளர்ச்சி 4-6% ஆக குறையும். இது FY22 முதல் FY25 வரை ஆண்டுக்கு சராசரியாக 26% ஆக இருந்த வளர்ச்சியை விட மிகவும் குறைவு. ஏற்கனவே FY26-ல் வளர்ச்சி 5-7% ஆக மெதுவாகிவிட்டதாக மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது.
தேவை மற்றும் விலை தடைகள்
இந்த மெதுவான வளர்ச்சிக்கு பல காரணங்கள் உள்ளன. அதிகப்படியான சொத்து விலைகள் வால்யூம் தேவையை (Volume Demand) சற்று தேக்கமடையச் செய்துள்ளது. மேலும், முக்கிய நகரங்களில் புதிய ப்ராஜெக்ட்களை தொடங்குவதற்கு அனுமதி பெறுவதில் தாமதம் ஏற்படுகிறது. FY27-ல் சராசரி விற்பனை விலை (Average Selling Price) வளர்ச்சி 3-5% ஆக குறையும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இது சமீபத்திய கூர்மையான உயர்வுகளிலிருந்து கணிசமான வீழ்ச்சியாகும். வாடிக்கையாளர்களின் ஆர்வமும் (Buyer Sentiment) மேலும் குறையும், தேவையின் வளர்ச்சி 0-2% ஆக மட்டுமே இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
கையிருப்பு அதிகரிப்பு மற்றும் சொகுசு தேவை
இதன் விளைவாக, விற்கப்படாத வீட்டு கையிருப்பு (Unsold Housing Inventory) FY27-ல் 3.2-3.4 ஆண்டுகளாக அதிகரிக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதற்கு முன்னர் இது 3 ஆண்டுகளுக்கு கீழ் இருந்தது. குறிப்பாக பெங்களூரு போன்ற நகரங்களில் உள்ள அனுமதி தடைகளை சரிசெய்வது மிகவும் முக்கியம். அதே சமயம், பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு (Luxury) வீட்டு சந்தைகள் வலுவாகவே உள்ளன. FY27-ல் புதிய ப்ராஜெக்ட்களில் 38-40% இந்த பிரிவில் இருந்து வரும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இது FY22-ல் வெறும் 12% ஆக இருந்தது. இது பில்டர்களுக்கு அதிக வருவாய் மற்றும் லாப வரம்பை (Profit Margins) அளிக்கிறது.
பில்டர்களின் நிதி நிலை வலுவாகவே உள்ளது
விற்பனை வளர்ச்சி குறைந்தாலும், பில்டர்களின் நிதி நிலைமை சீராகவே உள்ளது. இதற்குக் காரணம், தொடர்ச்சியான பண வசூல்கள் (Cash Collections) ஆகும். கட்டுமான செலவுகளுக்கு ஈடாக இந்த வசூல்கள் வந்துள்ளதால், வலுவான பணப்புழக்கம் (Cash Flow) கிடைக்கிறது. இந்த நிலையான வருமானத்தால், பில்டர்கள் வெளிக்கடனை (External Debt) சார்ந்திருப்பதை குறைத்துள்ளனர். Crisil கணிப்பின்படி, FY27-ல் செயல்பாடுகளிலிருந்து வரும் பணப்புழக்கம் (CFO - Cash Flow from Operations) 15-17% அதிகரிக்கும். இது வசூல்கள் 22-24% உயரும் என்ற கணிப்பால் உந்தப்படுகிறது.
எதிர்கால ஆபத்துகள்
பில்டர்களின் கடன் நம்பகத்தன்மை (Creditworthiness) வலுவாகவே இருக்கும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. FY27-ல் கடன்-பணப்புழக்க விகிதம் (Debt-to-Cash Flow Ratio) 1.1-1.3 மடங்காக இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இருப்பினும், சில ஆபத்துகளும் உள்ளன. அதிகப்படியான ப்ராஜெக்ட் லாஞ்ச்களுக்கு மத்தியில், எதிர்பார்த்ததை விட தேவை கடுமையாக குறைந்தால், அதிகப்படியான கையிருப்பு சேரக்கூடும். மேலும், உலகளாவிய புவிசார் அரசியல் பிரச்சனைகள் (Geopolitical Issues) பணவீக்கத்தை அதிகரிக்கலாம், இது வாடிக்கையாளர் நம்பிக்கையை மேலும் பாதிக்கலாம்.