Whalesbook
ஜெஃபரீஸ் கணிப்பு: சந்தையில் பெரும் சரிவு!
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை FY27-ல் ஒரு பெரிய மந்தநிலையை எதிர்கொள்ளும் என ஜெஃபரீஸ் (Jefferies) கணித்துள்ளது. சந்தை இப்போது வேகத்தைக் குறைக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. சமீபத்திய சந்தை திருத்தத்தில், ரியல் எஸ்டேட் பங்குகளின் விலைகள் இந்த ஆண்டு இதுவரை சுமார் 20% மற்றும் 2024 உச்சத்தில் இருந்து கிட்டத்தட்ட 40% சரிந்துள்ளன. இந்த சரிவு, Share valuations-ஐ கொரோனா காலத்திற்கு முந்தைய நிலைகளுக்குக் கீழே தள்ளியுள்ளது. முதலீட்டாளர்கள் எதிர்கொள்ளும் சவால்களுக்கு இது ஒரு சிக்கலான சந்தையை உருவாக்கியுள்ளது.
விற்பனை வளர்ச்சி ஏன் குறைகிறது?
FY27-ல் 6% ஆக மட்டுமே விற்பனை வளர்ச்சி இருக்கும் என ஜெஃபரீஸ் கணித்துள்ளது. இது FY26-ல் எதிர்பார்க்கப்பட்ட 21% வளர்ச்சியை விட மிகக் குறைவு. இதற்கான முக்கிய காரணங்களாக, விலை உயர்ந்த வீடுகளை வாங்குவதில் ஏற்படும் தாமதங்கள் மற்றும் அதிகரிக்கும் கடன் செலவுகள் (Borrowing Costs) சுட்டிக்காட்டப்பட்டுள்ளன. ஜூன் காலாண்டில், விலை வளர்ச்சி சுமார் 5% ஆகவும், கட்டுமான செலவுகள் 2% ஆகவும், வட்டி மற்றும் மூலதன விகிதங்கள் 0.5% புள்ளிகள் அதிகரிக்கவும் வாய்ப்புள்ளது. இந்த குறுகிய கால சவாலான சூழல், பல முன்னணி டெவலப்பர்களுக்கான (Developers) விலை இலக்குகளை (Price Targets) குறைக்க ஜெஃபரீஸுக்கு வழிவகுத்துள்ளது.
டெவலப்பர்களின் எதிர்காலம்: பலம் மற்றும் வாய்ப்புகள்
இந்த எச்சரிக்கையான கணிப்பு இருந்தாலும், சந்தையில் ஏற்பட்டுள்ள இந்த பெரிய சரிவு, எதிர்மறையான பல அம்சங்களை ஏற்கனவே விலையில் கொண்டு வந்திருக்கலாம். வலுவான பேலன்ஸ் ஷீட், நல்ல Cash Flow, மற்றும் சந்தையில் அதிக பங்கு வைத்திருக்கும் நிறுவனங்கள் இந்த சவால்களை சமாளிக்க சிறந்த நிலையில் இருக்கும்.
DLF நிறுவனத்திற்கு 'Buy' ரேட்டிங் மற்றும் ₹800 புதிய இலக்கு விலையை ஜெஃபரீஸ் வழங்கியுள்ளது. NCR பிராந்தியத்தில் அதன் தொடர்ச்சியான திட்ட வெளியீடுகள் மற்றும் அதிகரிக்கும் லீஸ் வருவாய் (Lease Income) மீது நம்பிக்கை தெரிவித்துள்ளது. Lodha (Macrotech Developers) நிறுவனமும் ஒரு விருப்பமான தேர்வாக உள்ளது, இதற்கும் 'Buy' ரேட்டிங் மற்றும் ₹1,215 விலை இலக்கு வழங்கப்பட்டுள்ளது. தரவு மையம் (Data Center) நில விற்பனை மற்றும் விரிவாக்கத்தால் Lodha-வின் வளர்ச்சி தொடரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. Godrej Properties நிறுவனம் அதன் வலுவான டெவலப்மென்ட் பைப்பைலைன் மற்றும் நெகிழ்வான தயாரிப்பு விருப்பங்களால் நிலைத்தன்மையுடன் (Stability) ஆதரிக்கப்படுகிறது. அடுத்த ஆண்டுகளில் பரந்த சந்தையை விட அதிகமான வருவாய் வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கலாம்.
Prestige Estates நிறுவனத்தின் FY27 விற்பனை மதிப்பீடு சரிசெய்யப்பட்டுள்ளது. அதன் valuation வரலாற்று சராசரியை விட குறைவாக உள்ளது. ஆய்வாளர்கள் பொதுவாக ஒரு நேர்மறையான பார்வையை கொண்டுள்ளனர், சராசரியாக ₹1,900-₹1,980 வரம்பில் 12 மாத விலை இலக்குடன், கணிசமான சாத்தியமான வளர்ச்சியை இது குறிக்கிறது. Oberoi Realty நிறுவனத்திற்கு ஜெஃபரீஸ் 'Hold' ரேட்டிங் மற்றும் ₹1,680 இலக்கு விலை நிர்ணயித்துள்ளது. விலை உயர்ந்த கொள்முதல் முடிவுகளில் ஏற்படும் தாமதங்கள் அதன் திட்டங்களுக்கு பாதிப்பை ஏற்படுத்தும் என மதிப்பிட்டுள்ளது. இந்த நிறுவனத்தின் P/E விகிதம் சுமார் 24-25x ஆகவும், சந்தை மூலதனம் (Market Cap) ₹55,000 கோடிக்கு அதிகமாகவும் உள்ளது.
Real Estate Investment Trusts (REITs) பகுப்பாய்வில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன. Mindspace Business Parks REIT மற்றும் Embassy Office Parks REIT ஆகிய இரண்டும் ஜெஃபரீஸிடமிருந்து 'Buy' ரேட்டிங் பெற்றுள்ளன. இருப்பினும், promoter holding அளவுகள் மற்றும் return on equity போன்ற காரணங்களை கவனமாக ஆராய வேண்டும்.
டெவலப்பர்கள் மற்றும் REIT-களுக்கான முக்கிய அபாயங்கள்
DLF மற்றும் Lodha போன்ற முக்கிய டெவலப்பர்களுக்கு 'Buy' ரேட்டிங் கொடுத்தாலும், ஜெஃபரீஸின் விலை இலக்கு குறைப்புகள் எச்சரிக்கையைக் காட்டுகின்றன. DLF-ன் இலக்கு ₹900-லிருந்து ₹800 ஆகவும், Lodha-வின் இலக்கு ₹1,475-லிருந்து ₹1,215 ஆகவும் குறைக்கப்பட்டுள்ளது. Prestige Estates நிறுவனத்தின் TTM P/E விகிதம் நிலையற்றதாக உள்ளது. Oberoi Realty-ன் 'Hold' ரேட்டிங், அதன் விலை இலக்கான ₹1,680 உடன், வரையறுக்கப்பட்ட upside-ஐக் குறிக்கிறது. REIT-களைப் பொறுத்தவரை, promoter holding அளவுகள் (Embassy Office Parks REIT 7.69%) மற்றும் promoter share pledges (Brookfield India REIT 90.0%) போன்ற கவலைகள் உள்ளன.
ஒட்டுமொத்த பார்வை: எச்சரிக்கையுடன் கூடிய நம்பிக்கை
பிரீமியம் வீட்டு சந்தையில் முடிவெடுக்கும் வேகம் குறைவது, மிதமான செலவு அதிகரிப்பு, மற்றும் அதிக வட்டி விகிதங்கள் FY27-ல் துறை சார்ந்த வேகத்தைப் பாதிக்கும் என ஜெஃபரீஸ் கணித்துள்ளது. இருப்பினும், DLF, Lodha, மற்றும் Godrej Properties போன்ற டெவலப்பர்கள் மீதுள்ள விருப்பம், முக்கிய REIT-களில் 'Buy' ரேட்டிங் ஆகியவை, பரந்த துறை சவால்களை சமாளிக்கக்கூடிய தனிப்பட்ட நிறுவன பலங்களில் நம்பிக்கையை காட்டுகின்றன.