இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: லாபத்தைக் குறைக்கும் செலவுகள், சரியும் தேவை – முதலீட்டாளர்கள் கவனத்திற்கு!

சொகுசுப் பிரிவில் தேக்கம், வாங்கும் திறன் குறைவு!

இந்தியாவின் ரெசிடென்ஷியல் ப்ராபர்ட்டி சந்தை, பெருந்தொற்றுக்குப் பிறகு அபரிமிதமாக வளர்ந்தது. ஆனால், தற்போது பொருளாதார அழுத்தங்கள் காரணமாக, விலை உயர்வு மற்றும் விற்பனையின் வேகம் சவால்களை எதிர்கொள்கிறது. சொகுசு வீடுகள் பிரிவில் சில புக்கிங்ஸ் நன்றாக இருந்தாலும், பொருளாதார மாற்றங்களும், அதிகரிக்கும் செயல்பாட்டுச் செலவுகளும் (Operating Costs) டெவலப்பர்களையும், வாங்குபவர்களின் பட்ஜெட்டையும் அடுத்த நிதியாண்டில் சோதிக்கும்.

குறிப்பாக, பிரீமியம் மற்றும் லக்ஸரி ரியல் எஸ்டேட் பிரிவுகள் கடந்த 5 ஆண்டுகளில் ஏற்பட்ட விலை உயர்வையும், கணிசமான விற்பனையையும் தாங்கி நிற்கின்றன. 2025-ல், இந்த உயர்-மதிப்பு சொத்துக்கள் மொத்த விற்பனையில் சுமார் 27% ஆக இருந்தன. இது நடுத்தரப் பிரிவு வீடுகளை விட அதிகமாகும், மேலும் விற்பனை வளர்ச்சி ஆண்டுக்கு 30%-க்கு மேல் இருந்தது. இருப்பினும், வட்டி விகித உயர்வு மற்றும் வாங்கும் திறன் பிரச்சினைகள் இந்தப் பிரிவுகளையும் பாதிக்காமல் இல்லை. நாடு முழுவதும் சராசரி விலை-வருமான விகிதம் (Price-to-Income ratio) 2020-ல் 6.6 ஆக இருந்து, 2024-ல் 7.5 ஆக உயர்ந்துள்ளது. விலை மற்றும் லாபத்தைப் பாதுகாக்க டெவலப்பர்கள் இந்தப் பிரிவுகளில் அதிக கவனம் செலுத்தியதால், மலிவு விலை வீடுகளின் பங்கு, 5 ஆண்டுகளில் 40%-லிருந்து 15% ஆகக் குறைந்துள்ளது.

உயரும் செலவுகள் டெவலப்பர்களின் லாபத்தை அரிக்கின்றன!

உலகளாவிய புவிசார் அரசியல் பதற்றங்கள் (Geopolitical Tensions) கட்டுமானச் செலவுகளை மேலும் அதிகரிக்கின்றன. ஸ்டீல், அலுமினியம், தாமிரம் போன்ற உலோகங்களின் விலை உயர்வு மற்றும் லாஜிஸ்டிக்ஸ் செலவுகள் அதிகரிப்பு காரணமாக, மொத்த கட்டுமானச் செலவில் 3-5% வரை உயர்வு ஏற்படலாம் எனத் தொழில்துறை மதிப்பிடுகிறது. 2025-ல் சிமெண்ட் மற்றும் ஸ்டீல் விலைகள் சற்று குறைந்தாலும், அடிப்படை உலோகங்களின் விலை உயர்வு மற்றும் தொழிலாளர் செலவுகள் (5-6% உயர்வு) டெவலப்பர்களின் லாப வரம்புகளை (Margins) அழுத்துகின்றன. ஏற்கனவே விற்றுத் தீர்ந்த ப்ராஜெக்ட்களில், இந்த அதிகரித்த உள்ளீட்டுச் செலவுகள் நேரடியாக லாபத்தைக் குறைக்கின்றன. குறிப்பாக நடுத்தர மற்றும் சிறு டெவலப்பர்கள் இதனால் பாதிக்கப்படுவார்கள், ப்ராஜெக்ட் தாமதங்கள் 3 முதல் 6 மாதங்கள் வரை நீடிக்கலாம். DLF போன்ற பெரிய டெவலப்பர்கள் பூஜ்ய நிகரக் கடனில் (Zero Gross Debt) இருந்தாலும், செலவு உயர்வு ஒரு கவலையாகவே உள்ளது. Oberoi Realty 2-3% செலவு உயர்வை எதிர்பார்த்தாலும், இது ஒட்டுமொத்தத் துறையில் உள்ள அழுத்தத்தைக் காட்டுகிறது.

பொருளாதாரச் சவால்கள் தேவையை மந்தமாக்குகின்றன!

இந்தியப் பொருளாதாரம் வலுவான வளர்ச்சியிலிருந்து, சவாலான சூழலை எதிர்கொள்ளும் நிலைக்கு மாறிவருகிறது. 2026-27 நிதியாண்டுக்கான GDP வளர்ச்சி கணிப்புகள் 6.0% முதல் 6.9% வரை இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இது FY26-ஐ விடக் குறைவு. பணவீக்கம் (Inflation) 2026-27-ல் சுமார் 4.0% முதல் 4.7% வரை இருக்கும் என கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இது உலகளாவிய மோதல்கள் மற்றும் சாத்தியமான எல் நினோ (El Niño) காரணமாக எரிசக்தி மற்றும் உணவுப் பொருட்களின் விலை உயர்வை அடிப்படையாகக் கொண்டது. இதன் விளைவாக, 2026-ல் வட்டி விகிதக் குறைப்புக்கான (Interest Rate Cuts) எதிர்பார்ப்புகள் குறைந்துள்ளன. இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ரெப்போ விகிதத்தை (Repo Rate) 5.25%-ல் நிலையாக வைத்துள்ளது, இது ஒரு நீண்ட இடைநிறுத்தத்தைக் குறிக்கிறது, மேலும் சில ஆய்வாளர்கள் வட்டி விகித உயர்வையும் எதிர்பார்க்கின்றனர். இந்த உயர் வட்டி விகிதச் சூழல், AI மற்றும் ஆட்டோமேஷன் (Automation) காரணமாக IT துறையில் ஏற்படும் தாக்கத்துடன் இணைந்து, குறிப்பாக பெங்களூரு மற்றும் ஹைதராபாத் போன்ற IT மையங்களில் வீடுகளுக்கான தேவையை பலவீனப்படுத்துகிறது.

சந்தை நிலை மற்றும் FY27 கணிப்புகள்

Nifty Realty Index, இந்த கவலைகளைப் பிரதிபலிக்கும் வகையில், ஆண்டின் தொடக்கத்திலிருந்து 15% சரிந்துள்ளது. இது Nifty 50-ன் 10% சரிவை விட மோசமானது. ஆய்வாளர்களின் FY27 கணிப்புகள், மெதுவான வளர்ச்சி காலத்தைக் காட்டுகின்றன. India Ratings, அதிக முந்தைய செயல்திறன் மற்றும் வாங்கும் திறன் பிரச்சினைகள் காரணமாக, விற்பனை வளர்ச்சி FY27-ல் ஆண்டுக்கு 5-7% ஆக மட்டுமே இருக்கும் என்று எதிர்பார்க்கிறது. Jefferies, வட்டி விகித உயர்வு மற்றும் தாமதமான உயர்-மதிப்பு வீட்டு விற்பனைகள் காரணமாக, FY27-ல் ப்ரீ-சேல்ஸ் வளர்ச்சி FY26-ல் 21% ஆக இருந்ததிலிருந்து 6% ஆகக் குறையும் என்று கணிக்கிறது. Crisil Ratings, FY27-ல் விற்பனை மதிப்பு வளர்ச்சி 4-6% ஆகவும், விலை வளர்ச்சி 3-5% ஆகவும் குறையும் என்று எதிர்பார்க்கிறது.

வாங்கும் திறன் நெருக்கடி அதிகரிக்கிறது!

பிரீமியம் பிரிவின் ஈர்ப்பு இருந்தாலும், வாங்கும் திறன் (Affordability) மோசமடைந்து வருகிறது. சராசரி விலை-வருமான விகிதம் (Price-to-Income ratio) விரிவடைந்துள்ளது, மேலும் வாங்குபவர்களுக்கான EMI-to-income விகிதம் கணிசமாக உயர்ந்துள்ளது, குறிப்பாக முக்கிய நகரங்களில். 2026-2028 வாக்கில் வருமான வளர்ச்சி சொத்து மதிப்பை மிஞ்சி ஸ்திரத்தன்மை ஏற்படும் என்று சில கணிப்புகள் எதிர்பார்க்கின்றன, ஆனால் தற்போதைய தேவை பலவீனமாக உள்ளது. சந்தை மெதுவான வாங்குபவர் முடிவுகள், கடினமான பேச்சுவார்த்தைகள் மற்றும் விற்பனை முகவர்கள் மீது அதிக சார்பு ஆகியவற்றைக் காண்கிறது. மேலும், கட்டுமானச் செலவில் எதிர்பார்க்கப்படும் 3-5% உயர்வு, டெவலப்பர்களின் விலை நிர்ணயிக்கும் திறன் மற்றும் லாப வரம்புகளை நேரடியாகப் பாதிக்கிறது. இது, நிதி ஸ்திரத்தன்மையில் கவனம் செலுத்தும் முக்கிய பில்டர்களுக்கு, குறிப்பாக ஒரு 'மீண்டும் சரிசெய்யும் கட்டத்திற்கு' (Reset Phase) வழிவகுக்கும். பங்குச் சந்தை ஏற்ற இறக்கங்களால் எச்சரிக்கையுடன் இருக்கும் முதலீட்டாளர்களின் தேவை மீதான சந்தையின் சார்பு, மேலும் ஒரு அபாயத்தைச் சேர்க்கிறது.