Whalesbook
அலுவலக சந்தை புதிய உச்சத்தை தொட்டது!
2026 முதல் காலாண்டில் (Q1 2026) இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் இரண்டு முற்றிலும் மாறுபட்ட நிலவரங்கள் காணப்பட்டன. வணிக அலுவலக இடங்களுக்கான (Commercial Office Spaces) லீசிங் (Leasing) மற்றும் வாடகைகள் புதிய சாதனைகளை படைத்தன. ஆனால், மறுபுறம் குடியிருப்பு சந்தை (Residential Market) விற்பனையில் சரிவை சந்தித்தது. இருப்பினும், வாங்குபவர்கள் ₹1 கோடிக்கு மேலான வீடுகளையே அதிகம் தேர்ந்தெடுத்தனர். பொருளாதாரம் வலுவாக இருந்தபோதிலும், வட்டி விகிதங்கள் குறைந்தபோதிலும், பங்கு சந்தை எதிர்மறையாக செயல்பட்டது. இது கள நிலவரத்திற்கும், முதலீட்டாளர்கள் நிறுவனங்களை மதிப்பிடுவதற்கும் இடையே உள்ள பெரிய இடைவெளியை காட்டுகிறது.
அலுவலக லீசிங் வரலாறு காணாத வளர்ச்சி
Q1 2026-ல் இந்தியாவின் அலுவலக சொத்து சந்தை வரலாறு காணாத பரபரப்பைக் கண்டது. முக்கிய எட்டு நகரங்களில் லீசிங் பரிவர்த்தனைகள் 29.9 மில்லியன் சதுர அடி-ஐ எட்டியது. இது முந்தைய ஆண்டின் உச்சத்தை விட 6% அதிகமாகும். இந்த வளர்ச்சி பெங்களூரு மட்டுமல்லாமல், மும்பை பெருநகரப் பகுதி (MMR) மற்றும் ஹைதராபாத் போன்ற நகரங்களிலும் குறிப்பிடத்தக்கதாக இருந்தது. இந்த இரண்டு நகரங்களும் தங்களின் மொத்த 2025-ன் லீசிங் அளவை இந்த காலாண்டிலேயே தாண்டிவிட்டன. உலகளாவிய திறமைக் மையங்கள் (Global Capability Centers - GCCs) இந்த வளர்ச்சிக்கு முக்கிய காரணமாக இருந்தன. இவை மட்டும் 14.4 மில்லியன் சதுர அடி பரப்பளவை லீஸ் எடுத்தன.
வாடகையிலும் புதிய ஏற்றம்
அலுவலக இடங்களுக்கான வாடகைகளும் கணிசமாக உயர்ந்தன. ஆண்டுக்கு 2% முதல் 15% வரை வளர்ச்சி கண்டது. குறிப்பாக, NCR மற்றும் கொல்கத்தா பகுதிகளில் வாடகை 15% அதிகரித்துள்ளது. NCR மற்றும் பெங்களூரு நகரங்கள் சராசரி வாடகையில் முதன்முறையாக ஒரு சதுர அடிக்கு ₹100-ஐ தாண்டி புதிய உச்சத்தை எட்டின. ஒட்டுமொத்தமாக, அலுவலக லீசிங் (Gross Absorption) ஆண்டுக்கு 10% அதிகரித்து 18.9 மில்லியன் சதுர அடி-ஆக இருந்தது. இதில், 100,000 சதுர அடி-க்கு மேலான பெரிய ஒப்பந்தங்கள் மொத்த லீசிங்கில் 47% பங்களித்தன. மேலும், முதலீட்டாளர்களும் அலுவலக சொத்துக்களில் அதிக ஆர்வம் காட்டி, 2025-ல் மட்டும் $2.4 பில்லியன் முதலீடு செய்துள்ளனர்.
குடியிருப்பு விற்பனையில் தேக்கம், தேவை உயர் பிரிவில்
ஆனால், குடியிருப்பு சந்தை (Residential Market) சற்று பின்னடைவை சந்தித்தது. முக்கிய எட்டு நகரங்களில் ஒட்டுமொத்த வீட்டு விற்பனை ஆண்டுக்கு 4% குறைந்து 84,827 யூனிட்கள் ஆக இருந்தது. குறிப்பாக, மும்பை (7% சரிவு), NCR (11% சரிவு) மற்றும் புனே (11% சரிவு) போன்ற முக்கிய சந்தைகளில் விற்பனை வீழ்ச்சியடைந்தது.
₹1 கோடிக்கு மேலான வீடுகளுக்கு மவுசு அதிகரிப்பு
இந்த சரிவுக்கு மத்தியில், ஒரு சுவாரஸ்யமான மாற்றம் காணப்பட்டது. ₹1 கோடிக்கு மேலான விலை கொண்ட வீடுகளின் விற்பனை ஆண்டுக்கு 11% அதிகரித்துள்ளது. இந்த உயர்தர பிரிவு இப்போது மொத்த விற்பனையில் 29%-ஐ கொண்டுள்ளது. இது, ₹1 கோடிக்கு மேலான வீடுகள் 2025 முதல் பாதியில் 62% விற்பனையை பிடித்திருந்தது (முந்தைய ஆண்டு 51%). மாறாக, ₹1 கோடிக்கு குறைவான வீடுகளின் விற்பனை குறைந்தது. ₹50 லட்சத்துக்குக் குறைவான யூனிட்கள் 23% சரிந்தன. ₹50 லட்சம் முதல் ₹1 கோடி வரையிலான பிரிவில் 12% விற்பனை குறைந்துள்ளது.
விற்கப்படாத இருப்பு உயர்வு, டெவலப்பர்கள் மீது அழுத்தம்
இந்த இருவேறுபட்ட சந்தை நிலவரங்களுக்கு மத்தியில், விற்கப்படாத சொத்துக்களின் இருப்பு (Unsold Inventory) தொடர்ந்து அதிகரித்து வருகிறது. 'விற்பனைக்குத் தயாராக உள்ள கால அளவு' (Quarters to Sell - QTS) ஒரு வருடத்திற்கு முன்பு இருந்த 5.9 காலாண்டுகளிலிருந்து 6.0 காலாண்டுகளாக அதிகரித்துள்ளது. 2020 முதல் விற்கப்படாத வீடுகளின் எண்ணிக்கை உயர்ந்துள்ளது. குறிப்பாக, ₹1 கோடிக்கு மேலான பிரிவில் விற்கப்படாத சொத்துக்களின் எண்ணிக்கை ஆண்டுக்கு 18% அதிகரித்துள்ளது. ₹2-5 கோடி பிரிவு விற்கப்படாத யூனிட்களில் 46% பெரிய அதிகரிப்பைக் கண்டாலும், அதன் QTS 4.4 காலாண்டுகளாக சீராகவே இருந்தது.
முதலீட்டாளர்கள் ஏன் தயங்குகிறார்கள்?
அலுவலக லீசிங்கின் இந்த வலுவான செயல்திறன் இருந்தபோதிலும், பட்டியலிடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களின் பங்குகளை முதலீட்டாளர்கள் மதிப்பிடும் விதத்தில் பெரும் சந்தேகம் நிலவுகிறது. Nifty Realty Index 2026-ல் இதுவரை (Year-to-Date) சுமார் 24% சரிந்துள்ளது. இது மிக மோசமான செயல்திறன் கொண்ட துறை குறியீடாக உள்ளது. இந்த வீழ்ச்சி, GDP வளர்ச்சி மற்றும் ரிசர்வ் வங்கி வட்டி விகிதங்களை 5.25% ஆகக் குறைத்தது போன்ற சாதகமான பொருளாதார காரணிகளுக்கு மத்தியிலும் ஏற்பட்டுள்ளது.
முதலீட்டாளர் சந்தேகத்திற்கான காரணங்கள்
பல காரணிகள் இந்த முதலீட்டாளர் அச்சத்தை விளக்குகின்றன. முதலாவதாக, வீட்டு மலிவு விலை (Affordability) ஒரு முக்கிய கவலையாக உள்ளது. விற்பனை மெதுவாக இருக்கும் நிலையில், விலைகள் இன்னும் அதிகமாகவே உள்ளன. இது குறிப்பாக பட்ஜெட் விலையில் வீடுகளை வாங்குவோரை பாதிக்கிறது. இரண்டாவதாக, செயற்கை நுண்ணறிவு (AI) தொழில்நுட்பம் முக்கிய IT துறையை எவ்வாறு பாதிக்கும் என்ற கவலைகள், எதிர்காலத்தில் அலுவலக மற்றும் குடியிருப்பு இடங்களுக்கான தேவையைப் பற்றிய நிச்சயமற்ற தன்மையை உருவாக்குகின்றன. குறிப்பாக பெங்களூரு மற்றும் ஹைதராபாத் போன்ற தொழில்நுட்ப மையங்களில் இந்த தாக்கம் இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.
டெவலப்பர்கள் சலுகைகள் வழங்கினாலும்...
இந்த நிலையில், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் தள்ளுபடிகள் மற்றும் சிறப்பு கட்டணத் திட்டங்கள் போன்ற சலுகைகளை வழங்குகின்றனர். ஆனால், இது அவர்கள் சொத்துக்களை, குறிப்பாக விலையுயர்ந்தவற்றை விற்பதில் சிரமங்களை எதிர்கொள்வதைக் குறிக்கிறது.
மதிப்பீடுகள் அதிகமாக உள்ளதா?
முக்கிய டெவலப்பர்களின் பங்கு மதிப்பீடுகள் (Stock Valuations) தற்போதைய சந்தை உணர்வைக் கருத்தில் கொண்டு அதிகமாகத் தெரிகிறது. உதாரணமாக, DLF பங்கு சுமார் 30.19 முதல் 47.58 P/E விகிதத்திலும், Godrej Properties சுமார் 27.54 முதல் 31.6 P/E விகிதத்திலும், Oberoi Realty சுமார் 22.7 முதல் 30.2 P/E விகிதத்திலும், Prestige Estates Projects அதிகபட்சமாக 51.13 முதல் 54.2 P/E விகிதத்திலும் வர்த்தகம் செய்கின்றன. இந்த பெருக்கங்கள், வீழ்ச்சியடைந்து வரும் ரியல்டி பங்கு குறியீடுகள் மற்றும் IT துறையில் உள்ள நிச்சயமற்ற தன்மை போன்ற சாத்தியமான அபாயங்களுடன் பார்க்கும்போது, நீடிக்க முடியாத மதிப்பீட்டு இடைவெளியைக் காட்டுகின்றன.
முதலீடு தொடர்கிறது, ஆனால் சந்தை உணர்வு பின்தங்கியுள்ளது
தற்போதைய சந்தை சந்தேகம் நிலவினாலும், இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் நிறுவன முதலீடு (Institutional Investment) வலுவாகவே உள்ளது. Q1 2026-ல் இது $1.41 பில்லியன்-ஐ எட்டியுள்ளது. இது முந்தைய ஆண்டை விட 74% அதிகமாகும். உள்நாட்டு மூலதனமே முக்கிய பங்காற்றியது, மொத்த முதலீட்டில் 72%-ஐ ஈர்த்தது. வணிக சொத்துக்கள்தான் பெரும்பாலான முதலீடுகளை (மொத்தத்தில் 80%) கவர்ந்தன. GCC-க்களின் விரிவாக்கம் இதில் முக்கிய பங்கு வகித்தது.
எதிர்கால கணிப்புகள்
2026-ல் இந்தத் துறை தொடர்ந்து வளர்ச்சி அடையும் என்று ஆய்வாளர்கள் எதிர்பார்க்கிறார்கள். ஊகங்களுக்குப் பதிலாக, கவனமான விரிவாக்கம் மற்றும் திட்ட நிறைவில் கவனம் செலுத்தப்படும். சாதகமான மக்கள்தொகை வளர்ச்சி மற்றும் இந்தியாவின் வலுவான நுகர்வோர் பொருளாதாரம், உலகளாவிய நிச்சயமற்ற தன்மைகளுக்கு மத்தியில் இந்தத் துறைக்கு ஸ்திரத்தன்மையை அளிக்கும் நிறுவன முதலீட்டைத் தக்கவைக்கும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது. இருப்பினும், ரியல்டி பங்குகளின் தொடர்ச்சியான மோசமான செயல்திறன், சந்தை உணர்வு துறையின் செயல்பாட்டு சாதனைகளுடன் பொருந்த, கணிசமான நேர்மறையான செய்திகள் தேவை என்பதை உணர்த்துகிறது.