இந்தியாவில் நகர்ப்புற வளர்ச்சிக்கு தடையாக இருக்கும் முக்கிய பிரச்சனைகளை KPMG மற்றும் NAREDCO இணைந்து வெளியிட்டுள்ள புதிய அறிக்கை சுட்டிக்காட்டியுள்ளது. குறிப்பாக, வீடுகள் வாங்கும் திறன் குறைந்து வருவதும், வாடகை வீட்டுச் சந்தையை முறைப்படுத்த வேண்டியதன் அவசியமும் வலியுறுத்தப்பட்டுள்ளது. 2036-ல் இந்தியாவின் நகர்ப்புற மக்கள் தொகை 40% ஆக உயரும் நிலையில், 2047-க்குள் 5.8 ட்ரில்லியன் டாலர் மதிப்பை எட்டுவதற்கு சில சீர்திருத்தங்கள் அவசியம் என அறிக்கை கூறுகிறது.
என்ன நடந்தது?
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை ஒரு முக்கிய காலகட்டத்தில் உள்ளது. KPMG மற்றும் NAREDCO (National Real Estate Development Council) இணைந்து வெளியிட்டுள்ள புதிய அறிக்கை, 2047-க்குள் இந்தத் துறையின் மதிப்பு $5.8 ட்ரில்லியன் டாலர் ஆக உயரும் என கணித்துள்ளது. இந்த அறிக்கை ஜூன் 2026-ல் வெளியிடப்பட்டது. இந்தியாவின் நகர்ப்புற மக்கள் தொகை வேகமாக அதிகரித்து வருகிறது. 2036-க்குள் 40% ஆகவும், 2050-க்குள் கிட்டத்தட்ட 50% ஆகவும் உயரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதனால், வீட்டுவசதி உள்கட்டமைப்பில் பெரும் அழுத்தம் ஏற்பட்டுள்ளது. இந்தத் துறை வளர்ந்து வந்தாலும், கொள்கை மற்றும் நிர்வாக சீர்திருத்தங்கள் மூலம் சரிசெய்யப்பட வேண்டிய பல கட்டமைப்பு சவால்களை எதிர்கொள்கிறது.
கட்டுப்படியாகாத வீடுகள்: ஒரு முரண்பாடு
சந்தை விநியோகத்திற்கும் வாடிக்கையாளர் தேவைக்கும் இடையே ஒரு பெரிய இடைவெளி இருப்பதாக அறிக்கை கவலை தெரிவித்துள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் உருவாக்குபவர்கள், அதிக லாபம் தரும் பிரிமியமான மற்றும் சொகுசு வீடுகள் மீது அதிக கவனம் செலுத்துகின்றனர். இதனால், பொருளாதாரத்தில் நலிந்த பிரிவினர் (EWS) மற்றும் குறைந்த வருவாய் குழுவினருக்கான (LIG) மலிவு விலை வீடுகளின் விநியோகத்தில் பெரிய பற்றாக்குறை ஏற்பட்டுள்ளது. அதிக நில விலை, அனுமதி பெறுவதில் தாமதம், மற்றும் பலதரப்பட்ட ஒழுங்குமுறை செயல்முறைகள் ஆகியவை பெரிய சந்தைக்கான வீட்டுவசதி துறையில் டெவலப்பர்கள் ஈடுபடுவதைத் தடுக்கின்றன. முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது ஒரு நீண்டகால ஆபத்தை உணர்த்துகிறது. சந்தை உயர்-ரகப் பிரிவுகளில் மட்டுமே குவிந்தால், தேவை நிறைவு அல்லது பொருளாதார மந்தநிலைகளால் பாதிக்கப்படலாம்.
வாடகை வீட்டுச் சந்தை: புறக்கணிக்கப்பட்ட ஒரு சொத்து
வாடகை வீட்டுச் சந்தை, நகர்ப்புற கொள்கையின் ஒரு முக்கிய அங்கமாக இருந்தாலும், போதுமான வளர்ச்சி அடையவில்லை என்றும் அறிக்கை குறிப்பிடுகிறது. தற்போது, இந்தத் துறை மிகவும் சிதறிக்கிடக்கிறது, பெரும்பாலும் முறைசாராததாக உள்ளது, மேலும் உலகளாவிய சந்தைகளைப் போல பெரிய முதலீடுகளை ஈர்க்கும் தயாரிப்புகள் இல்லை. ஜிஎஸ்டி (GST) சீரமைப்பு மற்றும் மாணவர்கள், புலம்பெயர்ந்த தொழிலாளர்கள், முதியோர்களுக்கான சிறப்பு வீட்டு மாதிரிகளை உருவாக்குவதன் மூலம் இந்தத் துறையை முறைப்படுத்துவது, டெவலப்பர்கள் மற்றும் நிறுவன முதலீட்டாளர்களுக்கு புதிய வருவாய் வழிகளைத் திறக்கும். முக்கிய நகரங்களில் நிர்வகிக்கப்படும் வாடகை வீடுகளுக்கான (co-living மற்றும் serviced apartments) தேவை அதிகரித்து வந்தாலும், மாநில அளவில் மாதிரி குத்தகைச் சட்டம் (Model Tenancy Act) போன்ற ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புகளை ஏற்றுக்கொள்வதைப் பொறுத்தே இதன் பரவலான வளர்ச்சி அமையும்.
ஒழுங்குமுறை நம்பிக்கை மற்றும் RERA-IBC மோதல்
ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம் (RERA) மற்றும் திவால் மற்றும் நொடிப்புச் சட்டம் (IBC) இடையேயான அதிகார வரம்பு மோதல், துறையின் செயல்திறனுக்கு ஒரு பெரிய தடையாக உள்ளது. இரண்டு சட்டங்களும் வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்க முயன்றாலும், அவற்றின் ஒருங்கிணைப்பு பெரும்பாலும் சட்டரீதியான சிக்கல்களை ஏற்படுத்துகிறது. திட்ட நிறைவுக்கு முன்னுரிமை அளிக்குமாறு அறிக்கை பரிந்துரைக்கிறது. டெவலப்பர்கள் திவால் நிலையை எதிர்கொள்ளும்போது, தற்போதைய சட்ட செயல்முறை திட்டங்களை பல ஆண்டுகளாக தாமதப்படுத்தலாம், இது வீடு வாங்குபவர்களை நிச்சயமற்ற நிலையில் தள்ளி, முதலீட்டாளர் நம்பிக்கையைப் பாதிக்கிறது. RERA-வின் அமலாக்கத்தை வலுப்படுத்துவதும், திட்டங்களுக்கான பிரத்யேக நொடிப்பு வழிமுறைகளை உருவாக்குவதும் நம்பிக்கையை மீட்டெடுக்கவும் சந்தை நிச்சயமற்ற தன்மையைக் குறைக்கவும் முக்கிய படிகளாகக் கருதப்படுகிறது.
முதலீட்டாளர்கள் கவனிக்க வேண்டியவை
டெவலப்பர்கள் இந்த கட்டமைப்பு மாற்றங்களை எவ்வாறு கையாளுகிறார்கள் என்பதை முதலீட்டாளர்கள் கண்காணிக்க வேண்டும். கவனிக்க வேண்டிய முக்கிய விஷயங்கள்:
- தயாரிப்பு கலவை: பிரீமியம் திட்டங்களுடன் மலிவு அல்லது நடுத்தர-பிரிவு திட்டங்களை சமநிலைப்படுத்தும் நிறுவனங்கள் பரந்த தேவையைப் பூர்த்தி செய்ய சிறப்பாக நிலைநிறுத்தப்படலாம்.
- ஒழுங்குமுறை இணக்கம்: RERA விதிகளை பின்பற்றுவதிலும், திட்ட தாமதங்கள் குறைவாக இருப்பதிலும் வலுவான தடங்களைக் கொண்ட டெவலப்பர்களைத் தேடுங்கள். ஒழுங்குமுறை அழுத்தம் மற்றும் வாங்குபவர்களின் ஆய்வு அதிகரித்து வருகிறது.
- நிதி நெகிழ்வுத்தன்மை: மலிவு விலை வீட்டு வசதிக்கு கடன் செலவுகள் அதிகமாக இருக்கும்போது, பெரிய சந்தை திட்டங்களுக்கு குறைந்த செலவில் மூலதனத்தைப் பெறும் டெவலப்பர்களின் திறன் ஒரு முக்கிய வேறுபாடாக இருக்கும்.
- சொத்து பல்வகைப்படுத்தல்: வாடகை வீட்டுச் சந்தை உருவாகும்போது, நிறுவன வாடகை மாதிரிகளை நிறுவும் அல்லது கூட்டாக செயல்படும் ஆரம்பகால நிறுவனங்கள் தொடர்ச்சியான வருவாய் நன்மையைப் பெறலாம்.