Whalesbook
முதலீடு திரட்டலில் புதிய பரிணாமம்
இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் மார்க்கெட் தற்போது படு ஜோராக உள்ளது. குறிப்பாக, உள்நாட்டு முதலீட்டாளர்கள் இந்தத் துறையில் பணத்தை கொட்டி குவித்து வருகின்றனர். இதற்கு முக்கிய காரணம், நகரமயமாதல் (Urbanization) மற்றும் பல்வேறு சீர்திருத்தங்கள். முன்பெல்லாம் குடும்பங்கள் சார்ந்த முதலீடுகளாக இருந்த நிலை மாறி, இப்போது பிரைவேட் ஈக்விட்டி (Private Equity), ஃபேமிலி ஆபீஸ்கள் (Family Offices) மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்ஸ் (REITs), இன்ஃப்ராஸ்ட்ரக்சர் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்ஸ் (InvITs) போன்ற வழிகளில் முதலீடுகள் குவிகின்றன.
REITs-ன் சிறப்பான செயல்பாடு மற்றும் புதிய பிரிவுகள்
இதில், REITs துறையின் வளர்ச்சி அபாரமாக உள்ளது. முதலீட்டாளர்கள், வருமானம் தரும் சொத்துக்களில் எளிதாக முதலீடு செய்ய இது ஒரு சிறந்த வாய்ப்பை வழங்குகிறது. 2026 ஆம் ஆண்டின் தொடக்கத்தில், REITs-ன் மொத்த சொத்து மதிப்பு சுமார் $29 பில்லியன் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. வரும் 2025 இல் அறிமுகமாகவுள்ள ஸ்மால் அண்ட் மீடியம் REITs (SM REITs), ஃபிராக்ஷனல் ஓனர்ஷிப் (Fractional Ownership) மூலம் மேலும் பலரை இந்த துறைக்குள் கொண்டுவரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதன் மூலம் ₹67,000 கோடி முதல் ₹71,000 கோடி வரை வருமானம் ஈட்ட வாய்ப்புள்ளது. இந்திய REITs-களில் ஆக்கிரமிப்பு விகிதம் (Occupancy Rate) 90%-க்கு மேல் வலுவாக உள்ளது. குறிப்பாக, ஆபிஸ் REITs, BSE ரியால்டி இன்டெக்ஸ்-ஐ விட 15%-க்கு மேல் சிறப்பாக செயல்பட்டுள்ளன. 2025 இல், REITs 29.68% வருமானம் ஈட்டி, நிஃப்டி50-ஐ விட மிகச் சிறப்பாக செயல்பட்டன. ஆசிய நாடுகளின் REITs-களுடன் ஒப்பிடுகையில், இந்திய REITs-கள் 5-6% நல்ல வருமானத்தையும், கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் சுமார் 9% விலை ஏற்றத்தையும் கண்டுள்ளன.
புவிசார் அரசியல் பதற்றங்களால் வெளிநாட்டு முதலீடு பாதிப்பு
ஆனால், ஒருபுறம் இந்த வளர்ச்சி இருந்தாலும், மறுபுறம் வெளிநாட்டு முதலீடு (Foreign Investment) பெரும் சரிவை சந்தித்துள்ளது. குறிப்பாக, மேற்கு ஆசியா போன்ற பகுதிகளில் நிலவும் புவிசார் அரசியல் பதற்றங்கள் (Geopolitical Tensions) இதற்கு முக்கிய காரணம். 2026 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டில், இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் வெளிநாட்டு முதலீடு முந்தைய காலாண்டை விட 75% குறைந்து, சுமார் $400 மில்லியன் ஆக உள்ளது (முன்பு $1.6 பில்லியன்). இதனால், மொத்த முதலீட்டில் உள்நாட்டு முதலீட்டாளர்களின் பங்கு 75% ஆக உயர்ந்துள்ளது. இது சந்தையின் பலத்தைக் காட்டினாலும், அபாயத்தையும் அதிகரிக்கிறது.
நிலம், விலை மற்றும் ESG குறித்த தொடர் சவால்கள்
நிலம் கிடைப்பதில் உள்ள சிக்கல்கள், அதன் விலை மற்றும் நிதியுதவி பெறுவதில் உள்ள சவால்கள் தொடர்ந்து வளர்ச்சியைத் தடுக்கின்றன. குறிப்பாக, நடுத்தர மற்றும் குறைந்த வருமானம் கொண்ட வீடுகளின் விலை ஒரு கவலையாகவே உள்ளது. சுற்றுச்சூழல், சமூகம் மற்றும் நிர்வாகம் (ESG) சார்ந்த விஷயங்கள் தற்போது முக்கிய தேவையாக மாறி வருகின்றன. 2021 இல் 5% ஆக இருந்த ESG முதலீடு, 2022 இல் 13% ஆக உயர்ந்துள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம் (RERA) மற்றும் சரக்கு மற்றும் சேவை வரி (GST) போன்ற சட்டங்கள் வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரித்துள்ளன.
வருங்கால கணிப்பு: முதலீட்டு மாற்றங்களுக்கு மத்தியிலும் தொடரும் வளர்ச்சி
மொத்தத்தில், அடுத்த பத்து ஆண்டுகளில் இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை சீராக வளரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. 2026 முதல் 2033 வரை ஆண்டுக்கு 8.1% என்ற விகிதத்தில் சந்தை வளர்ச்சி அடையும் என்றும், குடியிருப்புப் பிரிவுகள் மிகப்பெரிய பகுதியாக இருக்கும் என்றும் கணிக்கப்பட்டுள்ளது. உலகளாவிய முதலீட்டாளர்கள் தற்போது சற்று தயக்கம் காட்டினாலும், சாதகமான மக்கள்தொகை மற்றும் உள்நாட்டு நுகர்வு காரணமாக முதலீட்டாளர் மனநிலை நேர்மறையாகவே இருக்கும் என நிபுணர்கள் கூறுகின்றனர்.