India REITs: முதலீட்டாளர்களுக்கு சாதனைத் தொகைப் பங்கீடு! புதிய சட்டங்களால் சந்தை மாற்றம்?

முதலீட்டாளர்களுக்கு வரலாறு காணாத வருமானம்!

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) துறையில் ஒரு பிரம்மாண்டமான முன்னேற்றம். இன்று வெளியான Q3 FY26 அறிக்கைகளின்படி, இந்தியாவில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள ஐந்து முக்கிய REITs நிறுவனங்கள், தங்களது யூனிட் ஹோல்டர்களுக்கு ₹2,450 கோடி-க்கும் மேல் பங்கீடாக வழங்கியுள்ளன. இது 3.8 லட்சத்திற்கும் அதிகமான முதலீட்டாளர்களைச் சென்றடைந்துள்ளது. இந்த செயல்பாடு, இந்திய நிதிச் சந்தையில் REIT-களின் வளர்ந்து வரும் முக்கியத்துவத்தை உணர்த்துகிறது.

சந்தை மதிப்பு மற்றும் சொத்து நிர்வாகம்

Brookfield India Real Estate Trust, Embassy Office Parks REIT, Knowledge Realty Trust, Mindspace Business Parks REIT, மற்றும் Nexus Select Trust ஆகிய ஐந்து நிறுவனங்களும் சேர்ந்து, நாடு முழுவதும் 185 மில்லியன் சதுர அடி பரப்பளவிற்கு மேலான பிரைம் ஆபீஸ் மற்றும் ரீடெய்ல் ஸ்பேஸ்களை நிர்வகித்து வருகின்றன. இந்த REIT-கள் தொடங்கப்பட்டதிலிருந்து, இதுவரை ₹29,100 கோடி-க்கு மேல் முதலீட்டாளர்களுக்கு விநியோகித்துள்ளன. Q3 FY26 நிலவரப்படி, இந்திய REIT சந்தையின் மொத்த சொத்து மேலாண்மை (AUM) ₹2,50,000 கோடி-யை தாண்டியுள்ளது. முக்கிய REIT-களின் சந்தை மதிப்பு வேறுபடுகிறது; Embassy Office Parks REIT சுமார் ₹41,714 கோடி எனவும், Mindspace Business Parks REIT சுமார் ₹38,967 கோடி எனவும் மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. அதேபோல், Brookfield India Real Estate Trust சுமார் ₹27,311 கோடி மற்றும் Nexus Select Trust சுமார் ₹24,178 கோடி மதிப்பைக் கொண்டுள்ளன. Knowledge Realty Trust சில அறிக்கைகளில் ₹55,767 கோடி-க்கு மேல் சந்தை மதிப்பைக் கொண்டுள்ளது.

புதிய சட்டதிட்டங்களும், துறையின் வளர்ச்சியும்

இந்திய REIT துறையின் எதிர்காலத்தை சில முக்கிய சட்ட மாற்றங்கள் வடிவமைக்க உள்ளன. ரிசர்வ் வங்கி (RBI) புதிய விதிமுறைகளை வெளியிட்டுள்ளது; இதன்படி, குறைந்தபட்சம் மூன்று ஆண்டுகள் செயல்படும் பட்டியலிடப்பட்ட REIT-கள், தங்களது சொத்து மதிப்பில் 49% வரை வங்கிகளிடமிருந்து நேரடியாக கடன் பெறலாம். இந்த விதிமுறை ஜூலை 1, 2026 முதல் அமலுக்கு வரக்கூடும். மேலும், பட்ஜெட் 2026-ல், மத்திய பொதுத்துறை நிறுவனங்களின் (CPSEs) ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களைப் பிரத்யேக REIT கட்டமைப்புகள் மூலம் பணமாக்குவதற்கான திட்டங்கள் முன்மொழியப்பட்டுள்ளன. இதன் மூலம் ₹10 லட்சம் கோடி-க்கு மேலான சொத்துக்கள் விடுவிக்கப்படலாம் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ஜனவரி 1, 2026 முதல், SEBI REIT-களை ஈக்விட்டி சார்ந்த முதலீடுகளாக மறுவகைப்படுத்தியுள்ளது. இது மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளின் முதலீட்டையும், சந்தை லிக்விடிட்டியையும் அதிகரிக்கும் என நம்பப்படுகிறது.

செயல்திறனைப் பொறுத்தவரை, இந்திய REIT-கள் வலுவான வளர்ச்சியைப் பதிவு செய்துள்ளன. உதாரணமாக, செப்டம்பர் 2025-ல், REIT-கள் 29% வரை வருமானம் ஈட்டியபோது, Nifty Realty இன்டெக்ஸ் 20% சரிந்தது. கடந்த ஆண்டில், Mindspace Business Parks REIT 29% வருமானத்துடன் முன்னிலை வகித்தது. அதைத் தொடர்ந்து Brookfield India Real Estate Trust 17%, Nexus Select Trust 12%, மற்றும் Embassy Office Parks REIT 4.2% வருமானம் ஈட்டியுள்ளன.

செயல்திறன் வேறுபாடுகளும், சவால்களும்

மொத்தத்தில் வருமானம் நன்றாக இருந்தாலும், தனிப்பட்ட REIT-களின் செயல்திறன் மற்றும் மதிப்பீட்டில் குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகள் உள்ளன. Nexus Select Trust, 22.87 என்ற மிதமான P/E விகிதத்தைக் கொண்டுள்ளது. ஆனால், Embassy Office Parks REIT (56.55) மற்றும் Mindspace Business Parks REIT (55.52) ஆகியவை அதிக P/E விகிதங்களைக் கொண்டுள்ளன. Knowledge Realty Trust, 30.35 P/E விகிதத்துடன், சமீபத்திய அறிக்கைகளில் 0% டிவிடெண்ட் ஈல்ட் காட்டியுள்ளது, இது முதலீட்டாளர்களிடையே கேள்விகளை எழுப்பியுள்ளது.

இந்திய REIT-களில் 10-16% வரை காலி இடங்கள் (Vacancy) இருப்பது ஒரு சவாலாக உள்ளது. மேலும், உலகளாவிய சந்தைகளைப் போலல்லாமல், இந்த REIT-கள் பெரும்பாலும் ஆபீஸ் மற்றும் ரீடெய்ல் பிரிவுகளில் மட்டுமே கவனம் செலுத்துகின்றன.

எதிர்கால வாய்ப்புகள்

வரும் காலங்களில், இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை தொடர்ந்து வளர்ச்சியடையும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. 2030-க்குள் REIT சந்தை மூலதனம் $25 பில்லியன் ஆக உயரும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது. SM REITs (Small and Medium REITs) அறிமுகம் சந்தையை மேலும் விரிவுபடுத்தும். நேர்மறையான வாடிக்கையாளர் மனப்பான்மை, முக்கிய சந்தைகளில் குத்தகை (Leasing) மற்றும் வாடகை வளர்ச்சி, மற்றும் மாறிவரும் சட்டதிட்டங்கள் ஆகியவை இந்திய REIT துறையில் ஒரு சுறுசுறுப்பான காலத்தை உருவாக்கும்.